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Investir dans une résidence étudiante à Toulouse en 2025

Jeune, pétillante, intellectuelle : la Ville Rose coche toutes les cases pour séduire les étudiants venus de toute la France et d'ailleurs. Avec près de 130 000 étudiants attirés chaque année par son excellence universitaire, Toulouse s'affirme comme l'une des places fortes de l'enseignement supérieur hexagonal. Ici, la jeunesse anime les ruelles de briques roses, donne le ton d’une ville où les idées fusent aussi vite que les ballons ovales, et où chaque terrasse est prétexte à refaire le monde sous le soleil occitan.

Ainsi, Toulouse se place comme un lieu de référence pour investir dans un logement neuf en résidence étudiante. Voici les raisons pour lesquelles y poser ses pions et comment mettre toutes les chances de son côté pour y investir en 2025.

Toulouse, 4ème ville étudiante de France en 2024

©Anibal Trejo - Shutterstock

Même si Toulouse perd une place sur le podium des meilleures villes étudiantes de France, elle ne perd pas en attractivité pour autant.

Fondée en 1229, l'Université de Toulouse figure parmi les plus anciennes universités européennes et est la 2ème plus ancienne de France. Aujourd’hui, cet héritage historique perdure à travers une communauté étudiante dynamique composée de près de 130 000 étudiants, dont 15 000 étudiants internationaux, venus de 150 pays différents. Cet environnement cosmopolite est réparti entre 23 établissements d’enseignement supérieur (universités, grandes écoles, instituts spécialisés) et 6 organismes de recherche.

Selon Philippe Raimbault, président de l'Université fédérale de Toulouse Midi-Pyrénées, chaque année, l'académie accueille plus d'étudiants entrants que de sortants .

Une offre de formation variée et reconnue

La richesse de l’offre académique de Toulouse est incontestable. La ville héberge plusieurs universités de renom telles que l’Université Toulouse Capitole I, réputée pour ses formations en droit, économie et gestion, et l’Université Paul Sabatier III, spécialisée dans les sciences et placée au prestigieux classement international de Shanghai (édition 2024).

En complément, Toulouse propose des cursus reconnus mondialement dans des secteurs d'excellence tels que l’aéronautique, le spatial, l’ingénierie, mais également en médecine, sciences humaines, langues et management. La ville accueille aussi des écoles d'élite, comme l’ISAE-Supaero, l’INSA ou encore la Toulouse Business School (TBS), attirant des talents du monde entier.

Un cadre de vie attractif et recherché

Avec environ 2 708 heures d'ensoleillement par an, soit une moyenne de 225 heures par mois, Toulouse bénéficie d'un climat doux et ensoleillé, propice aux activités extérieures tout au long de l'année. Ce climat privilégié permet aux étudiants de profiter pleinement des terrasses ensoleillées tout au long de l’année, des promenades le long des berges de la Garonne et de nombreuses activités sportives et culturelles en plein air.

La ville regorge de lieux de convivialité adaptés aux étudiants. Les quartiers emblématiques tels que le Capitole et Saint-Pierre offrent une parenthèse animée, vivant jour et nuit, grâce à leurs nombreux bars, cafés branchés et restaurants. Véritables centres névralgiques de la vie étudiante, ces quartiers sont parfaits pour se retrouver entre amis, partager un verre ou simplement profiter de l’ambiance festive et chaleureuse qui caractérise Toulouse.

Les quais de la Daurade et la Prairie des Filtres sont des espaces verts appréciés pour se détendre, organiser des pique-niques ou assister à des événements culturels en plein air. De plus, Toulouse compte plusieurs musées et lieux d'exposition, tels que le Musée des Augustins, abritant des collections d'art classique et médiéval et la Cité de l'espace, lieu consacré à la découverte interactive du cosmos.

Un marché de l'emploi dynamique

Le marché de l'emploi toulousain a connu une nette progression au premier trimestre 2024, avec 18 490 nouveaux emplois créés sur un an, portant à 666 540 le nombre total de salariés en Haute-Garonne. Cette croissance est particulièrement visible dans l'industrie, secteur phare de la région, qui affiche une augmentation de 4,5 % des effectifs, suivie du tertiaire marchand avec +3,5 % et du tertiaire non marchand en hausse de 1,4 %.

En dépit d'une baisse par rapport à l'année 2023, plus de 200 recrutements étaient prévues sur l'année 2024 en Occitanie. En Haute-Garonne, le département concentrait 22 % des projets de recrutement de la région. Rien que dans le département, 72 % des embauches sont concentrées dans les services. Le commerce regroupe quant à lui 11% des intentions d'embauche, la construction enregistre 9 % et l'industrie 5 % des embauches. La région décroche également la quatrième place pour l'emploi saisonnier.

Pourquoi investir en résidence étudiante ?

Dariusz Jarzabek

Avec près de 3 millions d’étudiants en France, le marché des logements étudiants connaît une croissance constante. Chaque année, la demande dépasse largement l'offre disponible, avec seulement 375 000 logements spécialisés pour environ 1,6 million d’étudiants cherchant à se loger hors du domicile familial. Cet écart garantit une demande soutenue et pérenne, particulièrement dans les grandes villes universitaires comme Toulouse.

Rentabilité sécurisée et revenus réguliers

Les résidences étudiantes offrent une rentabilité attractive, généralement située entre 3,5 % et 5 % par an, grâce à une forte occupation locative. De plus, la gestion est confiée à un exploitant professionnel, assurant à l’investisseur des revenus réguliers sans les contraintes administratives et locatives traditionnelles.

Des avantages fiscaux grâce au statut LMNP

En 2025, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) demeure un atout décisif pour optimiser votre investissement. Il vous permet de profiter de plusieurs avantages :

Récupération de la TVA (20 %)

• En achetant dans une résidence de services, vous avez la possibilité de récupérer intégralement la TVA (20 %) sur le montant de l'acquisition, ce qui réduit considérablement votre investissement initial.

Amortissement comptable du bien

• Vous pouvez amortir fiscalement votre bien (murs, mobilier et équipements) sur une durée définie (20 à 30 ans pour les murs, 5 à 10 pour le mobilier).
• Cet amortissement comptable génère des charges déductibles de vos revenus locatifs, ce qui diminue fortement voire annule votre imposition.

Faible imposition sur les revenus locatifs

• Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), souvent plus avantageuse que celle des revenus fonciers classiques.
• Le mécanisme des amortissements et charges déductibles permet généralement d'obtenir des revenus nets imposables proches de zéro, voire totalement défiscalisés durant plusieurs années.

Abattement forfaitaire en régime micro-BIC

• Si vos recettes annuelles locatives ne dépassent pas 77 700 € (seuil en 2025), vous pouvez opter pour le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire automatique de 50 % sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi considérablement votre fiscalité.

Gestion simplifiée pour l'investisseur

L’un des principaux atouts des résidences étudiantes est leur gestion entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Ce modèle de gestion simplifiée vous libère totalement des contraintes classiques liées à la location, telles que :

• La recherche des locataires,
• La rédaction des contrats de location,
• La gestion quotidienne des biens (entretien, réparations),
• Le suivi administratif et financier.

Vous percevez ainsi des revenus locatifs réguliers sans avoir à intervenir personnellement, assurant une tranquillité d’esprit optimale et une rentabilité durable.

Un patrimoine immobilier valorisé

Grâce à une localisation stratégique, souvent à proximité des campus universitaires, transports en commun et centres-villes dynamiques, les résidences étudiantes profitent d'une valorisation constante. Cet emplacement privilégié garantit une bonne liquidité et facilite la revente éventuelle du bien à moyen ou long terme.

Un investissement sécurisé

Grâce à un cadre contractuel solide et une gestion rigoureuse encadrée par un bail commercial, investir dans une résidence étudiante représente une stratégie sécurisée :

Bail commercial sécurisé

Vous signez un bail commercial de longue durée (généralement entre 9 et 12 ans) avec un exploitant professionnel. Ce contrat garantit le versement de vos loyers, indépendamment du taux d'occupation effectif du bien. Même en cas de vacance temporaire, votre revenu reste stable et prévisible.

Entretien et préservation du patrimoine immobilier

L'exploitant assure également l'entretien courant et régulier de la résidence et garantit que le logement reste attractif au fil du temps.

Faible taux de vacance locative

Grâce à l'importante demande étudiante, les résidences étudiants bénéficient naturellement d'un faible taux de vacance locative. Cet avantage renforce davantage la stabilité et la sécurité de votre investissement.

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Comment investir dans un logement étudiant en 2025 ?



En 2025, l'investissement en résidence étudiante continue d'afficher une dynamique remarquable, confirmant sa place parmi les placements les plus rentables et sécurisés du moment. Mais pour éviter les écueils et sécuriser son placement, il est nécessaire de suivre quelques étapes clés.

1. Sélectionner un emplacement stratégique

La réussite d'un investissement en résidence étudiante dépend largement de sa localisation. En 2025, privilégiez les quartiers à proximité des transports et des universités, centre de recherche et instituts spécialisés. À Toulouse, les quartiers de Rangueil, Saint-Cyprien ou Purpan sont particulièrement indiqués pour ce type de résidences. Respecter ces critères favoriseront une demande locative et une rentabilité optimale.

🚩 Les erreurs à éviter

• Choisir le bien uniquement en fonction du prix : un prix attractif ne garantit pas forcément une bonne rentabilité ni une forte demande locative.
• Ignorer la proximité des universités ou des écoles : les étudiants privilégient les logements proches des campus ou des écoles.
• Négliger les transports en commun : un logement mal desservi par les transports limite fortement son attractivité.
• Sous-estimer l'importance des commerces et services à proximité : un emplacement sans commerces alimentaires, cafés ou services essentiels décourage les étudiants.
• Ne pas anticiper l'évolution future du quartier : choisir un quartier sans potentiel de développement peut limiter la revente ou la valorisation future du bien.

✅ Les points à prendre en compte pour choisir l'emplacement idéal

• Privilégier la proximité immédiate des campus en sélectionnant une adresse située à moins de 10 à 15 minutes en transports des grandes universités ou écoles supérieures.
• Opter pour un quartier dynamique et sécurisé : une ambiance conviviale et animée associée à un environnement sûr et bien éclairé.
• Cibler un accès direct aux transports en commun en favorisant les secteurs desservis par les métros, tramways, bus ou pistes cyclables.
• Évaluer l'attractivité actuelle et future du quartier : préférez un secteur en pleine rénovation ou avec des projets d'aménagement urbain.
• Analyser la demande réelle locale en vérifiant le taux d'occupation moyen dans les résidences étudiants existantes.
• Prendre en compte la facilité de revente.

2. Choisir un exploitant reconnu et fiable

Confier la gestion à un exploitant professionnel de renom est une clé incontournable pour un investissement réussi. En 2025, la réputation et l'expérience du gestionnaire, ses capacités à maintenir un taux élevé d'occupation, ainsi que la qualité des prestations proposées aux locataires étudiants, sont des critères essentiels. Sélectionner le bon exploitant vous permet d'assurer une gestion sereine et durable de votre investissement.

Quels sont les critères pour vérifier la fiabilité d'un exploitant ?

• Historique et réputation (ancienneté, retours d'expérience, avis clients).
• Solidité financière (résultats financiers, trésorerie, rentabilité).
• Qualité de la gestion locative (taux d'occupation élevé, services offerts).
• Transparence et qualité de communication (rapports réguliers, informations précises).
• Robustesse juridique du bail commercial (clauses claires, sécurité sur le versement des loyers).
• Présence géographique affirmée (expertise locale ou présence nationale établie).
• Capacité à maintenir et valoriser les biens dans le temps (entretien, rénovation, amélioration continue).

Parmi les exploitants de résidences étudiantes les plus connus, on retrouve notamment Nexity Studéa, Groupe Réside Études, Studélites ou encore Dom'villes services Appart'études.

3. Louer le bien avec le mobilier et équipements nécessaires

Pour qu'un logement puisse être loué sous le statut LMNP, il doit être équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre immédiatement, sans avoir à apporter son propre mobilier. La liste des équipements obligatoires est définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Voici les éléments que le logement doit impérativement comporter :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
• Vaisselle en nombre suffisant
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires

Ces équipements garantissent que le logement est immédiatement habitable et conforme aux exigences légales pour une location meublée.

Bon à savoir : les logements achetés en résidence étudiante sont généralement livrés entièrement équipés et meublés. Ils répondent ainsi directement aux critères obligatoires pour être loués sous le régime LMNP.

4. Ne pas négliger les termes du bail commercial

Le bail commercial est le pilier juridique de votre investissement en résidence étudiante. Il encadre précisément la relation entre vous et l'exploitant chargé de gérer la résidence. Voici les points essentiels à contrôler attentivement avant toute signature :

Durée du bail et renouvellement

• Assurez-vous que la durée initiale du bail (généralement comprise entre 9 et 12 ans) correspond à votre stratégie patrimoniale.
• Vérifiez les conditions précises de renouvellement : modalités, durée et reconduction tacite éventuelle.

Conditions de versement des loyers

• Contrôlez la régularité prévue du paiement des loyers (mensuel ou trimestriel).
• Vérifiez clairement les montants, les modalités de révision annuelle (indices utilisés, IRL ou ILC), ainsi que les éventuelles garanties ou assurances contre les impayés.

Répartition claire des charges

• Assurez-vous que la répartition des charges (travaux, entretien courant, assurances, taxes foncières...) est clairement indiquée.
• Idéalement, optez pour un bail précisant que la majorité des charges courantes reste à la charge de l'exploitant, afin d'alléger votre gestion financière.

Clause de résiliation anticipée

• Examinez les conditions éventuelles permettant une rupture anticipée du bail (manquements graves de l'exploitant, non-versement des loyers...).
• Vérifiez également les clauses en cas de revente du bien, pour vous assurer une sortie fluide en cas de besoin.

Indexation et évolution des loyers

• Vérifiez les modalités d'évolution du loyer. L'indexation doit être clairement définie sur un indice officiel tel que l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Engagements de l'exploitant

• Assurez-vous que le contrat détaille précisément les engagements de l'exploitant concernant l'entretien régulier, la gestion locative, le taux d'occupation attendu, et la valorisation du bien immobilier dans le temps.