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Écrit par Morgane Caillière publié le 11 avril 2025
Petit inventaire des aides à l'achat immobilier pour les PMR
Pour les personnes en situation de handicap, accéder à un logement adapté représente bien plus qu’un simple projet immobilier. C’est un pas supplémentaire vers une vie plus libre, plus confortable et pleinement intégrée.
Bonne nouvelle : en France, de nombreux coups de pouce financiers existent pour rendre ce rêve accessible. Prêts aidés, subventions, crédits d’impôt... On fait le point sur les dispositifs qui facilitent l’achat et l’aménagement d’un logement vraiment fait pour soi.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêts, soutenu par l'État, destiné à faciliter l'achat ou la construction d'une résidence principale. Il s'adresse principalement aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
Les personnes en situation de handicap bénéficient de conditions assouplies pour l'obtention du PTZ. Elles peuvent y accéder même si elles ont été propriétaires au cours des deux dernières années, à condition de remplir l'une des conditions suivantes :
- Être titulaire d'une carte d'invalidité.
- Percevoir l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou l'Allocation d'Éducation de l'Enfant Handicapé (AEEH).
Le montant du PTZ dépend de la localisation du logement et de la composition du foyer, pouvant financer jusqu'à 50 % du coût total de l'opération.
La Convention AERAS
La Convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) vise à faciliter l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque de santé aggravé, notamment en situation de handicap. Elle permet un réexamen approfondi des demandes de prêt en cas de refus initial lié à des problèmes de santé.
Si une assurance standard refuse de couvrir un emprunteur en raison de son état de santé, la convention prévoit une procédure en plusieurs niveaux pour rechercher des solutions alternatives, telles que des garanties partielles ou des exclusions spécifiques. De plus, un mécanisme de mutualisation des surprimes est mis en place pour les personnes aux revenus modestes.
Exonérations Fiscales
Les personnes en situation de handicap peuvent bénéficier d'exonérations totales ou partielles de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. Pour être éligible, il faut percevoir l'AAH et ne pas dépasser un certain plafond de revenus fixé par le code des impôts. En 2024, ce plafond était d’environ 11 885 € pour une part fiscale.
Un crédit d'impôt de 25 % est accordé pour les dépenses liées à l'installation d'équipements spécialement conçus pour les personnes en situation de handicap, tels que des ascenseurs ou des équipements sanitaires adaptés. Ce crédit est plafonné à 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, avec une majoration de 400 € par personne à charge.
Aides au Financement des Travaux d'Accessibilité
Aide de l'Anah
L'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) peut financer jusqu'à 50 % du montant total des travaux d'adaptation du logement, avec un plafond d'aide de 10 000 €. Pour en bénéficier, le logement doit avoir plus de 15 ans, et les ressources du demandeur ne doivent pas dépasser un certain plafond.
Prêt à l'Amélioration de l'Habitat (PAH) de la CAF
La Caisse d'Allocations Familiales propose un prêt à taux réduit pour financer des travaux d'amélioration du logement, notamment pour l'adapter au handicap. Ce prêt peut couvrir jusqu'à 80 % des dépenses engagées, dans la limite de 1 067,14 €.
Prestation de Compensation du Handicap (PCH)
La PCH est une aide personnalisée versée par le département, destinée à financer les besoins liés à la perte d'autonomie, y compris les travaux d'aménagement du logement. Elle est attribuée sous conditions d'âge, de résidence et de ressources.
TVA Réduite
Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans les logements peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit à 10 %. Certains équipements spécifiques pour personnes en situation de handicap, comme les ascenseurs, peuvent même bénéficier d'une TVA à 5,5 %.
Autres Aides Financières
Prêt d'Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un prêt immobilier accordé sous conditions de ressources, destiné à financer l'achat ou la construction d'une résidence principale. Il offre des taux d'intérêt plafonnés et peut être complété par d'autres aides comme le PTZ.
Prêt Conventionné
Accessible sans condition de ressources, le prêt conventionné peut financer jusqu'à 100 % du coût d'achat d'une résidence principale. Il est compatible avec les aides au logement telles que l'APL.
Aides des Caisses de Retraite
Certaines caisses de retraite proposent des aides financières pour l'adaptation du logement des personnes en situation de handicap. Ces aides varient selon la caisse concernée (CARSAT, MSA, etc.), et peuvent prendre la forme de subventions ou de prêts à taux zéro. Il est recommandé de contacter directement votre caisse de retraite pour connaître les dispositifs disponibles et les modalités de demande.
Accompagnement par des Associations et Services Spécialisés
Les associations de défense des droits des personnes handicapées
Des associations telles que l’APF France Handicap, l’UNAPEI, ou encore la Fédération des Malades et Handicapés (FMH) peuvent offrir un accompagnement précieux dans les démarches d’acquisition immobilière : informations sur les aides, mise en relation avec des professionnels accessibles, accompagnement administratif ou juridique, etc.
Les plateformes gouvernementales
Le site Mon Parcours Handicap, lancé par le gouvernement, centralise toutes les informations utiles pour les personnes en situation de handicap, y compris celles relatives au logement, à l’achat immobilier et aux adaptations nécessaires.
Les guichets France Rénov’
Les guichets France Rénov’ (anciennement FAIRE) proposent des conseils neutres et gratuits sur les projets d’achat, de rénovation ou d’adaptation du logement. Ce service est particulièrement utile pour monter des dossiers de demande d’aides ou obtenir des devis.
Histoire de l'accessibilité PMR des logements neufs
Pendant plus d'une décennie, la France a imposé des règles strictes en matière d’accessibilité des logements neufs. Conformément à la loi n° 2005-102 du 11 février 2005, dite "loi Handicap", 100 % des logements neufs — qu’il s’agisse d’immeubles collectifs ou de maisons individuelles en lotissement destinées à la location ou à la vente — devaient être entièrement accessibles aux personnes en situation de handicap.
Cette obligation s’inscrivait dans une volonté forte de promouvoir l’égalité des droits et l’autonomie, en rendant le parc immobilier compatible, dès la livraison, avec les besoins de mobilité réduite. Elle impliquait notamment des aménagements comme des cheminements extérieurs praticables en fauteuil roulant, des largeurs de portes adaptées, des espaces de retournement suffisants, ou encore des sanitaires configurés pour un usage universel.
Un tournant avec la loi ÉLAN
Mais en 2018, cette approche a connu un changement majeur avec la promulgation de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ÉLAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Dans le souci, selon le gouvernement, de « simplifier la construction » et de « répondre à la diversité des besoins », cette loi a réduit l’obligation d’accessibilité à seulement 20 % des logements neufs situés dans les bâtiments d’habitation collectifs.
Les 80 % restants doivent être "évolutifs", c’est-à-dire conçus de manière à pouvoir être transformés en logements accessibles grâce à des travaux simples, sans modifier la structure du bâtiment. Concrètement, cela signifie que des aménagements comme la pose d’une douche à l’italienne ou l’élargissement de certaines ouvertures doivent pouvoir être réalisés sans reprise importante de maçonnerie.
Cette réforme, bien qu'encadrée par des décrets d'application et des normes techniques, a suscité de vives critiques de la part des associations représentant les personnes en situation de handicap. Beaucoup y ont vu une régression du droit à l’accessibilité universelle, arguant que les logements « évolutifs » restent théoriques tant que les aménagements ne sont pas réalisés en amont, et qu’ils repoussent la charge financière sur les occupants.
