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Écrit par Sophie Castella publié le 13 novembre 2024
DPE : les changements à venir pour les propriétaires-bailleurs en 2025
Dans le domaine de l’immobilier, l’efficacité énergétique des bâtiments prend une importance croissante. À partir du 1er janvier 2025, de nouvelles mesures introduites par le projet de loi de Finances concernant le Diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent entrer en vigueur.
Ce diagnostic est désormais incontournable pour ceux qui souhaitent vendre ou louer un bien. Il permet d’estimer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un logement ou d’un bâtiment afin d’évaluer son impact écologique.
Programme-neuf-Toulouse fait le point sur les changements induits par le DPE pour les propriétaires-bailleurs en 2025.
DPE collectif obligatoire pour les petites et grandes copropriétés
Le DPE collectif est le diagnostic de performance énergétique permettant d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment collectif. À la différence du DPE individuel, il évalue l’ensemble d’un bâtiment en copropriété, dont les logements individuels et les parties communes.
Dès 2025, toutes les copropriétés devront effectuer le DPE collectif. Celui-ci devra notamment comporter les éléments suivants :
- La quantité d'énergie réellement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre générées pour une utilisation normalisée de l'ensemble ou d'une partie du bâtiment.
- Une évaluation basée sur des valeurs de référence pour comparer la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment ou d’une partie de celui-ci.
- Une indication sur les conditions de ventilation et d’aération.
Il doit être accompagné de recommandations visant à améliorer ces performances ainsi que du montant des dépenses théoriques.
Le DPE collectif doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur. Celui-ci doit détenir un certificat de compétence émis par un organisme certificateur agréé par le COFRAC, permettant d’assurer qu’il satisfait aux exigences d’un référentiel de compétences donné.
Les copropriétés peuvent se référer à l’Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour trouver un professionnel certifié.
Quels sont les bâtiments concernés ?
Depuis le 1er janvier 2024, un diagnostic de performance énergétique collectif est requis pour les immeubles en monopropriété ainsi que pour les copropriétés de plus de 200 lots, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
À partir de 2025, l’obligation s’étendra aux autres copropriétés :
- Au 1er janvier 2025 pour celles comportant entre 50 et 200 lots, qu’elles soient à usage d’habitation, professionnel ou commercial.
- Au 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots ou moins.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 31 juillet 2021 invalidés après le 31 décembre 2024
C’est un élément à ne pas omettre si vous comptez vendre ou louer votre bien dans les prochains mois. Dès le 1er janvier 2025, les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 31 juillet 2021 ne seront plus valables après le 31 décembre 2024. Ils devront être refaits en cas de mise en vente ou de mise en location.
En cause, l’évolution dans la méthode de calcul du DPE intervenue en juillet 2021. Avant, la consommation énergétique était évaluée grâce l’étude des factures des trois dernières années. Jugée peu fiable, l’évaluation été remplacée par la méthode « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), réduisant la durée de validité des DPE utilisant l’ancienne méthode de calcul.
La méthode 3CL se base sur la consommation d’énergie primaire annuelle d’une maison ou d’un appartement pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire (ECS), mais aussi sur d’autres détails importants tels que la ventilation du lieu, l’isolation, la consommation d’énergie ou encore la température intérieure moyenne durant l’été.
Les meublés de tourisme bientôt concernées par le DPE ?
À ce jour, les meublés de tourisme types location Airbnb ne font pas l’objet d’exigences particulières en matière de performance énergétique. Les textes de 2021 et 2023 ne faisant référence qu’aux logements à usage de résidence principale, excluant la location saisonnière.
Toutefois, le 5 novembre 2024, le Sénat a adopté, après un accord en commission mixte paritaire, une proposition de loi visant à renforcer la régulation locale des meublés de tourisme.
Désormais, dans les zones tendues où le changement d’usage est soumis à autorisation, tous les logements proposés à la location en meublé de tourisme devront présenter un DPE de classe F en 2025, puis de classe E en 2028.
À partir de 2034, l’ensemble des meublés de tourisme, qu’ils soient existants ou nouveaux, devront obligatoirement se situer dans le classes A et D.
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L’audit énergétique obligatoire pour les logements classés E
L’audit énergétique s’applique aux propriétaires de maisons individuelles ainsi qu’aux immeubles de plusieurs logements appartenant à un même propriétaire et mis en vente en France.
Cette exigence concerne dans un premier temps, les habitations classées F ou G – appelées « passoires énergétiques » - pour lesquelles la promesse de vente ou l’acte de vente est a été signé à partir du 1er avril 2023, conformément au décret du 9 août 2022.
L’obligation sera progressivement élargie aux logements classés E dès le 1er janvier 2025, puis les logements classés D à compter du 1er janvier 2034.
Selon les chiffres de l’année 2023 du Commissariat général au développement durable (CGDD), 6,5 millions de logements, soit 21,4 % du parc immobilier français, sont concernés.
Le prix du DPE revu à la hausse
Depuis le 1er juillet 2024, l’obtention des certifications de diagnostiqueur immobilier est plus exigeante, mais aussi plus onéreuse. Pour couvrir les frais supplémentaires, les professionnels du secteur envisagent une hausse comprise entre 10 et 15 % pour le DPE.
Yannick Ainouche, président de la CDI-Fnaim (Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers associée à la Fédération Nationale de l'Immobilier) et interrogé par UFC que choisir, rappelle qu’il est qu’il est difficile de proposer des montants précis tant le prix d’un DPE peut varier d’un logement à l’autre, notamment en fonction de sa superficie
.
L’Ademe (Agence de la transition énergétique), donne néanmoins une fourchette entre 100 et 250 €.
Vers un calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques assoupli ?
Lors de son discours de politique générale du 1er octobre dernier, le premier ministre Michel Barnier a annoncé vouloir adapter le calendrier du DPE alors que celui-ci avait déjà fait l’objet d’une simplification en juillet 2023 pour réduire la pénalisation des petites surfaces.
À ce jour, le calendrier du DPE prévoit d’interdire la location des logements classés G dès le 1er janvier 2025, puis ceux classés F à partir du 1er janvier 2028 et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
Bien que le sujet n’ait pas été abordé dans le cadre du PLF 2025, un assouplissement pourrait concerner les logements classés G situés en copropriété. La ministre du Logement, Valérie Létard, avait d’ailleurs indiqué au micro d’RMC le 4 octobre dernier que les copropriétés regroupaient environ deux tiers des logements classés G en France.
Problème, les copropriétés n’ont pas tous les moyens d’agir et ont beaucoup plus de mal à réunir toutes les conditions pour améliorer leur DPE au 1er janvier prochain.
Si le premier ministre est resté énigmatique sur cette possible révision, les agents immobiliers et syndics de copropriété jugent calendrier difficilement tenable, notamment en raison du coût important des travaux pour les ménages et de la difficulté à obtenir en assemblée générale (AG) de copropriété, le vote de rénovations énergétiques d’envergure.
Certaines copropriétés exemptées de l’interdiction de location des passoires thermiques
Les députés Bastien Marchive (Parti Radical apparenté Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Socialistes) ont déposé le 30 octobre dernier une proposition de loi visant à exempter les copropriétés qui concentrent deux-tiers des logements G et où les processus de décision de travaux sont très longs, de l’interdiction de location.
La proposition visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique des logements en copropriété
a été soutenue par Valérie Létard.
Ce décalage dans le calendrier sera accordé aux copropriétés ayant adopté un plan pluriannuel de travaux (PPT), le temps de réaliser ces travaux. Pour rappel, le PPT est un document créé par la copropriété pour établir un calendrier des travaux à réaliser sur une période de 10 ans.
Attention, cela ne signifie pas que les passoires thermiques pourront déroger pendant 10 ans à l’interdiction de location. La suspension d’interdiction s’appliquera jusqu’à la réalisation des travaux et au plus 3 ans après que la décision de réaliser les travaux a été prise en AG (loi Vuilletet).
Pas d’interdiction de location pour les passoires thermiques dans le cadre des baux en cours
La loi proposée par l’ancien député Renaissance, Guillaume Vuilletet, stipule qu’à partir du 1er janvier 2025, un locataire occupant une passoire énergétique ne pourra plus reprocher à son propriétaire cette faible performance, à condition que ce dernier prouve que l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux dans les parties communes, travaux nécessaires pour améliorer le DPE du logement.
La proposition de loi portée par Marchive et Echaniz stipule que l'interdiction de location des logements énergivores ne concernera pas les baux déjà en cours, mais uniquement les nouveaux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés G, ainsi que les renouvellements de baux signés à partir de cette date.
Valérie Letard appelle à un examen législatif rapide de cette proposition, le 1er janvier 2025 approchant à grands pas. Bastien Marchive a précisé à Capital que l'examen de la loi débutera le 2 décembre.
Les propriétaires bailleurs conscients mais en manque de moyens
Le baromètre Franfinance 2024 sur l’Habitat et la rénovation énergétique s’est intéressé au comportement des propriétaires bailleurs face l’urgence de la rénovation énergétique.
Selon l’étude, 79% des propriétaires se sentiraient très concernés par la performance énergétique, mais ils sont encore 37 % à ne pas connaître leur DPE. Conscients des enjeux, ils engagent des travaux principalement parce que cela constitue un critère essentiel pour leurs locataires (58%) et pour optimiser les opportunités de vente ou de location (48%). Leur motivation repose aussi sur le désir de valoriser leur bien immobilier (48%).
Des budgets variables pour entreprendre des travaux
Les propriétaires bailleurs envisagent en priorité de rénover leurs salles de bains, leurs cuisines (23%) ainsi que de remplacer leurs portes et fenêtres (21%).
Le budget moyen pour ces travaux s’élève à 13 196 euros, bien que les montants varient largement : près de la moitié (46%) prévoit d’y consacrer moins de 4000 euros.
Une connaissance des aides mais des démarches complexes
Les aides disponibles, telles que MaPrimeRenov' (86%) et l'éco-prêt à taux zéro (83%), sont relativement bien identifiées. Cependant, seuls 36% des propriétaires pensent pouvoir y accéder, et 70% trouvent les démarches administratives trop complexes. Par conséquent, parmi ceux qui projettent des travaux, seulement 56% envisagent de déposer une demande d’aide financière.
La question du financement reste le défi majeur
Seulement 31% des propriétaires disposent du budget nécessaire pour entreprendre leurs travaux. Devant cet obstacle, 38% d’entre eux envisagent le recours au crédit comme solution de financement, parfois en complément de leur épargne.
La plupart a déjà utilisé des options de crédit, principalement auprès de leur banque (59%) ou par le biais d’un organisme de financement spécialisé (41%).
Parmi les critères de sélection d’un crédit, le taux d’intérêt et le coût global restent les plus déterminants (à 64% et 60%), suivis par la durée de remboursement (32%).
