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Super Pinel, Pinel vert ou Pinel +, quel avenir pour l'investissement immobilier neuf ?

Le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs de réduire leurs impôts (sous certaines conditions) par la mise en location d’un bien immobilier, devrait disparaître d’ici 2024. Sur le papier, le Pinel semble ne présenter que des avantages. Cependant, certains rapports le décrivent comme étant inefficace et coûteux. Zoom sur la disparition échelonnée de la loi Pinel et l’avenir de l’immobilier neuf à Toulouse avec le Pinel vert, le Super Pinel et le Pinel plus.

La loi Pinel : vers une disparition certaine ?

Il est intéressant de souligner le fait que le Pinel a été longtemps le dispositif de défiscalisation préféré des Français. D’un autre côté, il a souvent attiré les critiques, ce qui laisse à penser qu’il pourrait disparaître dans les prochaines années. Depuis 2014, le dispositif Pinel a occupé une partie importante du paysage de défiscalisation immobilière. Son principe est simple : un investisseur particulier peut acquérir un logement neuf, pour ensuite le mettre en location et profiter par la même occasion d’une réduction d’impôt. Les différentes critiques à l’encontre du dispositif pourraient-elles signer la fin progressive de cette niche fiscale ?

Une disparition progressive de la loi Pinel

La loi Pinel à Toulouse est aujourd’hui en train de vivre ses dernières années. Notons par ailleurs qu’elle a déjà été rabotée. En effet, la réduction d’impôts associée n’est actuellement plus accessible lors de l’achat d’une maison individuelle. À l’heure actuelle, il n’y a que les investissements dans des appartements qui demeurent. Le dispositif a failli disparaître dès le début de l’année 2022, mais a finalement été prolongé jusqu’en 2024, avec plusieurs modifications.

À partir de l’année prochaine, le montant maximal de la réduction d’impôts sur le revenu va diminuer considérablement. Une nouvelle chute a été décidée pour l’année 2023, avec seulement 42 000 euros d’avantages fiscaux accordés aux investisseurs dans l’immobilier locatif. En théorie, le Pinel devrait disparaître à l’horizon 2024. Cependant, le Super Pinel pourrait faire son apparition et permettre au dispositif de renaître de ses cendres.

Les principales critiques à l’encontre du Pinel actuel

Le dispositif Pinel fait l’objet de critiques récurrentes. Récemment, deux rapports du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) ainsi que de l’Inspection générale des finances (IGF) s’y sont attaqués. La niche fiscale représenterait un coût mirobolant pour l’État. En effet, le second rapport prévoit une facture à hauteur de 1,7 milliard d’euros en 2025. En dehors du coût, c’est l’efficacité du dispositif qui est également remise en cause. Rappelons que l’objectif initial du Pinel est d’accroître l’offre de logements dans les zones qui présentent un marché de l’immobilier locatif tendu. Le problème réside dans le fait que moins d’une habitation sur trois est construite dans les zones A et A bis (la pression y est pourtant la plus forte).

Une réduction d’impôt moins avantageuse en 2023

Conformément à la loi de finances pour l’année 2021, l’avantage fiscal de la loi Pinel va progressivement être revu à la baisse à compter de 2023. Pour tout investissement effectué en 2023 et un engagement de location pour 6 ans, la réduction d’impôt passera de 12 % à 10,5 %. Elle passera de 18 % à 15 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour un engagement de 12 ans. En résumé, la réduction d’impôt maximum auquel un investisseur peut prétendre en 2023 passera de 63 000 à 52 500 euros.

Pour tous les investissements qui seront effectués en 2024, la réduction d’impôt sera à hauteur de 9 % pour une période de location de 6 ans, de 12 % pour 9 ans et de 14 % pour 12 ans. La réduction d’impôt maximum passera donc de 52 500 à 42 000 euros.

Le gouvernement a déclaré qu’il est en train de réfléchir au dispositif pour 2023 et 2024, notamment avec l’arrivée du Super Pinel.

Le Super Pinel pour succéder au Pinel ?

Dans l’objectif de soutenir activement le secteur de la construction, la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a évoqué dans un communiqué récent la création d’un nouveau dispositif, prêt à prendre le relais du Pinel. Certains promoteurs immobiliers estiment que le Pinel représente actuellement entre le tiers et le quart de leurs ventes de biens immobiliers.

Le dispositif, baptisé Super Pinel, cohabitera avec son prédécesseur dès 2023, avant de le remplacer définitivement. En adoptant le Super Pinel, les investisseurs pourront échapper à la baisse des avantages fiscaux du Pinel que nous avons vu précédemment. Le nouveau dispositif permettrait d’obtenir un avantage fiscal de 21 % à taux plein. Pour pouvoir en profiter, les logements concernés devront impérativement respecter les normes les plus exigeantes. Ces dernières seront bientôt fixées par décret. Par ailleurs, les biens devront répondre aux exigences environnementales de la RE2020 et respecter quelques standards en ce qui concerne la qualité d’usage. Les critères seront dévoilés en octobre prochain selon le ministère du Logement.

Des critères de qualité à l’étude

Le rapport de mission rendu à Emmanuelle Wagon préconise des surfaces minimales de logements, en plus d’une augmentation de la hauteur sous plafond. Cette dernière passerait à 2,70 m, contre 2,50 m actuellement. Une amélioration de l’exposition et de l’aération de logements est aussi au programme. L’éligibilité au dispositif à venir serait donc assujettie à de nombreux critères s’ajoutant à ceux déjà présents en matière de performance énergétique.

Le Super Pinel : vers un nouveau souffle du marché du neuf

La mise en place du Super Pinel permettrait au marché du logement neuf en France de prendre un nouveau départ après la crise sanitaire. En effet, le marché du neuf n’est pas encore à la hauteur des attentes des pouvoirs publics, notamment dans les zones tendues. En dehors de la relance de l’immobilier neuf, le Super Pinel a également pour objectif d’encourager la construction de logements neufs plus verts, respectant scrupuleusement la RE2020.

Un des objectifs du Super Pinel est de servir de levier pour permettre l’amélioration de la qualité de l’offre de logement. Les conditions d’accès au Super Pinel restent encore à déterminer.

Pour le moment, les investisseurs peuvent toujours profiter du taux plein de 21 % proposé par le dispositif Pinel actuel. D’ailleurs, les taux de crédit immobilier sont actuellement au plus bas, avec 1 % sur une période de 20 ans.

Une déduction de 21 à 33 % ?

Le « Pinel Croissance Verte » ou « Pinel vert », voilà le nom du dispositif souhaité par les promoteurs. Un Pinel + serait réservé aux biens immobiliers à hautes performances environnementales. Il s’agit ici d’un sujet qui pourrait intéresser fortement la protection de l’environnement, surtout lorsque l’on connaît l’objectif de neutralité carbone de l’Hexagone pour l’horizon 2050. Afin d’amplifier la motivation des investisseurs, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) souhaite que l’État accorde une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 33 % du montant total, mais cette fois-ci, sur une durée de 15 ans.

De plus, la FPI souhaiterait également sortir le Pinel des niches fiscales afin de lui assurer un meilleur pouvoir d’attraction auprès des investisseurs. Ces derniers seront à la fois attirés par les taux bas du crédit immobilier et la déduction fiscale qui l’accompagne. La ministre du Logement est actuellement la seule décisionnaire, pourrait-on s’attendre à un dispositif Wargon ?