En plein hypercentre, les appartements neufs à Toulouse se font rares. Mais les appartements du cœur historique de la Ville rose ne manquent pas de séduire, et pour cause : ce grand quartier débordant de vie et d’immeubles anciens dispose de tout ce que l’on peut désirer d'une grande ville ! Cœur commerçant et culturel de Toulouse, l’hypercentre est caractérisé par une architecture bourgeoise et éclectique, mêlant bâtiments néo-classiques, haussmanniens, Art Nouveau, Art Déco, brutalistes, maisons neuves et anciennes... Le paysage du centre-ville est extrêmement varié, tout comme son offre de commerces. On y retrouve des grandes franchises, des magasins d’habillement, des magasins d’artisans indépendants, et bien d’autres. L’hypercentre est aussi, bien évidemment, le cœur de la vie culturelle Toulousaine, avec ses nombreux musées, restaurants, cinémas, bars, discothèques et lieux de sorties en tous genres. Malgré son attractivité, la part de propriétaires y est relativement restreinte. En effet, environ 22% des habitants ont effectué un achat immobilier dans l'hyper-centre pour une résidence principale en vue de devenir propriétaire selon les chiffres de l’INSEE, ce qui témoigne de la petite taille de son parc immobilier.

Cependant, bien qu’ils soient rares, des programmes immobiliers neufs arrivent régulièrement dans l’hypercentre de Toulouse. Visant principalement à remplacer d’anciennes demeures tombées en désuétude, ils sont souvent pris d’assaut. De par sa richesse, l’hypercentre de la Ville rose est apprécié de tous, et un bien locatif situé dans ce quartier est voué à se louer facilement. La population de l’hypercentre est constituée d’environ 10% d’enfants de 0 à 17 ans, de 30% de jeunes de 18 à 25 ans, de 47% d’adultes de 25 à 64 ans et de 13% de personnes âgées de 65 ans et plus. L’hypercentre de la Ville rose, proche des universités, est donc particulièrement apprécié des étudiants, mais aussi des actifs. On y retrouve d’ailleurs une part importante de cadres, qui constituent 43% de la population du quartier. De par son bassin d’emploi, ses universités, son offre riche en commerces et en établissements culturels et sa desserte en transports, l’hypercentre est le quartier le plus apprécié de Toulouse. Il représente donc un secteur idéal pour un investissement en loi Pinel à Toulouse.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf dans l’hyper-centre ?

L’hypercentre de Toulouse, qui s’étend sur une grande partie de la rive droite de la Garonne, attire tous les jours des milliers de riverains, de touristes et de visiteurs des quatre coins de la Région. À taille humaine, il est facile de s’y déplacer et de s’y retrouver. Il y règne une atmosphère chaleureuse et conviviale, appréciée de tous. L’hyper-centre se compose de cinq secteurs différents : Arnaud Bernard, Capitole, Saint-Georges, Dupuy et Saint-Étienne. L’ensemble du quartier est parcouru de nombreux commerces, d’établissements culturels, scolaires, et de lieux de sorties en tous genres. Le secteur dispose de la meilleure desserte de la Ville rose en matière de transports en commun. On y trouve pas moins de sept stations de métro, de nombreuses lignes de bus et des navettes. Il y règne une véritable atmosphère de proximité et il est par la même très facile d’effectuer la plupart de ses déplacements à pied. De nombreux aménagements cyclables parcourent également le secteur, facilitant les déplacements en mobilités douces. Un investissement locatif dans un programme immobilier neuf dans l’hyper-centre de Toulouse est ainsi un placement sûr, un logement dans ce secteur étant voué à trouver preneur quasi-immédiatement.

Environnement

L’immobilier neuf dans l’hypercentre s’articule dans le secteur compris entre les grands boulevards, de Lascrosses à Lazare Carnot, le Port Saint-Étienne, le Grand Rond, les allées Jules Guesde, la rue du Languedoc, la rue de Metz, les bords de Garonne et le boulevard Armand Duportal. Le quartier est limitrophe avec ceux de Jean-Jaurès, des Chalets, de Compans-Caffarelli, des Amidonniers, de Saint-Cyprien, des Carmes, du Busca, de la Côte Pavée et de Guilheméry. Il se divise en cinq secteurs : Arnaud Bernard, Saint-Étienne, Saint-Georges, Dupuy et Capitole.

Le cœur historique de la Ville rose s’articule dans le secteur du Capitole, qui s’étend de la place du Capitole jusqu’à la Garonne, au niveau du Pont-Neuf et du Pont Saint-Pierre. Ce secteur riche est composé de nombreux commerces d’habillement, de bars, de restaurants et de lieux culturels. On y retrouve également quelques espaces verts, comme les bords de Garonne et la place de la Daurade, synonymes de farniente et de beaux paysages. C’est ici que l’on trouve la place du Capitole et son bâtiment, qui abrite la mairie de Toulouse, ainsi que l’Opéra du Capitole, qui le jouxte.

Au Nord, bordé par les grands boulevards, le secteur d’Arnaud Bernard forme un ensemble cosmopolite, multiculturel et populaire. C’est ici que se situe l’Université du Capitole, qui attire de nombreux étudiants en droit et en sciences sociales. Le secteur est relié avec le Capitole par la rue du Taur, animée de nombreux commerces en tous genres. Au bout de celle-ci se trouve la Basilique Saint-Sernin, un des joyaux du patrimoine de Toulouse. C’est également là que se trouve la place Arnaud-Bernard, qui propose de nombreux bars et établissements dansants appréciés des soirées Toulousaines.

Le secteur de Saint-Georges, délimité par le triangle formé entre les stations de métro Esquirol, François Verdier et Jeanne d’Arc, est un secteur relativement bourgeois disposant d’une riche offre culturelle. On y trouve la station Jean-Jaurès, au cœur du tracé actuel du métro. Le secteur est composé de nombreuses boutiques cossues, comme les galeries Lafayette, et de boutiques de luxe. C’est également un haut lieu de culture, le quartier abritant deux des principaux cinémas de l’hypercentre, ainsi que le Théâtre de la Cité, le Centre Dramatique National de la Ville rose. Non loin de là se trouve le centre commercial Saint-Georges, qui facilite les courses des résidents du centre-ville.

Le secteur Dupuy, au Sud-Est de Saint-Georges, va du Port Saint-Étienne au Grand-Rond. Il renferme un des plus grands lieux culturels de Toulouse, la Halle aux Grains, une salle de spectacle prisée par l’Orchestre du Capitole, qui y organise régulièrement des concerts. De nombreux commerces, bars et restaurants se sont implantés à ses environs. Le Sud du quartier, résidentiel et bourgeois, est composé d’immeubles d’appartements Haussmanniens implantés dans un environnement privilégié, entre les eaux du Port Saint-Sauveur et les espaces verts du Grand Rond.

Le secteur Saint-Étienne est, lui aussi, relativement bourgeois. On y trouve notamment la rue Croix-Baragnon, parcourue de nombreuses enseignes de luxe et, à son extrémité, la Cathédrale Saint-Étienne, véritable curiosité architecturale. Les rues du quartier regroupent de nombreux commerçants indépendants et des restaurants. De nombreux bars sont implantés aux abords de la place des Carmes, et participent au dynamisme de Saint-Étienne. Le Sud du secteur est marqué par les parcs et jardins qui entourent le Grand-Rond, et qui sont parmi les plus populaires de la Ville Rose.

La totalité de l’hypercentre est, de même, parcourue de nombreux aménagements cyclables favorables aux mobilités douces. De nombreuses zones ont été “apaisées” et rendues aux piétons afin d’améliorer la qualité de vie des riverains. La rue Alsace-Lorraine a notamment connu ce traitement, qui va également être appliqué à la rue de Metz. Il est donc facile de se déplacer dans ce quartier, véritable bassin d’emploi, regorgeant de commerces et d’espaces verts. Un programme immobilier neuf dans l’hyper-centre de Toulouse est ainsi un placement synonyme de réussite, le secteur offrant un cadre de vie idéal pour tous ceux qui souhaitent vivre dans le cœur névralgique de la Ville rose.

Transports

Bientôt relié par la troisième ligne de métro et proche du centre-ville, le quartier de l’hypercentre est très bien desservi en transports en commun. On trouve dans le quartier :

• Sept stations de métro, avec Compans-Caffarelli, Jeanne d’Arc, François Verdier, Carmes et Palais de Justice pour la ligne B, Capitole et Esquirol pour la ligne A, et la station Jean-Jaurès qui permet de faire le changement entre les deux lignes.
• Plusieurs lignes de bus express Linéo à haute fréquence de passage : L1 – L4 – L7 – L8 – L9
• Plusieurs lignes de bus : 14-15-23-27-29-31-39-44-45-70
• Une future station de la troisième ligne de métro (François-Verdier)
• Des Stations de vélos en libre-service (VélÔToulouse)
• Des zones “apaisées”, rendues aux piétons et aux cyclistes
• Plusieurs aménagements cyclables en faveur des mobilités douces
• Une navette-centre-ville qui parcourt le quartier
• Un accès proche au périphérique de Toulouse, à proximité de l’entrée de Balma
• Le Mobibus à la Demande

Investir dans l’immobilier neuf dans l’hyper-centre

©Cogedim – ToulouseImmo9

De par le caractère historique du quartier, les programmes immobiliers neufs se font rares dans le centre de Toulouse. D’après les dernières informations de l’INSEE, le quartier de l'hypercentre dénombrait 24 782 logements en 2017 : un chiffre en augmentation de 1,74% par rapport à 2012. En 2019, 252 logements étaient en cours de construction, pour la plupart dans le secteur Dupuy, et 2472 permis de construire ont été délivrés dans le secteur. Le marché immobilier se renouvelle donc régulièrement avec l’arrivée de nouveaux logements neufs, bien que les programmes neufs se fassent rares. Le prix médian d’un appartement dans l'hyper-centre est le plus élevé de l’agglomération, et s’estime à 5 586€ par mètre carré. Fait rare, le prix d’une maison dans le quartier est moins élevé, et s’estime à 5 029€ par mètre carré.

Comme dans le reste de la Ville rose, l’essentiel du parc immobilier de l’hyper-centre est constitué d’appartements, à 98%. Le phénomène est beaucoup plus prégnant ici, où l’espace urbain est très disputé et où les prix de l’immobilier sont élevés. Pour cette même raison, la plupart des logements proposés y sont petits. L'offre en matière de studio est ainsi très élevée. Ils composent 27% des logements, le quartier étant très attractif auprès des étudiants, qui souhaitent être près des universités et des établissements nocturnes Toulousains. Sans surprise, les appartements de 4 pièces (12%), 5 pièces ou plus (11%) sont minoritaires dans le secteur. On retrouve néanmoins une part conséquente de logements de 3 pièces (21%), et les appartements de 2 pièces (29%) sont majoritaires dans le quartier. Le parc immobilier est donc idéal pour un étudiant, un célibataire, un couple ou un ménage avec enfant.

Environ 70% des habitants du quartier sont locataires, ce qui est supérieur à la moyenne dans la ville de Toulouse. Il faut noter que la demande locative y est très importante, constante, et pérenne. La part de résidences principales, qui est de 84%, est par ailleurs inférieure à la moyenne de Toulouse, ce qui indique que de nombreux logements sont mis en location saisonnière, notamment auprès des touristes. De même, la part de logement social est très faible dans ce quartier. Avec son cadre riche et attractif, l’hyper-centre est un excellent secteur où effectuer un investissement en loi Pinel à Toulouse

Quelques lieux remarquables

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La place du Capitole

Emblématique de Toulouse, la place du Capitole tient une place centrale dans la Ville rose, aussi bien par sa localisation que par son importance. Le projet de créer une “place royale” émerge au XVII° siècle, mais le dégagement de la place ne commence qu’au XVIII° siècle. Les consuls souhaitent alors affirmer leur pouvoir à travers la mise en valeur du Capitole, qui leur sert de “maison commune”. La façade du Capitole, érigée au même moment, est elle-même le fruit d’une collaboration entre les meilleurs artistes toulousains de l’époque. La place devient alors le cœur de la ville, et accueille marchés et festivités en tous genres. Les bâtiments entourant la place sont construits au XIXème siècle selon les plans de Jacques-Pascal Virebent. Les grands cafés et restaurants de la place, comme le Bibent et le Florida, s’y installent à cette époque.

La Basilique Saint-Sernin

La Basilique Saint-Sernin, indissociable du paysage de Toulouse, est le plus important édifice religieux de la ville et de la région. Son histoire est intimement liée aux écrits entourant l’Histoire de Saint-Saturnin et de son martyre. Ce dernier dirigeait la première communauté chrétienne de la Toulouse antique. Après avoir refusé de sacrifier un taureau à Jupiter suite aux demandes des Romains, il aurait été condamné à mort d’une manière brutale. Il aurait été attaché à l’animal en furie, qui aurait traîné son corps de l’ancien Capitolium (au niveau d’Esquirol) jusqu’à la place Saint-Sernin. La rue du Taur, proche de la Basilique, marque l’endroit où sa dépouille se serait détachée de l’animal. La Basilique est une des plus grandes églises romanes conservées en Europe. Inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, elle est le monument le plus visité de Toulouse. On y trouve notamment un très grand nombre de reliques, des sanctuaires et une nécropole de l’époque paléochrétienne. D’une valeur patrimoniale exceptionnelle, la Basilique Saint-Sernin est un lieu à ne manquer sous aucun prétexte.

La place de la Daurade

La place de la Daurade est représentative du farniente et du savoir-vivre à la Toulousaine. Aux bords de la Garonne, cet espace fraîchement réaménagé est très apprécié des habitants, qui aiment à s’y prélasser pour absorber les rayons du soleil. Très fréquentée pendant l’été, la place est beaucoup plus calme pendant l’hiver, mais reste néanmoins un lieu de promenade très apprécié. La place de la Daurade a une Histoire riche. Dépendant au départ de la communauté religieuse de l’église de la Daurade, la place devient la principale place de marché de Toulouse au cours du Moyen-Âge. Au XXème siècle, la place subit de profondes transformations, accueillant notamment un atelier, des bars et une morgue où sont entreposés les dépouilles des personnes noyées dans la Garonne. Après une regrettable décision de consacrer la place au stationnement automobile dans les années 1970, la place est entièrement transformée au début du XXI° siècle. Un café et une aire de jeux s’installent alors sur la place, où sont plantés de nombreux espaces verts garnis d’arbres et de gazon. De nos jours, tous les Toulousains s’y retrouvent sous le soleil des beaux jours pour profiter de la superbe vue qu’offre la place sur la Garonne et le dôme de la Daurade.

Etablissements scolaires

• École maternelle Port-Garaud
• École maternelle Merly
• École maternelle Sarrat
• École primaire Alexandre Fourtanier
• École primaire Nord
• École primaire Lespinasse
• École primaire Calvinhac
• Groupe scolaire Fabre (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire Lakanal (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire Sermet (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire Michelet (maternelle, primaire et collège)
• Groupe scolaire Pierre de Fermat (collège et lycée)
• Lycée général et technologique Ozenne
• Lycée Général Saint-Sernin
• Lycée d’enseignement technologique Tunon
• Groupe scolaire privé Saint-Aubin (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire privé Saint-Stanislas (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire privé Grand Rond St-Etienne (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire privé Saint-Thomas d’Aquin (primaire et collège)
• Groupe scolaire privé Saint-Nicolas (primaire et collège)
• Groupe scolaire privé Les Maristes (collège et lycée général, technologique et professionnel)
• Groupe scolaire privé Sainte Marie de Nevers (maternelle, primaire, collège et lycée général, technologique et professionnel)
• Groupe scolaire associatif Calandreta de Garoneta (primaire et collège)(enseignement bilingue Français-Occitan)
• Groupe scolaire secondaire privé hors-contrat Acadomia Campus Toulouse (collège et lycée)
• Lycée professionnel Gabriel Péri
• Lycée professionnel Les Potiers
• Lycée professionnel Jasmin Coiffure
• Lycée professionnel et technologique Myriam
• École privée d'esthétique-cosmétique Marge Verclair
• École privée d'esthétique Esther Mario
• École privée d'esthétique Sylvia Terrade
• École Dentaire Française

Les points forts

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• Excellente desserte en transports en commun, notamment en métro
• Future implantation de la troisième ligne de métro
• Cœur historique et culturel de Toulouse
• Une offre importante d’établissements scolaires
• Un secteur où l’on retrouve régulièrement des programmes immobiliers neufs
• Possibilités d’investissement éligible au PTZ (Prêt à Taux Zéro)
• Un secteur très attractif auprès d'une large partie de la population, idéal pour un investissement en loi Pinel
• Un investissement sûr et rentable
• Un marché locatif extrêmement dynamique permettant de facilement trouver un locataire
• Une offre de commerces gigantesque
• De nombreux bars, restaurants et établissements festifs
• Une grande variété de musées, monuments et lieux culturels
• Présence de plusieurs espaces verts, notamment avec la place de la Daurade, les bords de Garonne, le parc du jardin royal et le parc du Grand-Rond
• Quartier dynamique et animé
• Un bassin d'emploi important
• Un quartier qui attire de nombreux étudiants
• Une architecture éclectique typique de Toulouse
• Un centre-ville à taille humaine, où l’on peut envisager de faire tous ses déplacements à pied
• Des zones “apaisées”, rendues aux piétons et aux cyclistes
• De nombreux aménagements cyclables favorables aux mobilités douces
• Proximité avec le périphérique

Un peu d’histoire...

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Le quartier de l’hypercentre est le centre historique de Toulouse. La construction de ce secteur s’est organisée autour du Capitole et des grandes rues commerçantes qui le rejoignent, telles que la rue Alsace-Lorraine, la rue Saint-Rome et la place Esquirol. La construction du Capitole commença en 1190. Les capitouls voulaient alors construire un bâtiment à même d’héberger la maison commune, une cité administrative fortifiée, entourée de remparts. Le Capitole que l’on connaît aujourd’hui n’a été finalisé qu’au XVIIème siècle. D’importants travaux ont lieu après le grand incendie du Capitole, suite auxquels les capitouls décident de construire le Donjon, en 1522. Celui-ci a pour but de protéger les archives et la poudre à canon en prévision d’une invasion. Il devient l’office du Tourisme de la ville en 1948.

Le centre-ville de Toulouse et les nombreux autres quartiers de la Ville rose connaîtront un grand regain de dynamisme en 1862, avec la mise en service du premier tramway toulousain. Tracté au départ par des chevaux, il s’électrifie au début du XXème siècle. De nombreux riverains l’empruntent notamment pour se rendre dans la rue Alsace-Lorraine, qui est devenue l’une des principales artères commerçantes de la ville entre 1869 et 1873. La rue va connaître d’importants travaux d’urbanisme en 2007, en rapport avec l’organisation de la coupe du monde de rugby à XV. D’autres travaux viendront bouleverser cette rue en 2012, afin de la rendre entièrement piétonne.

L’ancien tramway de Toulouse fut détrôné par l’autobus, mais le syndicat mixte des transports en commun (SMTC) estime qu’il faut enrichir l’offre de transports avec un moyen de locomotion propre. Le projet de métro souterrain naît alors, dans les années 1980, et la ligne A du métro est mise en fonction en 1993. Toulouse est alors la deuxième ville de France à adopter un système de Véhicule Automatique Léger. La ligne A, qui dessert le Capitole, Esquirol et les quartiers du Sud de l’agglomération, sera accompagnée de la ligne B en 2007. Le changement se fait à la station Jean-Jaurès.

Les mutations se poursuivent dans le centre-ville avec les travaux de l’urbaniste catalan Joan Busquet, qui met en œuvre plusieurs projets de réaménagement urbain dans le centre de Toulouse. Ces travaux ont pour but d’améliorer les conditions de circulation, de rendre l’espace public aux piétons et de mettre en valeur certains sites tels que les berges de la Garonne et du Canal du Midi. Après avoir transformé la rue Bayard, les abords de la gare et la place Saint-Sernin, l’urbaniste installera des Ramblas sur les allées Jean-Jaurès, inaugurées le 14 décembre 2019.