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Acheter en TVA réduite : mode d'emploi

Appartements témoin flambant neufs, plans 3D léchés : sur les stands des salons immobiliers, les promoteurs redoublent de promesses. Mais derrière les slogans, un chiffre refroidit souvent les candidats à la propriété : 20 %. C’est le taux « plein » de TVA appliqué à tout logement neuf, soit l’équivalent d’un cinquième du prix d’achat – un montant qui, pour un trois-pièces à 300 000 €, pèse 60 000 € dans la balance.

Pourtant, une niche fiscale souvent méconnue permet d’amputer cette facture : la TVA réduite, fixée à 5,5 % (voire 10 % dans certaines opérations intermédiaires). Réservée aux programmes situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou dans le périmètre ANRU, elle peut faire économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros aux primo-accédants, à condition de respecter un jeu de critères précis – localisation, plafonds de ressources, occupation du bien, durée de détention. Cet article décode point par point le mécanisme.

La TVA dans l'immobilier neuf : comment ça marche ?

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Le tarif de base : 20 %

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2014, tout logement neuf livré en France métropolitaine est grevé d’une TVA au taux normal de 20 %. C’est la règle générale, qu’il s’agisse d’un studio à Lyon, d’une villa sur la Côte d’Azur ou d’un T4 acheté sur plan en périphérie de Toulouse. En pratique, cette ponction fiscale représente un cinquième du prix de vente et pèse lourd dans le budget des ménages.

Le coup de pouce à 5,5 %

Pour les opérations situées dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans le périmètre d’une zone ANRU, l’État ramène la TVA à 5,5 %. Ce taux ultra-réduit vise à faciliter l’accession sociale à la propriété et à soutenir la requalification de secteurs urbains fragiles. L’avantage n’est pas automatique : il suppose de respecter trois conditions – localisation éligible, plafonds de ressources de l’acquéreur et engagement d’occuper le bien comme résidence principale pendant dix ans.

Le taux « intermédiaire » de 10 %

Un second régime, plus discret, s’adresse aux bailleurs institutionnels (organismes HLM, caisses de retraite, foncières spécialisées, etc.) et désormais aux bailleurs privés qui construisent ou acquièrent des logements locatifs intermédiaires – des biens loués à des conditions de loyers et de ressources encadrées, destinés aux classes moyennes. Depuis la loi de finances 2024, ces opérations bénéficient d’une TVA réduite à 10 % sous réserve de respecter des critères de mixité sociale, de localisation et de performance énergétique détaillés à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts.

Les conditions pour bénéficier de la TVA 5,5 %

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Où se situe le périmètre éligible ?

Tout commence par la carte : pour profiter du taux à 5,5 %, votre futur logement doit être dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans une zone ANRU, ou encore à moins de 300 m de leur limite. C’est le fameux « cercle des 300 m » dessiné autour des opérations de renouvellement urbain. Le texte officiel précise même qu’un ensemble immobilier partiellement inclus peut être éligible jusqu’à 500 m s’il relève du NPNRU ; au total, quelque 450 QPV et plusieurs centaines de zones ANRU sont concernées à travers la France.

Pour vérifier concrètement si une adresse entre dans ce halo, il suffit de saisir la rue dans l’outil cartographique « SIG Ville » du ministère chargé de la Ville : la plateforme fait apparaître en surbrillance le quartier prioritaire et trace d’un clic la bande des 300 m.

Les conditions liées à l’acquéreur

Le coup de pouce fiscal cible l’accession sociale : vos revenus fiscaux de référence (avis d’imposition N-2) ne doivent donc pas dépasser le barème, calqué sur les plafonds PLS + 11 %.

En outre, l’acheteur s’engage à occuper le bien comme résidence principale pendant dix ans. Occupation au moins huit mois par an ; une revente anticipée entraîne le remboursement progressif de la TVA économisée, sauf cas de force majeure (décès, mutation ≥ 70 km, chômage longue durée, etc.).

Les critères liés au logement

• Plafond de prix au m² : indexé chaque 1ᵉʳ janvier 2025 sur l’indice du coût de la construction.
• Zone A bis : 6 170 €/m² HT
• Zone A : 4 675 €/m²
• Zone B1 : 3 744 €/m²
• Zone B2 : 3 269 €/m²
• Zone C : 2 857 €/m²
• Nature du bien : logement réellement neuf (VEFA ou achevé depuis moins de cinq ans) acquis auprès d’un promoteur ou bailleur institutionnel ; les ventes de particulier à particulier ne sont pas concernées.
• Performances énergétiques : la conformité aux standards de performance énergétique constitue le deuxième volet incontournable. Le bien doit satisfaire aux prescriptions réglementaires en vigueur — qu’il s’agisse de la RT 2012 ou, pour les permis plus récents, de la RE 2020.

La procédure

• Contrat de réservation (VEFA) : la clause fiscale doit mentionner dès ce stade l’application du taux réduit pour que le notaire puisse ensuite vérifier que les conditions étaient déjà remplies à cette date (c’est ce qu’exige le BOFiP).
• Attestation d’éligibilité : elle reprend les critères (zone, ressources, destination) et est remise au notaire, qui la conserve dans le dossier d’acte afin de sécuriser la fiscalité.
• Acte authentique : il doit rappeler le taux 5,5 %, la durée d’occupation de 10 ans et surtout la localisation exacte du bien dans le périmètre ANRU/QPV, comme l’énonce expressément le § 38 du BOFiP.

La TVA à 10 % : le moteur du logement locatif intermédiaire (LLI)

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Un cadre légal enfin stabilisé

Le taux intermédiaire de 10 % est prévu à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts (CGI). La loi de finances pour 2024 (n° 2023-1322, art. 71) a réécrit le dispositif : dorénavant, toutes les personnes morales – y compris les SCI d’investisseurs particuliers – peuvent en bénéficier, alors qu’il était jusque-là réservé à quelques bailleurs institutionnels (CDC Habitat, compagnies d’assurance, foncières sociales, etc.) BOFiP. L’administration a intégré ces évolutions dans une mise à jour du BOFiP du 2 avril 2025 .

Logement Locatif Intermédiaire : de quoi parle-t-on ?

Le LLI vise les classes moyennes “trop riches” pour le parc social mais “trop justes” pour le marché libre. Les logements doivent être neufs (ou lourdement réhabilités) et loués à titre de résidence principale avec des loyers plafonnés et des plafonds de ressources des locataires identiques au dispositif Pinel ; en 2025, un T2 en zone A ne peut dépasser environ 14,03 €/m² hors charges.

Les cinq conditions clés d’éligibilité

• Destination du bien : location nue ou meublée à usage de résidence principale, loyers er revenus sous les plafonds Pinel.
• Qualité du bailleur : personne morale (société commerciale, SCI, OPH, collectivité).
• Localisation : commune située en zone tendue (zones A bis, A ou B1) ou périmètres urbains/pactes de revitalisation définis 3° du I de l’art. 279-0 bis A du CGI.
• Composition sociale : l'ensemble immobilier doit compter > 25 % de logements sociaux.
• Nature du bien : construction neuve, transformation ou acquisition-amélioration avec gain énergétique.

Contreparties : loyers modérés... et longue fidélité

En contrepartie du gain de TVA, le bailleur s’engage à louer dans ces conditions pendant au moins 15 ans (durée usuelle retenue par les conventions LLI) ; s’il cesse de louer avant l’échéance, il doit verser un complément de TVA dégressif prévu à l’article 284 II bis CGI – la reprise est intégrale les dix premières années, puis diminuée d’un dixième par an BOFiP. Cette mécanique ressemble au rappel de TVA qui frappe la revente anticipée d’un logement à 5,5 %.

Que se passe-t-il en cas de revente ?

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Depuis les livraisons intervenues à compter du 1er janvier 2014, l'acheteur qui a profité de la TVA à 5,5 % s'engage à occuper le bien comme résidence principale pendant dix ans. S'il revend ou loue le logement avant ce terme, il doit reverser à l'État un complément de TVA.

Comment se calcule le complément de TVA ?

La somme à restituer correspond à la différence entre la TVA payée au taux normal (20 %) et celle acquittée au taux réduit (5,5 %), diminuée d'un abattement dégressif de 10 % par une année de détention :

• Année 1 : 90 % du différentiel reste dû
• Année 5 : 50 %
• Année 10 : 0 % → plus aucun reversement après dix ans

La base à retenir est celle inscrite dans l'acte de vente (ou, pour une construction, dans la déclaration d'achèvement). Le complément est déclaré spontanément au service des impôts via un courrier ou le formulaire n° 941-SD.

Exemple : pour un appartement acquis 220 000 € TTC (TVA à 5,5 %), le différentiel de taux est de 14,5 % (20 % - 5,5 %). Si l'acheteur revend au bout de quatre ans :

• Différence de TVA brute : 220 000 x 14,5 % : 31 900 €.
• Abattement : 4 ans x 10 % = 40 %.
• Complément à reverser : 31 900 € x (1 – 0,40) = 19 140 €.

Les cas où l'on peut revendre sans pénalité

Le fisc ne réclame aucune reprise de TVA si la revente anticipée est déclenchée par l'un des événements suivants :

• Décès : du propriétaire ou d'un descendant direct résidant avec lui.
• Mobilité professionnelle : nouveau lieu de travail entraînant un trajet de plus de 70 km.
• Chômage longue durée : inactivité supérieure à 1 ans, attestée par l'inscription à France Travail.
• Divorce / Dissolution de PACS : ou inversement, mariage ou PACS après l'acquisition.
• Naissance d'un enfant : ou délivrance d'une carte d'invalidité à un enfant à charge.
• Invalidité : carte mobilité inclusion – mention "invalidité".

Ces exceptions sont listées à la fois dans la FAQ de la DGFiP dédiée à la TVA réduite et dans le BOFiP (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 118-120).

Mode d'emploi pratique en cas de revente

• Calculer le complément (ou vérifier que l'on entre dans un cas d'exonération).
• Déclarer la somme au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du bien, sur papier libre ou via le formulaire 941-SD, en même temps que l’acte de vente.
• Payer : le règlement est exigible dans le mois qui suit la cession ; intérêts de retard (0,20 %/mois) et une majoration de 10 % s'appliquent en cas d'omission ou de paiement tarif, comme pour toute TVA.

Optimiser le montage financier... sans perdre l'avantage TVA 5,5 %

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TVA réduite et PTZ

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro a été élargi : il finance désormais jusqu'à 50 % du coût d'un logement neuf sur tout le territoire, pourvu que l'emprunteur reste dans les plafonds de revenus et qu'il occupe le bien en résidence principale. Surtout, le décret précise explicitement que le PTZ est cumulable avec un achat bénéficiant d'une TVA à 5,5 %. En pratique : la TVA réduite fait baisser le prix TTC, tandis que le PTZ vient remplacer une partie de l'emprunt classique, un double effet qui réduit à la fois la mise de fonds initiale et la mensualité.

Ce qui reste incompatible : investir ou acheter via une société

Le Bulletin officiel des Finances publiques rappelle que le taux de 5,5 % est réservé aux personnes physiques qui achètent pour leur propre résidence principale. Deux conséquences :

• Location meublée (LMNP) : l'activité est exonérée de TVA (article 261 D° 4 CGI) ; la passerelle vers le statut de loueur ferait donc tomber la condition d'occupation et déclencherait un rappel de TVA.
• Acquisition via SCI : une société, même familiale, n'est pas une personne physique ; elle ne peut donc prétendre au taux 5,5 %. L'achat doit se faire en direct pour conserver l'avantage fiscal.