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Écrit par Sophie Castella publié le 21 janvier 2025
Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) désormais ouvert aux particuliers ?
Le logement traverse une crise profondément marquée par une pénurie de logement qui touche le marché locatif. Les chiffres dressent un constat alarmant : 330 000 personnes sont sans domicile et 2,4 millions de ménages attendent désespérément un logement social, alors que seulement 3 % d’entre eux répondent aux critères d’attribution.
À cela s’ajoute une nouvelle contrainte majeure : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l’interdiction de location des passoires thermiques a conduit au retrait de plus de 2 millions de biens du parc locatif.
Face à ce constat, l’Afil (Association française de l’immobilier locatif) propose de relancer l’immobilier neuf via le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce type d’habitat, proposé avec des loyers fixés à 10 à 15 % en dessous des tarifs du marché, est conçu pour soutenir les familles qui ne remplissent pas les critères pour le logement social, mais qui ne peuvent pas non plus assumer les coûts du parc locatif privé.
Dans une lettre ouverte adressée à la presse le 29 octobre 2024, l’Afil suggère d’étendre le LLI aux particuliers, en leur offrant les mêmes avantages fiscaux que ceux réservés aux investisseurs institutionnels. Concrètement, le projet propose une exonération de taxe foncière liée à l’engagement locatif, ainsi qu’une TVA réduite à 10 %. Une solution dont se sont emparés certains promoteurs pour la proposer aux investisseurs particuliers. Comme le LMNP, le LLI peut s'imposer comme une solution solide pour investir dans l'immobilier locatif.
Mais comment fonctionne le LLI et à qui s’adresse-t-il ? Le Logement Locatif Intermédiaire pourrait-il bientôt remplacer le dispositif Pinel ?
Qu’est-ce que le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ?
Créés en 2014, les logements locatifs intermédiaires (LLI) pourraient répondre à la crise du logement dans les zones tendues. Proposant des loyers encadrés, ces biens affichent des tarifs inférieurs à ceux du marché tout en restant accessibles sans les contraintes des critères sociaux.
Situés dans des secteurs urbains attractifs, ces logements offrent un compromis entre confort et abordabilité. À mi-chemin entre le logement social et le marché classique, les LLI permettent à de nombreux foyers d’accéder à des habitations adaptées à leurs besoins, sans commission d’attribution spécifique, contribuant ainsi à fluidifier l’accès au logement dans les zones à forte demande.
Quelles sont les conditions d’accès au LLI ?
Les logements locatifs intermédiaires s’adressent à une population dont les revenus dépassent les critères d’accès au logement social, mais restent insuffisants pour leur permettre de se positionner sur le marché locatif privé classique.
Plafonds de ressources
Il est accessible sur conditions de ressources, similaires aux plafonds Pinel :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | zone A | Zone B1 | Zone B et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475€ | 43 475€ | 35 435€ | 31 892€ |
| Couple | 64 976€ | 64 976€ | 47 321€ | 42 588€ |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175€ | 78 104 € | 56 905€ | 51 215€ |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693€ | 93 556€ | 68 699€ | 61 830€ |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995€ | 110 753€ | 80 816€ | 72 735€ |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151€ | 124 630€ | 91 078€ | 81 971€ |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 15 168 € | 13 886€ | 10 161€ | 9 142€ |
Plafonds de loyers
Dans le cadre du LLI (Location Longue Durée Incitative), des plafonds de loyers spécifiques sont prévus, reprenant les barèmes établis par le dispositif Pinel. Ces seuils ont été pensés pour garantir un accès au logement à des ménages modestes tout en offrant un cadre réglementé aux investisseurs.
| Zone A bis | zone A | Zone B1 | Zone B et C |
|---|---|---|---|
| 18,89 €/m² | 14,03 €/m² | 11,31 €/m² | 9,83 €/m² |
75 000 logements locatifs intermédiaires prévus d’ici 2026
En 2023 Christophe Béchu, ancien ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, et Guillaume Kasbarian, ancien ministre délégué chargé du Logement, ont officialisé un pacte ambitieux avec les acteurs du logement intermédiaire. Ce partenariat stratégique vise à financer la construction de 75 000 logements intermédiaires neufs et anciens d’ici 2026, répondant ainsi à une demande accrue dans les zones tendues et industrielles.
Pour soutenir cette dynamique, l’État s’est engagé à plusieurs niveaux :
- Élargir l’éligibilité au LLI à de nouveaux territoires, notamment les bassins industriels en réindustrialisation.
- Faire du LLI un levier pour la rénovation énergétique, en ciblant les passoires thermiques.
- Développer l’offre de logements intermédiaires dans des résidences spécialisées (étudiantes, séniors).
- Promouvoir l’investissement institutionnel et social dans le LLI, tout en collaborant étroitement avec les collectivités locales pour encourager leur participation.
Pour ce faire, les opérateurs et les investisseurs redoublent d’efforts pour répondre à la demande croissante de logements intermédiaires dans les zones tendues. Les opérateurs prévoient de doubler la production de logements d’ici 2026, en ciblant les territoires où les besoins sont les plus pressants. Ils s’engagent également à faciliter l’accès à ces logements aux travailleurs essentiels, tout en accompagnant les locataires du parc social dans leurs parcours résidentiel. En collaboration avec les promoteurs immobiliers, ils ambitionnent de faire du LLI un levier majeur pour moderniser le parc immobilier.
De leur côté, les investisseurs et intermédiaires financiers soutiennent ces efforts par des engagements concrets. Parmi eux, 14 assureurs ont mobilisé 400 millions d’euros pour dynamiser la production. Ces acteurs envisagent aussi de transformer des bureaux, friches industrielles et zones commerciales en logements intermédiaires.
Le LLI version particuliers lancé par certains promoteurs
En 2025, certains grands noms de la promotion ont franchi une étape décisive en rendant le LLI accessible aux particuliers. Historiquement réservé aux institutionnels, le LLI va s’étendre aux particuliers avec la nouvelle solution d’investissement. Le dispositif vise à proposer une alternative intéressante à la défiscalisation immobilière dans un contexte marqué par l’absence de nouveaux dispositifs depuis la fin du Pinel en 2024.
Le LLI version particuliers offre aux investisseurs des conditions avantageuses :
- La TVA réduite à 10 %.
- Un prix d’achat inférieur de 15 à 18 % par rapport au marché, favorisant un investissement accessible.
- Un crédit d’impôt sur la taxe foncière pouvant atteindre 25 000 € sur 20 ans.
Le dispositif répond à un double objectif. Les investisseurs ont la possibilité de se constituer un patrimoine, de préparer leur retraite via des revenus complémentaires, et une transmission facilitée grâce à la SCI. Pour les locataires, l’objectif est de proposer des logements abordables dans les zones où la demande est forte, tout en maintenant des loyers modérés.
Des conditions plus simples et des bénéfices plus simples
Les investisseurs doivent louer le bien pendant au moins 15 ans, avec la possibilité de prolonger à 20 ans pour continuer à bénéficier du crédit d’impôt. Par exemple, un T2 en zone A acquis à 205 000 € offre un gain immédiat de 37 000 € par rapport au prix moyen du marché. Avec un loyer estimé à 738 €/mois, ce type d’investissement génère des revenus réguliers pour un effort d’épargne d’environ 424 €/mois.
L'investissement est exclusivement réservé aux personnes morales et oblige donc les particuliers à créer une SCI (Société Civile Immobilière).
Une innovation validée par l’administration fiscale
L’initiative s’appuie sur une veille juridique qui a révélé une modification de la loi de finances 2024, étendant les avantages fiscaux du LLI aux personnes morales, comme les SCI. Après validation officielle en novembre 2024, par l’administration fiscale, certains promoteurs ont confirmé que les particuliers peuvent désormais accéder à ces bénéfices, ouvrant ainsi de nouvelles perspectives pour dynamiser l’offre locative et redonner confiance aux investisseurs.
