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Écrit par Sophie Castella publié le 21 mai 2025
Comprendre le contrat de réservation en VEFA
Vous vous apprêtez à acheter un logement sur plan ? Le contrat de réservation est LE document qui le "la" à toute l'opération. Plus qu'une simple formalité, ce contrat sème les bases de votre future acquisition. Décortiquer ses clauses, c'est s'assurer que les fondations de votre projet sont bien solides. Cet article vous propose un passage au crible de ce contrat indispensable à tout achat en VEFA (Vente en l'État de Futur Achèvement).
Qu'est-ce que le contrat de réservation en VEFA ?
Le contrat de réservation repose sur un engagement mutuel entre l'acquéreur et le promoteur immobilier en charge de la construction de votre logement neuf. Il fixe les conditions de la vente avant le début des travaux et précise les caractéristiques de votre bien, son prix ainsi que délai de livraison prévisionnel.
Encadré par le Code la construction et de l'habitation, il garantit un cadre légal qui protège les deux parties. Sur une période comprise de 12 à 24 mois, le contrat devient votre principale boussole. Il vous permet notamment de visualiser votre futur bien, alors même que celui-ci n'est pas encore construit. Il contient des informations précises sur sa localisation, sa taille, la disposition des pièces, les équipements prévus ainsi que les matériaux utilisés.
En plus de ces précisions, il inclue également des clauses spécifiques quant à votre situation personnelle, comme des conditions suspensives liées à l'obtention d'un emprunt.
Quelles informations figurent sur le contrat de réservation ?
L'identité des deux parties
Le contrat doit obligatoirement différencier les deux parties impliquées dans la vente. Il inclue donc les informations complètes du réservant (promoteur) et du réservataire (acquéreur). Si un autre professionnel, comme un agent immobilier participe à la transaction, ses informations figurent aussi au contrat.
La description du logement
Une description précise du logement apparaît au contrat. Celle-ci doit inclure l'adresse précise du projet, les équipements prévus, la surface habitable du logement, le nombre et la disposition des pièces ainsi que toute information importante concernant les dépendances (balcon, loggia, terrasse ou jardin). Il précise aussi l'étage et l'orientation du bien dans le bâtiment, en plus des matériaux de construction utilisés.
Les caractéristiques techniques du programme
Le contrat comporte également une partie consacrée aux données techniques du programme : référence au permis de construire et date d'obtention, matériaux pressentis pour la construction, niveau de performance énergétique visé, description des équipements collectifs – ascenseurs, chauffage, local vélos, stationnement. Ces mentions engagent le promoteur sur la qualité future de l'immeuble.
Prix prévisionnel et dépôt de garantie
Le contrat indique le prix toutes taxes comprises envisagé au jour de la signature, assorti, si besoin, d'une clause de révision indexée sur l'indice BT 01 ou l'ICC. Il précise aussi la somme versée à titre de dépôt de garantie : au maximum cinq pour 5 % du prix lorsque l'acte authentique doit intervenir dans l'année, ou 2 % si la vente peut être signée dans un délai allant jusqu'à vingt-quatre mois. Le texte désigne enfin le compte séquestre (notaire ou banque) chargé de conserver ce dépôt jusqu'à la conclusion de la vente.
N’oubliez pas qu’entre les appels de fonds successifs et la livraison, vous supporterez, si vous financez par emprunt, des frais intercalaires : intérêts calculés sur les sommes débloquées au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ils ne figurent pas dans le prix de vente, mais ils alourdissent le coût global du projet ; anticipez-les dès l’élaboration de votre plan de financement.
Calendrier contractuel
Le réservataire trouve dans l’avant-contrat une date ou, plus souvent, une période limite pour la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le promoteur y inscrit également le trimestre ou le semestre prévisionnel d’achèvement et de livraison du logement.
Garantie financière du promoteur
Le texte mentionne la garantie extrinsèque – d’achèvement ou, à défaut, de remboursement – fournie par une banque ou une compagnie d’assurances. Cette caution protège l’acquéreur : si le promoteur venait à faire défaut, l’établissement garant s’engagerait à financer la fin des travaux ou à restituer les sommes versées.
Conditions suspensives et droits du réservataire
Enfin, le contrat rappelle le droit de rétractation de dix jours prévus par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il précise aussi la condition suspensive d’obtention du prêt lorsque l’achat nécessite un financement et, le cas échéant, celle liée à des autorisations administratives particulières. Le document énumère les sanctions encourues si l’une ou l’autre partie ne respecte pas ses engagements.
Sur quoi s'engagent le promoteur et l'acquéreur ?
Ce que le promoteur s'engage à faire
Dès la signature du contrat, le réservant inscrit 3 obligations clés dans l'acte. Il doit tout d'abord mettre le lot de côté pour l'acquéreur. Ensuite, il lui revient de réaliser l'immeuble exactement selon les plans et la notice descriptive annexés ; toute modification majeure nécessite l'accord écrit du réservataire. Enfin, le promoteur doit maintenir le prix convenu, à l'exception des ajustements strictement encadrés par la loi, comme la clause de révision indexée sur l'indice BT 01.
Les engagements de l'acquéreur
De son côté, le réservataire prend deux engagements principaux. Il verse le dépôt de garantie prévu - jusqu'à 5 % du prix si la vente définitive doit intervenir sous un an, 2 % lorsque le délai peut courir jusqu'à 24 mois – sur le compte séquestre désigné dans le contrat. Il doit aussi confirmer par écrit sa volonté d'acheter une fois les conditions suspensives levées, notamment l'obtention de son prêt immobilier. À défaut de cette confirmation, le contrat sera caduc et le lot remis en vente.
Quelles sont les garanties qui protègent l'acquéreur ?
La garantie financière de remboursement
La sécurité d'un achat sur plan commence avec deux cautions bancaires distinctes. La garantie financière de remboursement couvre l'hypothèse, rare mais possible, d'une annulation du programme avant l'ouverture du chantier : la banque du promoteur restitue alors toutes les sommes versées. Une fois le permis purgé, la garantie financière d'achèvement prend le relais. Si le constructeur fait faillite en cours de route, l'établissement garant mobilise les fonds nécessaires pour mener le chantier à son terme et remettre les clés à l'acquéreur.
La garantie d'achèvement des travaux
C'est l'une des garanties les plus déterminantes du contrat de réservation : elle certifie que le logement sera terminé et remis à l'acquéreur, même si le promoteur fait faillite au cours du chantier. Deux formules coexistent.
- La garantie extrinsèque : une banque ou un assureur se porte caution et finance les derniers travaux si le constructeur se retrouve à court de trésorerie.
- La garantie intrinsèque : le promoteur immobilise ses propres fonds pour couvrir l'intégralité du programme jusqu'à la remise des clés.
Grâce à cet engagement, l'acheteur évite de se retrouver avec une coque de béton abandonnée et voit son investissement sécurisé jusqu'à l'achèvement complet de la résidence.
La garantie de parfait achèvement (1 an)
Le jour de la remise des clés, le promoteur reste responsable de la conformité du logement. La garantie de parfait achèvement, valable un an, oblige ce dernier à corriger sans délai tout défaut signalé dans le procès-verbal ou découvert pendant les douze premiers mois. Elle couvre aussi bien les malfaçons visibles que les non-conformités aux plans et notices.
La garantie biennale (2 ans)
Dès que le logement est livré, une garantie de bon fonctionnement protège l'acheteur. Elle concerne les équipements dissociables : volets roulants, robinetterie, interphone, chauffe-eau, menuiseries intérieures. Toute panne ou dysfonctionnement constaté dans les vingt-quatre mois impose au promoteur ou à l'entreprise concernée, la réparation ou le remplacement de l'équipement.
La garantie décennale (10 ans)
Sur la durée longue, deux filets de sécurité se complètent. La garantie décennale engage chaque entreprise sur la solidité de l'ouvrage ; elle couvre les désordres qui compromettent la structure ou rendent le logement impropre à son usage (infiltration, fissure majeure, affaissement). En parallèle, l'acheteur bénéficie de l'assurance dommage-ouvrage souscrite par le promoteur. Cette dernière indemnise les travaux de réparation sans attendre qu'un tribunal tranche les responsabilités, puis se retourne contre les compagnies des entrepreneurs responsables.
La garantie acoustique
Depuis la réglementation de 2013, le promoteur doit également livrer un document conforme aux normes d'isolation phonique. La garantie acoustique d'un an permet à l'acquéreur de demander la mise aux normes si les performances mesurées ne correspondent pas aux seuils fixés par le Code de la construction.
Les points de vigilance à passer au crible avant de signer un contrat de réservation
La désignation précise du lot
Il est important de s'assurer que l'adresse, le numéro du bâtiment, l'étage, la surface approximative et, le cas échéant, l'emplacement du parking, la cave ou le jardin figurent noir sur blanc dans le contrat. La quote-part des parties communes doit également apparaître. Sans ces précisions, toute contestation sur la configuration réelle du bien deviendra plus complexe une fois le chantier lancé.
La notice descriptive
La notice descriptive annexée fait partie intégrante du contrat, lisez-la dans le détail. Elle décrit les matériaux, les finitions, les performances énergétiques et les équipements collectifs. Un revêtement ou un mode de chauffage différent de celui annoncé peut impacter vos charges et la valeur de revente. Exigez donc qu'elle corresponde parfaitement à vos attentes.
Le contrat contractuel
Le contrat doit indiquer deux dates clés : celle, ou la période, à laquelle l'acte authentique sera signé, et la période prévisionnelle de livraison (souvent exprimée par trimestre). Un calendrier flou complique votre organisation personnelle et financière. Demandez la précision la plus fine possible.
La garantie financière du programme
Vérifiez que le contrat cite, noir sur blanc, la garantie financière : garantie d’achèvement dès que le chantier démarre, ou garantie de remboursement tant que les travaux n’ont pas commencé. Le document doit indiquer l’identité de la banque ou de l’assureur et reproduire leur engagement écrit.
Les clauses protectrices de l'acquéreur
Le contrat doit rappeler votre droit de rétractation de dix jours, ainsi que les conditions suspensives, notamment l'obtention de votre prêt immobilier. Sans mention explicite, la rétractation ou l'annulation pour refus de crédit pourrait devenir litigieuse et mettre en péril votre dépôt de garantie.
Les pénalités en cas de retard de livraison
Si le promoteur dépasse la date de livraison annoncée, le contrat doit indiquer les conséquences financières. Cherchez la clause qui prévoit :
- Un délai de grâce accordé au promoteur : souvent un à trois mois pour tenir compte d'intempéries ou de cas de force majeure.
- Le montant de l'indemnité journalière : exprimée en euros ou en pourcentage du prix, elle compense vos frais supplémentaires (loyer, déménagement, intérêts intercalaires).
Veillez bien à ce que la clause fixe clairement le point de départ du calcul, généralement le lendemain du délai contractuel et qu'elle ne réserve pas au promoteur la faculté de prolonger la date de livraison sans justification précise. En cas de formulation trop floue, faites préciser par écrit le barème des pénalités et les motifs valables de report ; vous éviterez un contentieux coûteux si le chantier prend du retard.
La levée des réserves
Le jour de la remise des clés, vous et le promoteur signez un procès-verbal de livraison. Tout défaut constaté — rayure sur un vitrage, porte mal ajustée, prise non alimentée — se transforme en « réserve ». Souvenez-vous qu’à compter de cette date, vous disposez encore de trente jours calendaires pour notifier par lettre recommandée les vices qui auraient échappé à l’œil nu.
Chaque réserve déclenche un délai contractuel (souvent trente à quatre-vingt-dix jours) au terme duquel le promoteur ou l’entreprise doit intervenir. À l’issue des travaux correctifs, un second constat — la levée de réserves — valide la conformité et libère la fraction de prix éventuellement retenue par le notaire. Ne signez jamais cette levée sans vérifier :
- la réparation effective du défaut ;
- la bonne marche des équipements concernés ;
- la mise à jour du procès-verbal pour conserver une trace écrite.
Faute de levée dans les délais, vous pouvez actionner la garantie de parfait achèvement : le promoteur reste tenu d’exécuter ou de faire exécuter les reprises sous peine de mise en demeure, puis, au besoin, d’astreinte judiciaire. Documentez donc chaque réserve par photos datées et conservez tous les échanges ; ces précautions seront votre meilleure défense si le chantier correctif traîne.
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Questions fréquentes sur le contrat de réservation
Quel est le délai de rétractation ?
L'acquéreur dispose d'un délai légal de 10 jours calendaires à compter de la remise en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée contenant le contrat signé. Il peut se rétracter sans motif et récupère intégralement son dépôt de garantie.
Que se passe-t-il si je n'obtiens pas mon prêt ?
Le contrat comporte une condition suspensive de financement. En cas de refus bancaire dans les délais prévus, la réservation s'annule de plein droit et le promoteur doit restituer le dépôt de garantie dans le mois.
Le prix indiqué peut-il évoluer ?
Oui, mais seulement si le contrat comprend une clause de révision encadrée par le Code de la construction : elle indexe le prix sur l'indice BT 01 ou l'ICC. Vérifiez le mode de calcul et le plafond de variation.
Puis-je demander des modifications de plans ?
Oui, mais uniquement sous forme de Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) et avec l'accord écrit du promoteur. Les TMA couvrent les changements de cloison, le déplacement de prises, l'ajout d'une douche à l'italienne ou tout autre aménagement qui reste compatible avec la structure, les normes acoustiques et les contraintes techniques de l'immeuble. Chaque demande fait l'objet d'un avenant chiffré ; le promoteur facture le surcoût éventuel et ajuste, le cas échéant, le prix total et le délai de livraison. Passé le stade du gros œuvre, certaines modifications deviennent impossibles ; il faut donc déposer ses TMA dès l'ouverture du chantier pour qu'elles soient prises en compte sans pénaliser le calendrier.
Que couvrent les pénalités de retard ?
Si la livraison dépasse la date contractuelle (hors cas de force majeure), le promoteur verse une indemnité journalière prévue dans le contrat : elle compose frais de relogement, intérêts intercalaires ou loyer supplémentaire.
Le notaire intervient-il dès la réservation ?
Le contrat de réservation peut être signé sous seing privé ou chez le notaire ; toutefois, la séquestration du dépôt et la signature de l'acte authentique passent toujours pas un notaire, choisi d'un commun accord ou désigné par le promoteur.
