Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > crise logement
Écrit par Morgane Caillière publié le 25 avril 2025
Crise du logement à Toulouse en 2025 : un marché sous pression
Depuis près de 2 ans, la capitale occitane, subit les tensions persistantes de son marché immobilier. Promoteurs, élus et acteurs du secteur tirent la sonnette d’alarme : la ville rose traverse une tempête immobilière sans précédent, avec un marché neuf en chute libre et une tension locative qui crève les plafonds.
Selon les données publiées par Métropole Habitat, le volume de logements mis en vente a chuté de 64% en 2024. La tendance s’est accentuée l’an dernier avec un recul supplémentaire de 22 %. Le début d’année 2024 est même marqué par un effondrement brutal : 157 logements neufs seulement ont été mis en vente à Toulouse au premier trimestre, contre 795 un an plus tôt, soit une baisse vertigineuse de 80 %. Focus...
Les causes structurelles d’un blocage durable
Cette contraction de l'offre ne relève pas d’un accident conjoncturel mais bien d’une crise structurelle. Plusieurs facteurs convergent : l’explosion des coûts de construction ( matériaux, main d’œuvre), les exigences croissantes en matière de performance environnementale, la raréfaction du foncier dans les zones tendues, et enfin une complexité administrative grandissante pour l’obtention des permis de construire.
Face à cette situation, les promoteurs adoptent une posture attentiste. L'incertitude économique, la prudence des banques et la baisse de la demande solvable les conduisent à différer voire à annuler certains projets immobiliers.
Une offre inadaptée face aux besoins des ménages
Autre difficulté : l'offre encore disponible ne correspond pas nécessairement à la demande. Les typologies de biens sur le marché posent problème. Près de 31 % du stock actuel est constitué de grands appartements (T4 et T5), des logements qui peinent à trouver preneur. Ces surfaces, plus coûteuses à l’achat et à financer, ne correspondent ni aux capacités financières actuelles des primo-accédants, ni aux besoins de nombreux investisseurs locatifs.
Dans le même temps, les besoins en logements familiaux restent forts à Toulouse. Mais ils sont freinés par une solvabilité en berne : 7245 comment renégocier son crédit immo hausse des taux, durcissement de l’accès au crédit, inflation. Un désajustement entre offre et demande qui contribue à entretenir la crise et à figer le marché.
Une demande réelle mais bridée par les taux et les prix
Malgré la raréfaction de l'offre, les prix ne connaissent pas de flambée généralisée. D'après Actu.fr citant l'outil Meilleurs Agents, le prix moyen d'un appartement à Toulouse s'établit à 3 462 €/m². Ce chiffre masque toutefois d'importantes disparités : les prix oscillent entre 1 100 €/m² et plus de 6 000 €/m² selon les quartiers et l'état du bien (ancien ou rénové). Sur les trois derniers mois, les prix ont reculé de 1,7 %, mais ont progressé de 0,6 % sur l'ensemble de 2024.
Hubert Létinier, président de la Chambre des notaires de la Cour d'appel de Toulouse, qualifie ces statistiques de "très fictives" tant les situations varient d'un quartier à l'autre.
Il rappelle également que la montée des taux d'intérêt a radicalement changé la donne pour les acquéreurs. En deux ans, le taux d'emprunt est passé de 0,9 % à un pic de 4,5 %, avant de redescendre à 3,5 % fin 2024. Cette hausse a considérablement rogné le pouvoir d'achat immobilier des ménages. Lesquels, pour un même quartier et un même budget, peuvent aujourd’hui acheter un logement avec une pièce en moins par rapport à il y a deux ans.
Conséquence : les ventes sont en chute libre. La commercialisation de logements neufs aurait baissé de 80 %, celle des logements anciens de 50 %. Ces chiffres, extraits de l'Observatoire de l'immobilier de Toulouse, traduisent une crise de la solvabilité, qui touche tous les segments du marché.
L'effet domino sur le secteur immobilier et la construction
La contraction de l'activité immobilière ne touche pas que les acquéreurs. Le ralentissement massif des transactions entraîne un effet domino sur toute la chaîne de valeur du logement : notaires, promoteurs, constructeurs, artisans et bureaux d'études voient leur activité réduite, parfois de manière dramatique. Selon Hubert Létinier, cette crise génère déjà "des vagues de licenciements importants".
Dans ce contexte d’incertitude, les professionnels attendent des signaux clairs de l’Etat. La fin du dispositif Pinel au 1er janvier 2025 est perçue comme un tournant. Ce mécanisme de défiscalisation, qui permettait de récupérer jusqu'à 15 % du prix d'achat d'un bien mis en location à loyer plafonné, constituait un levier majeur pour les investisseurs.
Ce vide législatif complique les projections. Les professionnels appellent à un nouveau cadre incitatif, plus adapté aux enjeux contemporains : sobriété foncière, matériaux durables, performance énergétique. L'élargissement du prêt à taux zéro (PTZ), appliqué depuis avril 2025, pourrait partiellement compenser la disparition du Pinel, mais uniquement dans le cadre d'achat de résidence principales. Le prêt à taux zéro ne concerne pas l'investissement locatif.
2025 : vers une reprise fragile et hétérogène ?
Les perspectives pour 2025 demeurent incertaines. Selon Me Létinier, "normalement, en temps de crise, on constate une baisse des prix de l'immobilier, ce qui relance le marché". Or, cette baisse reste "très contenue", avec quelques "petites vagues de reprises" observées ici ou là, mais insuffisantes pour parler d’inversion de tendance. Il insiste sur la prudence : rien ne permet, à ce stade, d'anticiper une véritable reprise.
L’analyse de Métropole Habitat rejoint ce constat. Le réajustement des prix, bien que perceptible sur certains segments, reste marginal. Le prix moyen du m² dans le neuf à Toulouse s’établit à 4 715 €/m² fin 2024, en légère baisse de 2 % sur un an. Cette réduction ne suffit pas à relancer l’acte d’achat pour des ménages dont les revenus n’ont pas suivi la même dynamique que l'inflation ou les taux d'intérêt.
En toile de fond, l’accueil annuel de 5 000 à 8 000 nouveaux actifs à Toulouse maintient une pression constante sur le parc immobilier. Mais sans production nouvelle suffisante, cette dynamique démographique risque de se heurter à un mur de rareté, entretenant la tension sur le marché locatif comme sur l'accession à la propriété.
Conclusion : un marché à la recherche d’un équilibre
La crise du logement à Toulouse se caractérise autant par une baisse de l’offre que par une crise de la demande. Le choc d’accessibilité, lié aux taux et au coût du foncier, pèse lourdement sur les projets d’achat, tandis que les promoteurs réduisent leur exposition aux risques.
Les conséquences sociales sont déjà palpables : difficultés à se loger, augmentation de la tension locative, et affaiblissement d’un secteur économique clef pour la métropole. Face à cela, la mise en place d’outils de régulation et de relance comme le très attendu statut du Bailleur Privé promis par Valérie Létard apparaît comme une urgence pour rétablir un équilibre dans la durée.
