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Impérial : le nouveau projet de l'avenue de Lyon à Toulouse

Toulouse voit grand pour celle que l'on surnommait "l'avenue fantôme". Premier projet en date, le mastodonte "Impérial", porté par le tandem Vinci Immobilier et Bouygues Immobilier sera livré dès 2028 à l'angle du boulevard Pierre Semard et de l'avenue de Lyon à Toulouse.

Au menu : 73 logements neufs livrés en 2028, des façades de brique réemployée et, sur cinq îlots au total, 232 appartements mêlant accession libre, social et résidence intergénérationnelle. Avec un immeuble culminant à 35 m côté canal, des prix lancés dès 231 300 € pour un studio et une commercialisation ouverte début juin 2025, Toulouse pose la première pierre d’un futur quartier à taille humaine et connecté.

Impérial, porte d'entrée de standing sur le quartier Bonnefoy

C'est un projet porté par un duo poids lourd : Vinci Immobilier et Bouygues Immobilier avancent en copromotion, tandis que le pilotage architectural est confié au cabinet parisien Hardel-Le Bihan, déjà remarqué pour la tour Hypérion à Bordeaux. La parcelle choisie constitue la véritable porte d’entrée du futur quartier : d’un côté le miroir tranquille du Canal du Midi, de l’autre la rampe qui file vers la gare Matabiau et, demain, vers la ligne C du métro.

Des appartements du studio au T4

La première tranche, baptisée Impérial, comptera 73 logements dont 62 en accession libre et 11 vendus à prix maîtrisé (plafond d’environ 3 300 €/m² parking inclus). Du studio au quatre pièces, les appartements bénéficieront d’une hauteur sous plafond de 2,60 m, de doubles orientations dès le T3 et de terrasses privées pouvant atteindre 45 m². Au sommet, un potager partagé prolongera la toiture en véritable belvédère sur la coulée verte du canal.

Un chantier prévu pour 2026

Ce bâtiment d’angle lance la phase opérationnelle du programme global (232 logements sur cinq îlots) ; l’obtention du permis courant 2025 doit permettre un démarrage de chantier au printemps 2026 pour une livraison annoncée au deuxième trimestre 2028. Impérial servira donc de signal urbain : hauteur raisonnable (35 m maximum), brique toulousaine en façade et socles vitrés dédiés aux commerces de proximité. Une carte de visite qui ambitionne de redonner vie à l’avenue de Lyon dès la rue.

Habitat, hôtellerie et commerces

Le master-plan s’étend bien au-delà de la première résidence : 232 logements verront le jour sur l’ensemble des cinq îlots prévus sur l'avenue, et près de 40 % d’entre eux relèveront du locatif social afin de garantir une vraie mixité d’habitat. Au pied des immeubles, les rez-de-chaussée accueilleront commerces de proximité, ateliers d’artistes et services de quartier, un ruban animé destiné à réactiver l’avenue tout au long de la journée.

Point d’orgue tertiaire, un hôtel MELT de 110 chambres ciblera la clientèle d’affaires de Matabiau autant que les escapades urbaines du week-end. Juste à côté, une résidence intergénérationnelle de 43 appartements, portée par Habitat & Humanisme, réunira seniors autonomes et jeunes actifs dans un même ensemble convivial.

Lignes architecturales et performances énergétiques

La silhouette varie comme une portée musicale : de R+3 côté faubourg à R+11 au bord des voies ferrées, le programme culmine à 35 m face au Canal du Midi, signal discret plutôt que gratte-ciel tapageur.

La brique toulousaine à l'honneur

Les architectes ont choisi la brique de réemploi, extraite des maisons démolies sur l’avenue ; un clin d’œil patrimonial qui réduit de 30 % l’empreinte carbone du gros œuvre. Des bandeaux de béton clair dessinent des loggias profondes ; leurs allèges servent de protection solaire tandis qu’une ventilation naturelle en façade arrière chasse les surchauffes estivales sans recourir à la climatisation.

Des terrasses jusqu'à 45 m2

À l’intérieur, le confort n’est pas sacrifié à la densité. Les T3 et plus sont systématiquement traversants ou bi-orientés, pour apporter un balayage d’air naturel et une lumière changeante au fil de la journée. Les séjours s’élèvent à 2,60 m sous plafond et se prolongent vers l’extérieur : balcons filants, loggias ou terrasses privées pouvant atteindre 45 m² pour les attiques. Au-dessus, une terrasse partagée coiffée d’un potager urbain fera office de belvédère potager sur la ligne verte du canal. Cette volonté poursuit un objectif : mêler lien social et autosuffisance minérale.

Prix et commercialisation

La grille dévoilée début juin positionne Impérial dans le haut de la fourchette du faubourg, mais encore 10 à 12 % sous l’hypercentre : 231 300 € à 237 000 € pour un studio, 258 000 € à 284 000 € pour un deux-pièces. Les trois-pièces libres se négocient entre 352 900 € et 396 000 €, et les quatre pièces, parkings compris, s’échelonnent de 464 500 € à 588 000 €. La tranche « accession maîtrisée » – réservée aux ménages éligibles – affiche 275 000 € à 312 000 € pour un T3 et 354 000 € à 385 000 € pour un T4, stationnement inclus.

Le programme bénéficie d’un emplacement premium : gare Matabiau à cinq minutes à pied, future ligne C du métro à deux rues. Pour l’investisseur, le potentiel locatif se lit en double ligne : studios et T2 ciblent les 30 000 étudiants du pôle universitaire du centre-ville ; les T3/T4 séduiront cadres de la SNCF et tertiaire Matabiau, avec des loyers attendus autour de 18 €/m² et une vacance proche de zéro sur le secteur.

Avenue de Lyon : du faubourg ouvrier à l’entrée du projet Matabiau

Long couloir d’entrepôts et de petites maisons d’ouvriers, l’avenue de Lyon a longtemps servi d’arrière-cour à la gare Matabiau : un front bâti hétéroclite, coincé entre le canal et les voies ferrées. La page se tourne avec l’OAP Grand Matabiau quais d’Oc, matrice de la reconversion. Le document fixe deux lignes directrices : densifier sans casser l’échelle faubourienne et recoudre le quartier à la ville-centre. Concrètement, la « densité active » se concentre côté rails (jusqu’à R+11) tandis que les hauteurs redescendent à R+3/R+4 vers les rues intérieures pour créer un effet graduel plutôt qu’un mur continu.

La couture urbaine passe aussi par la rue. L’avenue, aujourd’hui couloir bitumé, sera entièrement reconfigurée : trottoirs élargis et plantés, piste cyclable bilatérale raccordée au linéaire du canal et voie de bus dédiée pour rabattre les voyageurs vers la gare. Deux files de circulation automobile subsistent, mais le paysage sera dominé par la brique réemployée des nouvelles façades, les rez-de-chaussée commerçants et les cimes d’arbres alignées. Ainsi revisitée, l’avenue de Lyon cessera d’être une friche de passage pour devenir, à l’horizon 2030, la porte nord habitée du pôle Matabiau.

Calendrier du projet

La phase réglementaire a pris une longueur d’avance : les permis de construire ont été déposés au premier trimestre 2025 et devraient être purgés de tout recours d’ici la fin de l’année. Les entreprises de gros œuvre sont déjà consultées pour un démarrage de chantier au premier trimestre 2026.

La résidence Impérial, figure de proue du programme, doit sortir de terre en vingt-quatre mois ; la remise des clés est fixée au deuxième trimestre 2028. Les quatre îlots suivants s’enchaîneront dans la foulée, parallèlement à la requalification de l’avenue de Lyon : l’ensemble, espaces publics compris, sera livré à l’horizon 2030.