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Immobilier : un statut du bailleur privé à 3,5 %–5,5 % pour relayer le Pinel dans le neuf

L’Assemblée nationale a adopté, le 14 novembre 2025, en première lecture du projet de loi de finances pour 2026, la création d’un « statut du bailleur privé ». Ce nouveau régime fiscal prend le relais de l’ex-Pinel, éteint pour les nouveaux investissements depuis fin 2024, en basculant d’une logique de réduction d’impôt vers un mécanisme d’amortissement comptable. Décryptage des taux, du fonctionnement et des premières réactions, alors que le texte doit encore passer devant le Sénat.

Le cœur du dispositif : comment fonctionne l'amortissement fiscal ?

C’est la rupture majeure avec l’ère Pinel. Le statut du bailleur privé abandonne la réduction d’impôt directe pour un amortissement déductible des revenus fonciers. Concrètement, l’investisseur peut déduire une partie de la valeur de son bien de ses revenus locatifs, diminuant d’autant son imposition.

La mécanique de l'amortissement
La base amortissable est fixée à 80 % de la valeur d’acquisition du bien (le terrain étant considéré comme non amortissable). Par exemple, pour un appartement acheté 250 000 €, l’amortissement portera sur 200 000 €.

Les taux pour le neuf(ou VEFA)
Les taux d’amortissement annuels varient selon l'effort social consenti sur le loyer :

• 3,5 % pour un loyer intermédiaire.
• 4,5 % pour un loyer social.
• 5,5 % pour un loyer très social.

Les taux pour l’ancien rénové
Pour l'ancien nécessitant des travaux significatifs (au moins 20 % de la valeur du bien), les taux ont été revalorisés lors des débats :

• 3 % pour un loyer intermédiaire.
• 4 % pour un loyer social.
• 5 % pour un loyer très social.

Le cadre locatif : loyers maîtrisés et location nue

Pour bénéficier de l'amortissement, l'investisseur doit respecter un cahier des charges social strict :

• Location nue (non meublée) à titre de résidence principale.
• Interdiction de louer à un ascendant ou descendant.
• Loyers plafonnés : environ -15 % par rapport au marché pour le secteur intermédiaire, avec des décotes plus fortes pour le social. Les plafonds précis et les zones (A, B, C) seront fixés par décret.

L'avantage n'est pas illimité. Le texte pose un double verrou :

• Maximum deux logements éligibles par foyer fiscal.
• Plafond de 8 000 € de déduction d’amortissement par an et par foyer. L'excédent n'est, a priori, pas reportable (point à confirmer par la doctrine).

En parallèle, pour les petits investisseurs, l'abattement du régime micro-foncier passerait de 30 % à 50 % (toujours pour des revenus bruts inferieurs à 15 000 €). Une mesure de simplification bienvenue pour ceux que l'amortissement au réel effraie.

Genèse : du rapport parlementaire au compromis

Ce statut est le fruit d'une longue gestation. Inspiré par le rapport Daubresse-Cosson de l'été 2025, il visait initialement un alignement partiel de la location nue sur le meublé. Jugé trop timide au départ, le texte a été musclé par amendements : modulation des taux selon les loyers, seuil de travaux pour l'ancien et plafonnement global ont été ajoutés pour obtenir un compromis en première lecture.

Les critères d'éligibilité : neuf et ancien rénové

Le dispositif encadre l'investissement avec rigueur :

• Le périmètre : Il concerne le neuf (VEFA) et l'ancien avec travaux. Attention, pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 20 % de la valeur d’acquisition (hors frais), ciblant ainsi la rénovation substantielle, notamment énergétique.
• Le calendrier : Acquisitions à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, avec une mise en location avant le 31 décembre 2028.
• L'engagement : Une durée fixe de 12 ans. Pas d'options courtes (6 ou 9 ans) comme sous l'ancien régime. Une contrainte forte, contrepartie de l'avantage fiscal.

Les réactions après le vote : un levier assumé, un dispositif jugé trop étroit

L’adoption en première lecture du statut du bailleur privé, le 14 novembre 2025, a immédiatement suscité des prises de position des directions d’organisations professionnelles et des responsables politiques. Toutes reconnaissent l’intérêt d’un cadre fiscal dédié, mais questionnent sa capacité réelle à relancer l’investissement locatif.

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) replace le texte dans un marché neuf en net recul. Son président, Pascal Boulanger, rappelle que l’investissement locatif a chuté de plus de la moitié dans certaines grandes villes en 2025, bloquant les préventes et les chantiers. Le statut du bailleur privé est vu comme un outil « nécessaire » pour réactiver la demande des particuliers, à condition que les règles (taux d’amortissement, plafonds, durée de 12 ans) restent lisibles et stables sur la durée.

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) salue une « inflexion » avec la reconnaissance de l’amortissement en location nue, revendication ancienne de l’organisation. Mais elle estime que le périmètre – deux logements, 8 000 € d’amortissement par an, loyers encadrés – limitera l’effet d’entraînement sur le parc existant, en particulier dans l’ancien diffus où se jouent une partie des tensions locatives.

Dans une analyse publiée après le vote, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, décrit le dispositif comme un « tournant idéologique » en faveur du bailleur-investisseur, tout en avertissant que l’empilement de conditions pourrait conduire à un statut « théoriquement attractif, pratiquement peu utilisé ».

Sur le plan politique, les élus favorables mettent en avant un compromis : un soutien à l’investissement privé en échange de loyers maîtrisés, dans un contexte de budget contraint. Une partie de la gauche continue cependant de juger le texte trop centré sur les propriétaires, annonçant qu’elle tentera de renforcer les contreparties lors de l’examen au Sénat.

Ce qu'il reste à arbitrer

Le parcours législatif continue. Le Sénat doit examiner le texte et pourrait modifier les taux ou la durée d'engagement. La loi de finances pour 2026 devrait être promulguée fin décembre 2025.

Les investisseurs attendent surtout les décrets d'application et la doctrine fiscale (BOFiP) pour connaître les zonages précis et les modalités de calcul des plafonds. Prudence, donc : les grandes lignes sont tracées, mais la rentabilité finale dépendra des derniers réglages techniques.