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Tersud à Toulouse : 232 logements, un test grandeur nature avant la loi Daubié

Les automobilistes qui empruntent la rocade sud-est de Toulouse connaissent tous cet immeuble de bureaux délaissé au 5 avenue Marcel Dassault, à Montaudran. Vide depuis 2018, pillé entre 2018 et 2019, l'ensemble immobilier baptisé Tersud avait fini par s'imposer comme l'une des friches tertiaires les plus visibles de la métropole. Depuis janvier 2026, les travaux ont enfin démarré pour le transformer en 232 logements, livrables au deuxième trimestre 2028. Au-delà du soulagement local, l'opération illustre une bascule plus large : celle de la reconversion massive des bureaux vides en logements, mouvement national que la loi Daubié du 16 juin 2025 vient désormais accélérer.

Anatomie d'un projet né d'un échec

L'histoire de Tersud commence par un pari raté. Vinci Immobilier rachète l'immeuble en janvier 2020, alors qu'il s'agit d'une copropriété de bureaux dégradée et inoccupée depuis deux ans. Le projet initial prévoit une rénovation pour remettre 13 000 m² de bureaux sur le marché tertiaire toulousain. Deux mois plus tard, la crise sanitaire éclate et fige durablement le secteur. Les tentatives de commercialisation se succèdent sans aboutir, dans un marché où le télétravail et la rationalisation des surfaces tertiaires ont changé la donne pour longtemps.

Le pivot s'opère en concertation avec Toulouse Métropole. Plutôt que de s'obstiner sur une vocation tertiaire qui ne trouve plus preneur, Vinci Immobilier négocie une réorientation vers le logement, un usage rendu d'autant plus pertinent par la tension durable sur le marché résidentiel toulousain. Le permis de construire est déposé en avril 2025, instruit pendant plusieurs mois, et les travaux de désamiantage et de curage démarrent en janvier 2026. La conception architecturale est confiée à Taillandier Architectes Associés, agence toulousaine bien connue dans la métropole.

Pour Anna Roche, directrice territoriale de Vinci Immobilier, l'opération a une valeur démonstrative : il s'agit de prouver qu'un actif tertiaire vieillissant peut retrouver une utilité sociale et économique, sans démolition complète, dans un contexte où la rareté du foncier disponible pousse à valoriser l'existant.

232 logements, jeunes actifs et logement abordable

Le programme se décompose en deux ensembles aux vocations complémentaires. D'un côté, 127 logements seront livrés à In'li Sud-Ouest, filiale d'Action Logement Immobilier spécialisée dans le logement intermédiaire. Cette part de l'opération cible explicitement les jeunes actifs et les salariés en mobilité, avec une dominante de studios et de T2 meublés, complétée par une dizaine de T3. La proximité de la zone d'activités de Montaudran, du campus Toulouse Aerospace et des futures dessertes de la ligne C du métro conforte ce calibrage orienté vers les actifs en mobilité.

De l'autre, 105 logements seront acquis par Promologis, bailleur social majeur en Occitanie, pour une répartition entre logement social, logement intermédiaire et accession sociale en PSLA (prêt social location-accession). Cette ventilation correspond aux objectifs de mixité fixés par Toulouse Métropole dans le cadre du PLUi-H 2025-2035 et confirme la priorité donnée au logement abordable sur les opérations récentes en zone tendue.

À côté des logements, le projet conserve 700 m² de bureaux résiduels et développe 900 m² d'espaces de services et de vie partagée (laverie, locaux vélos sécurisés, salle commune), pensés pour accompagner la cible jeunes actifs. Les 1 250 m² de terrasses, loggias et toitures aménagées incluent un rooftop paysager d'environ 100 m². Le stationnement reste généreux avec 278 places, héritage de la trame tertiaire d'origine.

La singularité technique du projet tient à la conservation de la structure en H de l'immeuble d'origine. Cette ossature offre une flexibilité de redécoupage, une bonne profondeur de jour pour la plupart des logements, et surtout un gain carbone significatif : la matière déjà en place n'entre pas dans le calcul de l'indice carbone construction de la RE2020. Dans un contexte où la décarbonation devient un critère décisif d'arbitrage entre construction neuve et réhabilitation, ce levier n'est plus anecdotique.

La vague de reconversion bureaux-logements

Tersud n'est pas un cas isolé, ni à Toulouse ni en France. À l'échelle nationale, le taux d'occupation des bureaux a baissé de 5,4 % depuis la crise sanitaire, dans un mouvement structurel qui dépasse la simple conjoncture. En Île-de-France, près de 6,2 millions de mètres carrés de bureaux étaient vides fin 2025. Selon le ministère du Logement, les transformations de bureaux ont produit en moyenne 5 300 logements par an entre 2013 et 2020, un volume faible au regard des 370 000 logements jugés nécessaires chaque année.

Dans la métropole toulousaine, plusieurs opérations témoignent du même mouvement. L'ancienne cité administrative de Compans-Caffarelli a été cédée au groupement Bouygues Immobilier / GA Smart Building / Éclisse Promotion pour un projet à dominante logement, attendu dans les prochaines années. D'autres secteurs toulousains, comme la Cartoucherie ou Matabiau, concentrent des opérations de renouvellement urbain mêlant logements, activités et services, sans qu'il s'agisse à ce stade de reconversions stricto sensu de bureaux obsolètes en logements. La logique économique sous-jacente reste néanmoins puissante : l'écart de valeur entre un immeuble de bureaux dégradé et un immeuble de logements bien situé peut suffire à rendre l'opération économiquement viable, à condition que le cadre juridique le permette.

La loi Daubié, accélérateur des futures opérations

C'est précisément cet objectif que poursuit la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, dite loi Daubié, entrée en vigueur le 18 juin 2025. Précision importante : Tersud, dont le permis a été déposé en avril 2025, n'a pas bénéficié de ce nouveau cadre. L'opération a été montée avec les outils classiques, au prix d'une négociation longue avec la métropole pour faire évoluer la programmation. La loi Daubié vise précisément à éviter ce type de parcours du combattant pour les projets à venir.

Le texte agit sur trois leviers principaux. Le premier touche au droit de l'urbanisme : un nouvel article L. 152-6-5 du Code de l'urbanisme permet désormais à l'autorité compétente (le maire le plus souvent) d'autoriser le changement de destination d'un bâtiment vers le logement en dérogation aux règles du plan local d'urbanisme. La dérogation peut être refusée, mais uniquement pour des motifs limitativement énumérés : risques de nuisances pour les futurs occupants, accessibilité insuffisante par des transports alternatifs à la voiture, conséquences sur la démographie scolaire, ou atteinte aux objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. Un refus doit être motivé.

Le deuxième levier concerne le droit de la copropriété, jusque-là principal frein aux opérations de reconversion partielle. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété a été modifié : la transformation de locaux non commerciaux en logements, lorsqu'elle contrevient à la destination de l'immeuble, ne requiert plus l'unanimité des copropriétaires mais la majorité simple en assemblée générale. La modification de la répartition des charges qui en découle se vote également à la majorité simple. Pour les copropriétés mixtes bureaux/logements, c'est un changement structurel.

Le troisième levier est plus prospectif. La loi crée un permis de construire « multi-destinations » (nouvel article L. 431-5 du Code de l'urbanisme), valable jusqu'à 20 ans, qui permettra à un même bâtiment d'alterner plusieurs usages successifs sans nouveau permis. L'idée est d'anticiper les futures crises d'usage du tertiaire et d'offrir aux promoteurs et aux collectivités un outil de réversibilité. Concrètement, un bâtiment pourra être pensé dès sa conception comme pouvant passer du bureau au logement, ou inversement, en fonction de la demande du moment.

À ces dispositions juridiques s'ajoute un volet fiscal intégré séparément dans la loi de finances 2025, qui prévoit notamment une exonération de la taxe annuelle sur les bureaux pour les locaux transformés en logement. Cette taxe ne s'appliquant qu'en Île-de-France et en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, la mesure ne concerne pas directement la métropole toulousaine, mais témoigne d'une volonté politique d'aligner les leviers fiscaux sur l'objectif de reconversion. La loi Daubié prévoit en revanche, partout sur le territoire, la possibilité pour les communes d'instaurer dans leur PLU une servitude de résidence principale sur les logements issus de transformations — un garde-fou intéressant pour les municipalités qui craignent que ces nouveaux logements ne glissent vers la location meublée touristique.

Un test grandeur nature pour Toulouse

Avec une livraison annoncée pour le deuxième trimestre 2028, Tersud sera l'un des premiers résultats visibles à Toulouse de cette nouvelle stratégie de reconversion. Son succès commercial et son intégration urbaine — dans un secteur de Montaudran encore très marqué par sa vocation tertiaire et aéronautique — seront scrutés de près par les promoteurs et la métropole. Les enseignements tirés serviront à calibrer les prochaines opérations qui, elles, pourront s'appuyer sur les outils Daubié dès le montage.

Dans le contexte de la crise du logement neuf à Toulouse et de la trajectoire de densification définie par le PLUi-H bas carbone de Toulouse Métropole, ces reconversions tertiaire-résidentiel représentent un gisement potentiel encore non chiffré publiquement à l'échelle toulousaine, mais qui pourrait soulager le marché sans consommation foncière nouvelle. Une perspective rare dans une métropole où le foncier disponible se raréfie et où la sobriété carbone devient un critère d'arbitrage central.