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Bonna Sabla à Plaisance-du-Touch : 1 300 futurs habitants dans ce projet d'écoquartier

Sur les ruines d'une usine de béton abandonnée depuis une décennie, un nouveau quartier s'apprête à surgir en plein cœur de Plaisance-du-Touch. L'écoquartier La Sabla transformera près de 11 hectares de friche industrielle en un îlot de vie moderne où environ 500 logements accueilleront près de 1 300 nouveaux résidents d'ici 2030. Au menu : un groupe scolaire flambant neuf, un gymnase, des commerces de proximité et une promesse audacieuse, redonner plus de la moitié du site à la nature.

La Bonna Sabla, de l'usine fantôme au quartier vivant

Le 22 avril 2024, la préfecture de Haute-Garonne signe la déclaration d'utilité publique du projet. C'est le feu vert administratif qui ouvre la voie à la métamorphose d'un terrain de 10,6 hectares qui végétait depuis 2015, année où l'usine Bonna Sabla a fermé ses portes après des décennies de production de buses en béton.

480 logements sont programmés, avec une mixité sociale inscrite dans le marbre : 120 unités en locatif social, soit exactement 25 % de l'ensemble. Les immeubles collectifs représenteront la majorité du bâti avec 440 appartements répartis sur quatre étages maximum, tandis que 39 maisons individuelles viendront border les franges du site pour assurer une transition douce avec les quartiers pavillonnaires existants.

Le projet de La Sabla intègre également un complexe éducatif de 4 000 à 5 000 m² qui réunira école maternelle, primaire et centre de loisirs. Un gymnase de 2 000 m² complètera la panoplie des équipements publics, tandis que 1 500 m² de surfaces commerciales permettront aux futurs habitants de faire leurs courses sans prendre la voiture.

Côté calendrier, l'horizon 2030 marque le terme prévu pour la livraison progressive de l'ensemble. Entre-temps, le site devra subir une cure de jouvence radicale : déconstruction des bâtiments industriels, dépollution des sols contaminés par des décennies d'activité et réaménagement complet des voiries.

Le projet a d'ailleurs déjà récolté ses premiers lauriers. En novembre 2023, le label Quartier Durable Occitanie niveau Argent est venu saluer les ambitions environnementales de cette reconversion. Une reconnaissance qui valide la méthode : plutôt que grignoter de nouvelles terres agricoles, recycler l'existant et le transformer en vitrine de l'urbanisme de demain.

Plaisance-du-Touch face au défi de la densification

Pour comprendre les enjeux locaux, il faut d'abord saisir la situation géographique du site. La friche Bonna Sabla occupe une position singulière, enclavée au sud du centre historique. À la limite de l'enveloppe urbaine, elle jouxte directement des terres agricoles tout en étant ceinturée de quartiers pavillonnaires. Une « verrue » industrielle au milieu d'un tissu résidentiel, comme l'ont qualifiée certains urbanistes lors des réunions publiques.

Cette configuration explique pourquoi le projet cristallise autant d'attentes que d'inquiétudes. Plaisance-du-Touch connaît une croissance démographique soutenue depuis une décennie, portée par sa proximité avec Toulouse et la pression immobilière qui pousse les ménages à chercher des alternatives aux prix de la métropole. L'écoquartier répond à ce besoin de logements neufs à Plaisance-du-Touch tout en s'inscrivant dans les clous de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

En effet, en reconvertissant une friche plutôt qu'en urbanisant des champs, La Sabla respecte l'objectif de Zéro Artificialisation Nette des sols à l'horizon 2050. Mieux encore, 54 % de la parcelle seront désimperméabilisés et renaturés. Concrètement, là où régnait le béton industriel, des arbres, des jardins partagés et des espaces verts vont reprendre leurs droits.

Le fossé du Durba, qui ceinture le site et se jette dans le Touch, constituera l'épine dorsale du système de gestion des eaux pluviales. Actuellement peu aménagé et sans véritable fonction hydraulique, il sera transformé en corridor écologique végétalisé, relié aux collecteurs d'eau du quartier. Des trames vertes dédiées aux mobilités douces mailleront l'ensemble pour limiter la place de la voiture.

Justement, la question automobile fait grincer des dents. Une étude de la société Transmobilités, commandée par la municipalité, prévoit 3 700 véhicules supplémentaires par jour une fois le quartier habité, dont 1 000 aux heures de pointe du matin et du soir. Un chiffre qui a déclenché une pétition citoyenne réclamant l'abandon du projet ou sa révision à la baisse.

Pour désamorcer ces craintes, la mairie mise sur un changement de paradigme avec l'arrivée de la ligne de bus 55, le développement des pistes cyclables et l'implantation de commerces accessibles à pied doivent réduire la dépendance à l'automobile. Venir habiter à la Sabla, c'est adhérer à de nouveaux modes de vie , déclarait Philippe Guyot, le maire, lors de la réunion publique de mars 2023. Un pari sur l'avenir qui suppose que les futurs résidents jouent le jeu.

©Gau Architectes - Urbanistes - Paysagistes

Dépollution et montages financiers : les coulisses du chantier

Cependant, transformer une friche industrielle en quartier habitable ne sera pas une mince affaire, car le site porte en lui les stigmates de son passé : des sols chargés en polluants accumulés durant des décennies de fabrication de buses en béton. Avant même de poser la première pierre, il faudra assainir ce terrain pour le rendre compatible avec un usage résidentiel.

Dépollution classique et innovation écologique seront mobilisées pour réaliser cette "purge". Une fois les polluants majeurs extraits, la phytoremédiation prendra le relais : des essences végétales comme le saule, reconnues pour leur capacité à absorber et dégrader les substances toxiques résiduelles, seront plantées sur les zones concernées. C'est une technique prometteuse qui permet de poursuivre la décontamination de manière naturelle , expliquait Laura Lopez, urbaniste paysagiste de l'agence GAU, en avril 2023.

Côté foncier, le montage financier repose sur un jeu de chaises musicales. Le terrain appartient actuellement au promoteur GreenCity, qui avait initialement prévu d'y mener une opération 100 % privée. Mais la municipalité a souhaité reprendre la main pour garantir un projet conforme à ses objectifs d'aménagement. La solution trouvée : GreenCity cède l'intégralité du foncier à l'Arac Occitanie en échange de la rétrocession des charges foncières. Le promoteur conservera toutefois le droit de construire des logements neufs sur la partie libre, hors équipements publics et hors logements sociaux, en respectant le cahier des charges architectural de la ZAC.

Les travaux d'aménagement sont budgétés à 7 millions d'euros hors taxes. Cette enveloppe couvre les voiries, les réseaux, les espaces publics et la renaturation du site, mais exclut la construction des bâtiments eux-mêmes, qui relèvera des promoteurs et bailleurs sociaux sélectionnés par appels d'offres. Parmi les équipements publics à financer, le complexe éducatif représente la dépense la plus conséquente. La maîtrise d'œuvre urbaine a été confiée à l'agence GAU.

Les 120 logements en locatif social devront permettre l'accueil de ménages aux revenus modestes, dans une commune où la pression immobilière ne cesse de grimper. L'objectif de la municipalité est d'attirer « une diversité de population, notamment des jeunes à faibles budgets et des personnes âgées moins mobiles », comme le précisait le plan-guide présenté en 2023 .

Reste une inconnue de taille : les prix de vente et de location des logements libres. Aucune fourchette n'a encore été communiquée officiellement, mais la proximité de Toulouse et la qualité environnementale du projet laissent présager des tarifs alignés sur le marché local du neuf, soit entre 3 500 et 4 200 euros le mètre carré en accession, selon les données de l'ouest toulousain.

Le mot du maire

"Des mesures sont prises pour faciliter les alternatives à la voiture : l’arrivée de la ligne de bus 55 ; Le développement des pistes cyclables et des mobilités douces (alternatives à la voiture, lutte contre l’autosolisme) ; l’installation de commerces de proximité.

L’objectif du quartier de la Sabla est de contribuer activement au changement d’habitudes dans un contexte d’urgence climatique. En effet, la nécessité de réduire les émissions de gaz à effet de serre et la raréfaction des énergies fossiles nous amènent à modifier radicalement notre usage de la voiture au quotidien. Nous allons inévitablement vers davantage de co-voiturage et de télétravail. La production de voirie supplémentaire favorisant l’usage de la voiture n’est donc pas la solution. Venir habiter à la Sabla, c’est adhérer à de nouveaux modes de vie."