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Écrit par Hervé Koffel publié le 18 septembre 2025
Prix des loyers à Toulouse : Une hausse qui n'entame pas l'attractivité de la ville
Le thermomètre immobilier toulousain affiche une hausse de 4,5 % des loyers sur un an, selon les dernières données. Cette progression, qui dépasse largement l'inflation nationale (1 %), s'inscrit dans un marché locatif sous tension où de nombreux candidats se disputent chaque annonce. Pourtant, avec ses 16 500 nouveaux habitants accueillis chaque année, Toulouse préserve son statut de métropole accessible, loin des tarifs prohibitifs parisiens.
Le marché locatif toulousain sous la loupe : entre tension et modération
Les chiffres parlent d'eux-mêmes : les loyers toulousains ont progressé de 4,5 % sur un an, selon l'analyse publiée par Capital au début du mois de septembre. Cette hausse dépasse largement l'inflation hexagonale, cantonnée à 1 % sur la même période. En mars 2025, le loyer médian toulousain atteignait déjà 17 €/m², marquant une augmentation de 4 % sur un an et de 15 % sur cinq ans.
Paradoxalement, cette tension ne débouche pas sur une flambée incontrôlée des prix. Contrairement aux années 2020-2022, où certaines métropoles ont vu leurs loyers s'envoler de 10 à 15 %, Toulouse maintient une progression mesurée. L'Observatoire local des loyers de l'agglomération toulousaine note d'ailleurs que "la faible mobilité des locataires" limite les hausses de loyer lors des remises en location.
Cartographie des prix : l'écart se creuse entre maisons et appartements
Le marché locatif toulousain dessine une géographie des prix de plus en plus contrastée. En septembre 2025, les appartements affichent un loyer moyen de 15 €/m², soit une légère hausse de 0,67 % par rapport au mois précédent. Cette stabilisation cache néanmoins des disparités marquées selon les secteurs.
L'hypercentre toulousain continue de tirer les prix vers le haut. Les studios en centre-ville flirtent désormais avec les 23 €/m², un tarif qui reflète la rareté des biens disponibles dans les quartiers historiques. Cette flambée touche particulièrement les petites surfaces : les T1 et T2 continuent de grimper, notamment grâce à la forte demande de logements des étudiants qui arrivent en masse chaque année dans la ville rose.
En effet, avec plus de 130 000 étudiants qui arpente les amphis toulousains (élue à nouveau meilleure ville étudiante en 2025), la demande pour les petites surfaces reste structurellement élevée. Les quartiers universitaires comme Rangueil ou Compans-Caffarelli maintiennent des tarifs soutenus, oscillant entre 15 et 17 €/m² pour les studios et T1.
Les maisons, elles, affichent un tarif plus doux à la location qui tourne autour de 12,60 €/m². Pour un logement de 60m², cela représente tout de même une différence d'environ 150 € par mois avec la moyenne d'un appartement. De plus, l'attrait des maisons individuelles ne cesse de croître avec l'essor du télétravail et la volonté pour certains de bénéficier d'un espace plus grand, d'un jardin, de calme et de tranquillité.
Toulouse face à la concurrence : un rapport qualité-prix préservé
Malgré la hausse récente, Toulouse conserve son avantage concurrentiel face aux autres métropoles françaises. Pour un appartement de 50 m² en centre-ville, la facture locative mensuelle toulousaine oscille entre 850 et 1 100 €, contre 1 600 à 2 000 € à Paris et 1 000 à 1 300 € à Lyon.
Cette attractivité tarifaire s'accompagne d'atouts qualitatifs indéniables. Toulouse rime avec bassin d'emploi fertile, culture et bien vivre. Le dynamisme économique local, porté par l'aéronautique et les nouvelles technologies, garantit une demande locative pérenne. À noter également que la ville est récemment passée 3ème ville de France en termes de population municipale, devançant Lyon.
L'équation reste favorable aux locataires par rapport à d'autres métropoles. Là où un étudiant parisien consacre facilement 1 000 € mensuels pour un studio de 20 m², son homologue toulousain trouve des surfaces équivalentes pour 460 à 500 € dans les quartiers périphériques. Cette différence de pouvoir d'achat explique en partie pourquoi la demande locative reste soutenue malgré les hausses récentes.
L'effet ciseau : quand l'IRL rencontre la réalité du marché
Au-delà des fluctuations locales, les loyers toulousains subissent également l'influence de la mécanique nationale de révision. L'Indice de Référence des Loyers (IRL) du deuxième trimestre 2025 s'établit à 146,68, soit une hausse de 1,04 % par rapport à l'année précédente. Cette progression autorise les propriétaires à revaloriser les loyers existants dans cette proportion.
Pour un locataire toulousain payant 800 € mensuels, cette révision mécanique représente une augmentation de 8,30 € par mois, soit près de 100 € supplémentaires sur l'année.
Cette double pression (hausse du marché et révision de l'IRL) explique en partie l'accélération constatée. Cependant, il est bon de rappeler que les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location depuis janvier 2025. Une restriction qui touche 6 % de l'offre selon les estimations nationales, et contribue paradoxalement à la tension en retirant des biens du marché.
Comment s'adapter au nouveau paradigme ?
Face à cette évolution du marché, les locataires toulousains doivent faire preuve de réactivité : la plateforme Bien'ici affirme que les candidats doivent revoir leurs méthodes s'ils veulent accéder aux perles rares. Les biens disparaissent des annonces en quelques heures dans les secteurs prisés.
L'élargissement géographique s'impose comme une nécessité. Les quartiers périphériques comme Borderouge, Croix-Daurade, Montaudran ou Lalande offrent des alternatives crédibles avec des loyers 30 à 40 % inférieurs à l'hypercentre. La troisième ligne de métro, dont la mise en service est prévue en 2028, renforce l'attractivité de certains de ces secteurs en améliorant la desserte.
La colocation connaît un regain d'intérêt, particulièrement chez les jeunes actifs. Cette formule permet d'accéder à des surfaces plus importantes en divisant par deux les coûts de logement. Certains propriétaires privilégient d'ailleurs cette option pour optimiser la rentabilité de leurs grands appartements.
Les négociations restent possibles, notamment sur les charges ou les équipements. Dans un marché tendu, les propriétaires acceptent parfois des compromis sur les modalités du bail (durée, dépôt de garantie, travaux légers) pour sécuriser rapidement un locataire solvable.
À quoi s'attendre pour l'avenir ?
L'horizon 2025-2026 s'annonce contrasté pour le marché locatif toulousain. Le nouveau PLUi-H approuvé en juin 2025 veut "préparer le territoire à accueillir 9 000 habitants par an" sur la période 2025-2035. Ce plan prévoit la construction de 7 400 logements neufs à Toulouse Métropole, et ce en cadence annuelle, en priorité autour des grandes lignes de transport.
Cette montée en charge de l'offre neuve pourrait détendre progressivement le marché, à condition que les projets se concrétisent. Cependant, l'immobilier neuf subit encore aujourd'hui les effets de la crise du logement, avec une chute importante des ventes et des constructions, qui n'est pas aidée par la disparition du Pinel et donc de nombreux investisseurs.
Le statut du bailleur privé, dont l'entrée en vigueur est prévue au 1er décembre 2025, pourrait relancer l'investissement locatif et donc l'offre. Ce dispositif autoriserait un amortissement fiscal de 5 % par an pour le neuf, incitant les particuliers à remettre des biens sur le marché locatif.
