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Écrit par Morgane Caillière publié le 23 mai 2025
Les typologies d’appartements : guide (très) complet pour se repérer entre studio, duplex, souplex & Cie
Oubliez le vieux cliché du “deux-pièces-cuisine”. Aujourd’hui, l’appartement se décline en playlist : studio de poche ultra-connecté, duplex Instagram-ready, loft indus’ façon Brooklyn, souplex cosy, penthouse rooftop full sunset. Pour passer du scroll à la signature, connaître ce jargon est décisif : la typologie, c’est le filtre premier qui révèle si un bien colle à votre lifestyle.
Prenons donc le temps de décoder toutes ces appellations – des plus classiques aux plus confidentielles...
1. Les classiques indémodables : du studio au T5
1.1 Studio (ou T1)
L’appartement minimaliste par excellence : une seule pièce principale combinant séjour et coin nuit, plus une salle d’eau indépendante. Superficie : de 9 m² (le minimum légal) à 30 m² en général. Idéal pour étudiant , pied-à-terre ou pur investissement locatif meublé.
1.2 T2, T3, T4…
La lettre « T » (ou « F » pour fonction) indique le nombre de pièces principales hors cuisine et salle d’eau. Un T2 (de 35 à 50 m²) comprend un salon + une chambre ; un T3 ajoute une deuxième chambre ; un T4, deux chambres et un séjour double, etc. Cette nomenclature reste la plus lisible sur les portails d’annonces et auprès des banques pour calibrer un crédit.
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2. Les configurations “verticales” : duplex, triplex & co.
2.1 Duplex
Un duplex s’étend sur deux niveaux reliés par un escalier intérieur privatif. Souvent prisé pour le charme de sa double hauteur sous plafond ou pour une séparation claire entre espace jour (en bas) et espace nuit (en haut). À Paris, le prix d’un duplex peut grimper de 5 % à 10 % par rapport à un appartement classique équivalent.
2.2 Triplex (et au-delà)
Même logique, mais en trois niveaux (voire plus). Rare en copropriété standard ; on le rencontre surtout dans les anciens ateliers réhabilités ou les immeubles haussmanniens dotés d’étages de service.
2.3 Souplex
Variation intrigante : un duplex inversé où le niveau inférieur se situe en entresol ou en sous-sol. Avantages : prix souvent inférieur (–15 % à –30 % selon la luminosité) et surface optimisée. Inconvénients : aération, humidité et éclairage naturel parfois limités. Idéal pour un bureau, une salle cinéma ou une chambre d’appoint plus que pour la pièce de vie principale.
3. Les volumes ouverts : loft, plateau brut et mezzanine
3.1 Loft
D’abord un héritage industriel new-yorkais, désormais décliné partout. Trois marqueurs : très grande hauteur sous plafond, absence ou quasi-absence de cloisonnement, et baies vitrées XXL. Dans un loft, le confort dépend d’un bon traitement acoustique et thermique ; comptez un budget travaux conséquent si le bien est livré “plateau brut”.
3.2 Plateau brut
On parle de plateau quand l’appartement est vendu dans son jus, sans cloison ni plomberie ni électricité finalisée. À vous (ou à votre architecte) de dessiner intégralement la distribution intérieure. Avantage : liberté totale. Risque : dépassement de budget si l’on sous-estime les coûts secondaires (isolation phonique, VMC, menuiseries intérieures).
3.3 Mezzanine
Ce n’est pas une typologie d’appartement à part entière, mais une configuration : un plancher intermédiaire construit dans un volume supérieur à 4,20 m sous plafond. Elle permet d’ajouter couchage ou bureau en surplomb sans agrandir l’emprise au sol. Parfait dans un loft ou un studio cathédrale.
4. Les biens “signature” : penthouse, rooftop et appartement-terrasse
4.1 Penthouse
Sommet de la pyramide immobilière : un logement occupant le dernier étage (ou plusieurs derniers niveaux) d’un immeuble récent, avec grande terrasse panoramique et souvent ascenseur privatif. À Bordeaux ou Nice, la rareté fait le prix : de 12 000 €/m² à plus de 20 000 €/m² selon la vue et la surface extérieure.
4.2 Rooftop
Appellation marketing cousine : un appartement classique auquel on accole un accès direct à un toit-terrasse aménagé (jacuzzi, potager urbain, lounge). La frontière avec le penthouse est floue ; tout dépend de la part de surface extérieure et de la privatisation ou non de l’espace.
4.3 Appartement-terrasse
Typique des programmes neufs en périphérie : le dernier étage est reculé, créant de grandes terrasses plein ciel. Moins luxueux qu’un penthouse, mais recherché pour ses mètres carrés “dehors dedans” et son orientation souvent triple.
5. Les solutions modulaires et partagées : coliving, habitat participatif, micro-logement
5.1 Coliving unit
Concept anglo-saxon mixant chambre privative et espaces communs (cuisine XXL, coworking, home-cinéma). Chaque occupant signe un bail individuel, charges et services (ménage, Netflix, Wi-Fi) compris. Format prisé des digital nomads ou jeunes actifs mutés.
5.2 Habitat participatif
Plus citoyen et intergénérationnel : plusieurs ménages conçoivent ensemble un immeuble ou réhabilitent une friche. Mutualisation d’espaces (chambre d’amis, atelier vélo, buanderie) et gouvernance collégiale. Juridiquement, on passe souvent par une coopérative d’habitants.
5.3 Micro-logement
Petit frère du studio, mais en dessous de 15 m² : optimisé façon cabine de bateau, avec meubles escamotables et salle d’eau compacte. Très règlementé : en location meublée, la surface minimale reste 9 m² + volume habitable de 20 m³. Le micro-logement trouve sa place dans les hyper-centres où chaque mètre carré se monnaie au prix fort.
6. Configurations atypiques et niches architecturales
- Atelier d’artiste : verrière orientée nord, grande hauteur, souvent sur cour intérieure.
- Loft inversé : pièce principale en étage bas, chambres en passerelle vitrée au-dessus.
- Appartement traversant : façade avant + arrière, ventilation naturelle optimale.
- Canut lyonnais : plafonds à 4 m, poutres apparentes, mezzanine bois typique.
- Haussmannien classique : enfilade de pièces, parquet point de Hongrie, moulures, cheminée.
Chacune de ces niches répond à une histoire locale : besoins des soyeux à Lyon, réhabilitation d’entrepôts à Nantes, “maisons de ville” superposées à Marseille, etc.
7. Comment choisir ?
Question budget : un duplex coûte souvent plus cher au mètre carré qu’un T3 classique ; un souplex, l’inverse. Question usage : un loft fait rêver mais implique chauffage, acoustique et absence d’intimité. Question fiscalité : investir en LMNP dans des micro-studios peut maximiser le rendement, alors qu’un coliving nécessite une gestion plus professionnelle.
Avant toute visite, listez vos critères : lumière, hauteur, extérieur, séparation nuit/jour, potentiel de revente. Ainsi, vous saurez immédiatement si un “T3 duplex” est un bonus (charme, vues) ou une contrainte (escaliers quotidiens).
Conclusion : un marché pluriel, des envies singulières
Le vocabulaire des typologies d’appartements s’enrichit à mesure que nos modes de vie évoluent : télétravail, colocations adultes, quête d’espaces extérieurs. Connaître la différence entre un souplex et un duplex, entre un penthouse et un rooftop, c’est gagner du temps… et éviter les mauvaises surprises à la signature. Reste à trouver l’appartement qui racontera votre histoire : austère studio d’étudiant, loft arty ouvert aux soirées jazz, ou coliving connecté à la fibre et aux planchas du dimanche – la palette n’a jamais été aussi large.
