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2025 : Quels travaux sont déductibles des impôts en copropriété ?

En 2025, les propriétaires bailleurs peuvent déduire certaines dépenses liées aux travaux réalisés dans les parties communes d’une copropriété. Cette possibilité, strictement encadrée par la loi fiscale, permet de réduire le montant des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu.

Attention toutefois : toutes les dépenses ne sont pas éligibles. Pour ouvrir droit à déduction, les travaux doivent répondre à des critères précis. Connaître ces critères et les appliquer correctement permet de maximiser l’avantage fiscal et d'éviter un redressement en cas de contrôle.

La déduction des travaux de copropriété des revenus fonciers est exclusivement possible dans le cadre du régime réel d'imposition. Le régime micro-foncier, quant à lui, n'autorise aucune déduction spécifique de charges, y compris celles liées aux travaux.

Régime micro-foncier : un abattement forfaitaire sans déduction spécifique

Le régime micro-foncier s'applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 €. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué sur les revenus bruts déclarés, censé couvrir l'ensemble des charges supportées par le propriétaire. Aucune déduction supplémentaire, notamment pour des travaux de copropriété, n'est donc possible sous ce régime.

Cependant, le bailleur peut choisir d'opter pour le régime réel même sous ce seuil de 15 000 € s'il estime que ses charges déductibles sont supérieures à l'abattement forfaitaire de 30 %. C'est souvent le cas quand il y a eu des travaux importants, des frais de gestion élevés, ou des intérêts d'emprunt conséquents.

Régime réel : déduction des charges réelles, y compris les travaux

Le régime réel d'imposition permet aux propriétaires bailleurs de déduire les charges effectivement supportées, telles que les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration, y compris celles relatives aux parties communes d'une copropriété. Pour bénéficier de ces déductions, le contribuable doit opter pour le régime réel en remplissant une déclaration n°2044.

Lorsqu'un propriétaire bailleur choisit de déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel d’imposition, il doit savoir que ce choix n’est pas simplement valable pour une année fiscale. En effet, cette option est irrévocable pendant trois ans. Cela signifie que le bailleur s’engage à rester au régime réel pour trois années fiscales consécutives, même si ses revenus fonciers ou ses charges évoluent.

Travaux déductibles des impôts : quelles dépenses sont concernées en 2025 ?

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Dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers au régime réel, les travaux réalisés dans une copropriété peuvent, sous conditions, être déduits de l’assiette imposable. Mais tous les travaux ne sont pas éligibles. La réglementation fiscale distingue trois grandes catégories de dépenses, dont seules deux peuvent être imputées sur les loyers perçus.

Travaux d’entretien et de réparation : pour conserver l’immeuble en bon état

Il s’agit des travaux destinés à maintenir le bâtiment dans un état normal d’usage, sans en modifier ni la structure ni les équipements fondamentaux. Conformément aux précisions, fournies par l’administration fiscale ces travaux permettent de remettre en état les équipements dégradés ou de prévenir leur détérioration.

Exemples courants en copropriété :

• Réfection de la toiture ou du système d’étanchéité.
• Ravalement de façade (sans isolation thermique par l’extérieur).
• Réparation ou remplacement de canalisations communes.
• Mise en conformité de l’installation électrique des parties communes.
• Réalisation de diagnostics obligatoires (DPE collectif, repérage amiante ou plomb, contrôle technique de l’ascenseur).

Ces travaux peuvent être engagés à l’initiative du syndic et votés en assemblée générale, puis répartis entre les copropriétaires selon les tantièmes. La quote-part des dépenses effectivement supportée par le bailleur peut être déduite, à condition qu’elle ne soit pas récupérable auprès du locataire.

Travaux d’amélioration : pour moderniser sans transformer la structure

Les travaux d’amélioration visent à apporter un meilleur confort ou un usage plus adapté aux conditions actuelles d’habitation, sans transformer la nature du bien. Ils ne doivent ni accroître la surface habitable, ni modifier la structure du bâtiment.

Quelques exemples caractéristiques :

• Remplacement d’un ancien système de chauffage collectif par un chauffage central performant.
• Installation ou modernisation d’un ascenseur.
• Mise en accessibilité des parties communes pour les personnes à mobilité réduite.
• Raccordement au tout-à-l’égout si le bâtiment était précédemment desservi par une fosse septique.
• Ajout d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) dans les zones communes.

Ce type de travaux permet non seulement d’augmenter l’attractivité du bien sur le marché locatif, mais également de bénéficier, dans certains cas, d’aides publiques ou d’un surcroît de déduction en cas de travaux de rénovation énergétique lourde.

Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, reconstruction et agrandissement

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Sont formellement exclus de la déduction fiscale les travaux dits "de construction, de reconstruction ou d'agrandissement", conformément à l’article 31 du Code général des impôts. Ces opérations concernent :

• La création d’un étage supplémentaire.
• La transformation d’un local commun en logement habitable.
• Le réaménagement d’un sous-sol ou de combles pour les rendre habitables.
• La modification du gros œuvre, comme l’abaissement d’un plancher ou l’ouverture d’un mur porteur.

La logique de cette exclusion repose sur le fait que ces travaux augmentent la valeur du bien de manière structurelle et durable. Ils ne visent pas à maintenir ou améliorer l’existant, mais à créer de la surface ou à modifier l’usage du bien, ce qui les rend inéligibles à une déduction immédiate. En revanche, ces dépenses peuvent être amorties dans certains régimes fiscaux spécifiques (ex. : régime réel BIC, LMNP au réel), mais pas en revenus fonciers classiques.

Pour pouvoir bénéficier de la déduction, le bailleur doit pouvoir justifier de la nature des travaux, de leur montant et de leur lien avec les parties communes. Il est donc essentiel de conserver pendant au moins 3 ans :

• les appels de fonds du syndic,
• les procès-verbaux d’assemblée générale actant les décisions de travaux,
• les factures émises par les entreprises intervenantes.

Enfin, les montants déductibles doivent être limités à la seule quote-part du copropriétaire bailleur. Les dépenses récupérables auprès du locataire (notamment certaines charges d’entretien courant) ne peuvent pas être déduites.

Travaux réalisés avant la mise en location

Les dépenses engagées pour des travaux effectués avant la première mise en location sont également déductibles, à condition que le bien soit destiné à la location et que les travaux visent à le rendre habitable.

Déduction des charges de copropriété : quelles modalités ?

Pour les logements situés en copropriété, les dépenses sont généralement avancées par le syndic, puis réparties entre les copropriétaires sous forme de provisions pour charges. La déduction fiscale s’applique aux provisions correspondant à des dépenses déductibles, telles que :

• Les frais de nettoyage et d’entretien des parties communes.
• Les honoraires du syndic de copropriété.
• Les primes d’assurance de l’immeuble.
• Les dépenses liées à la maintenance des équipements collectifs (ascenseurs, chauffage central, etc.).
• Les frais d’administration générale de la copropriété.
• Les dépenses pour travaux non prévus dans le budget prévisionnel, votées en assemblée générale.

Il est important de noter que seules les charges incombant au propriétaire et non récupérables auprès du locataire sont déductibles.

Comment remplir le formulaire ?

La déclaration des revenus fonciers s’effectue via le formulaire n°2044. Les provisions pour charges de copropriété sont à indiquer en ligne 229. Une régularisation est ensuite nécessaire l’année suivante, en ligne 230, pour ajuster les montants déduits en fonction des dépenses réellement engagées et des charges non déductibles ou récupérables.

Le déficit foncier : un levier fiscal

Si le total des charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) excède les revenus fonciers, le propriétaire peut constater un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Jusqu’au 31 décembre 2025, cette limite est portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sous réserve de la réalisation de diagnostics de performance énergétique avant et après travaux.