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Écrit par Pierre Ferreiro publié le 26 janvier 2024

Appel de fonds en VEFA : les informations à connaître

L'achat d'un bien immobilier en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) représente une opportunité très avantageuse, mais également complexe, pour de nombreux acquéreurs. Au cœur de ce processus se trouve le mécanisme des appels de fonds, une démarche financière spécifique à l'immobilier neuf qui joue un rôle capital dans le financement et la bonne exécution du projet.

Ces appels de fonds ne sont pas de simples transactions financières ; ils sont encadrés par un cadre légal strict en France, garantissant ainsi une protection optimale pour les acquéreurs. Cette structuration légale assure non seulement la transparence et la sécurité dans le processus d'achat, mais permet également aux acquéreurs de planifier leurs finances avec précision.

La compréhension de ce processus est donc essentielle pour toute personne s'engageant dans l'achat d'un bien en VEFA, que ce soit un programme immobilier neuf à Toulouse ou dans d'autres régions de France. Il s'agit d'une étape fondamentale qui nécessite une attention particulière, car elle influence directement le flux financier du projet et la réalisation effective du bien immobilier.

Découvrez les différents aspects des appels de fonds en VEFA, pour une transaction immobilière réussie et sans surprises.

Comprendre les appels de fonds en VEFA

L'appel de fonds en VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement, est un concept central dans l'acquisition d'un bien immobilier neuf. Cette procédure implique que l'acquéreur paie le prix de son logement par tranches successives, alignées sur les différentes phases de construction du projet. Cette méthode de paiement progressive est à connaître impérativement pour comprendre le déroulement financier d'un achat en VEFA.

Appel de fonds VEFA — Une personne fait des calculs à son bureau sur lequel est posé une maison miniature en papier
© OSABEE – Shutterstock

Explication des appels de fonds en VEFA

La première étape de cet échéancier financier commence généralement par le versement d'un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation. Ce paiement initial symbolise l'engagement de l'acquéreur dans le projet et varie entre 2% et 5% du prix total du bien.

Par la suite, les appels de fonds sont émis en fonction de l'avancement des travaux de construction. Ces étapes sont marquées par des jalons clés, tels que l'achèvement des fondations, la mise hors d'eau (réalisation de la toiture et pose des fenêtres), et l'achèvement de l'immeuble.

À chaque étape, le promoteur demande un pourcentage spécifique du prix total, conformément à la réglementation. Par exemple, 35% du prix est requis à l'achèvement des fondations, suivi de 70% à la mise hors d'eau, et ainsi de suite jusqu'à la remise des clés. Il est important de noter que ces pourcentages sont fixés par la loi pour protéger les intérêts de l'acquéreur, en évitant tout paiement excessif avant l'achèvement effectif de certaines phases du projet.

Pour l'acquéreur, ces appels de fonds sont d'une importance vitale car ils permettent de suivre l'avancement des travaux et d'assurer que le projet est en bonne voie. Pour le promoteur, ils garantissent un flux de trésorerie nécessaire pour couvrir les coûts de construction. Les appels de fonds en VEFA constituent ainsi un élément fondamental qui assure le bon déroulement du projet immobilier, en offrant un cadre légal et financier rassurant pour les deux parties.

Le calendrier des appels de fonds en VEFA

  1. Un premier versement au moment de la réservation;
    • 5% du prix du logement si la signature de contrat de vente a lieu dans la même année que la réservation;
    • 2% si la signature du contrat de vente a lieu un à deux ans après la réservation;
    • 0 % si plus de deux années ont passé entre les deux étapes.
  2. 35% du prix du logement à l’achèvement des fondations;
  3. 70% du prix du logement à la mise hors d’eau;
  4. 95% du prix du logement à l’achèvement de l’immeuble;
  5. Les 5% restants à la livraison du bien, après une éventuelle levée de réserves.

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Appel de fonds VEFA — Un notaire en train de tamponner un document
©Chokniti-Studio — Shutterstock

Le cadre légal des appels de fonds en VEFA est ancré dans le Code de la construction et de l'habitation, notamment à travers l'Article R261-14. Cette réglementation est l'épine dorsale du processus, assurant une transaction équitable et transparente entre le promoteur et l'acquéreur. Elle établit des règles strictes sur le pourcentage du prix total du bien pouvant être demandé à chaque étape de la construction, garantissant ainsi que les paiements correspondent à l'avancement réel des travaux.

De plus, la loi prévoit des mesures de protection supplémentaires. Par exemple, en cas de retard dans l'achèvement des travaux, l'acquéreur peut être en droit de réclamer des pénalités. Pour cela, il est néanmoins nécessaire que les contrats de réservation et de vente contiennent une clause de pénalité, ainsi qu’une date de livraison précise.

Ces dispositifs légaux assurent donc une couche additionnelle de sécurité, indispensable dans le domaine de l'immobilier neuf.

Le dépôt de garantie

Appel de fonds VEFA — Une tirelire sur un fond rose
© Ann H - Pexels

Le dépôt de garantie, versé lors de la signature du contrat de réservation, est une preuve de l'engagement de l'acquéreur envers le projet. Dans la grande majorité des cas, ce montant est fixé à 5% du prix total du bien pour les contrats signés dans l'année suivant la réservation. Son montant baisse néanmoins à 2% si la signature du contrat de vente a lieu un an après la réservation, et devient nul si la vente a lieu plus de deux ans après la réservation.

Suite à la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie est conservé sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. Ce compte est généralement confié à un notaire, qui s’occupe de procéder au versement une fois la vente officialisée.

Il est important de noter que le dépôt de garantie est intégré au financement global du projet et sera déduit du premier appel de fonds. En cas de rétractation dans les conditions et délais légaux, ce dépôt est remboursé intégralement à l'acquéreur. Cet aspect du processus VEFA offre une certaine souplesse et sécurité, rassurant l'acquéreur sur la gestion de ses finances initiales dans le projet.

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Les réserves : une sécurité supplémentaire pour l’acquéreur en VEFA

Appel de fonds VEFA — Une femme regarde à travers une loupe
© H_Ko - Shutterstock

Les réserves sont un élément crucial de protection pour l'acquéreur dans le cadre d'un achat en VEFA. Elles représentent des objections formulées par l'acquéreur à la livraison du bien, spécifiquement en cas de malfaçons, de défauts ou de non-conformités par rapport aux spécifications contractuelles. Ces réserves sont consignées dans un procès-verbal lors de la réception du bien, constituant ainsi un document légal attestant de l'état du bien au moment de sa livraison.

Le rôle des réserves est d'autant plus important qu'elles peuvent influencer le paiement final. Dans le cadre des appels de fonds en VEFA, le dernier paiement, représentant souvent 5% du prix total, est effectué lors de la livraison. Si l'acquéreur émet des réserves à ce stade, il peut consigner ce dernier paiement jusqu'à ce que les problèmes identifiés soient résolus. Cette pratique offre un levier significatif à l'acquéreur, lui permettant de s'assurer que le bien livré est conforme à ses attentes et aux stipulations contractuelles.

Pour les promoteurs, l'émission de réserves par l'acquéreur est un incitatif à maintenir un haut standard de qualité tout au long du projet. Ils sont tenus de répondre aux réserves émises et de réaliser les travaux nécessaires pour y remédier. Cette dynamique assure un équilibre dans la relation entre l'acquéreur et le promoteur, où la qualité et la conformité du bien livré sont primordiales.

Les intérêts intercalaires : un coût additionnel

Appel de fonds VEFA — Un stylo et une calculatrice posés sur des documents de comptabilité
© jrs Photography - shutterstock

Les intérêts intercalaires représentent un aspect financier souvent méconnu mais essentiel dans le processus d'achat en VEFA. Ils sont générés par le déblocage progressif des fonds par la banque, correspondant aux différents appels de fonds du promoteur durant la construction. Contrairement au remboursement du capital d'un prêt immobilier, qui commence généralement après la livraison du bien, les intérêts intercalaires sont dus dès le premier déblocage de fonds.

Ces intérêts sont calculés sur les montants effectivement utilisés et non sur la totalité du prêt. Leur calcul prend en compte la somme débloquée à chaque étape, le taux d'intérêt du prêt et la durée pendant laquelle cette somme est utilisée. Ainsi, si un acquéreur emprunte une somme importante, mais que le promoteur n'a demandé qu'une petite partie de cette somme au départ, les intérêts intercalaires ne seront calculés que sur cette petite partie.

L'impact des intérêts intercalaires sur le budget global de l'acquisition peut être significatif, surtout dans les projets où la durée de construction s'étend sur plusieurs mois ou années. Il est donc crucial pour l'acquéreur de prendre en compte ces coûts lors de la planification financière de son achat. Une compréhension claire des intérêts intercalaires permet d'éviter les surprises désagréables et de préparer un budget réaliste pour l'acquisition du bien.

La formule pour calculer les intérêts intercalaires est la suivante :

Intérêts intercalaires = (Montant Débloqué x Taux de Crédit) / Durée de Construction

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