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Château de Saint-Clar-de-Rivière : 19 appartements dans un monument historique près de Toulouse

19 appartements du T1 au T3, plus de 6 millions d'euros de travaux, une livraison prévue au premier trimestre 2029 : le château de Saint-Clar-de-Rivière, monument historique du XVIIIe siècle situé à 30 minutes au sud de Toulouse, va changer de vie. Après des années d'abandon et plusieurs projets avortés, c'est Nouveau Siècle, filiale de Bouygues Immobilier spécialisée dans la réhabilitation patrimoniale, qui porte l'opération. Un chantier sous l'œil de la DRAC, avec des artisans spécialisés et un cadre fiscal qui intéresse les investisseurs en loi Monuments Historiques.

Un château du XVIIIe siècle inscrit aux Monuments Historiques

Édifié dans le troisième quart du XVIIIe siècle, le château de Saint-Clar-de-Rivière s'apparente à une grosse maison de maître avec dépendances. Plan rectangulaire, quatre tours d'angle, façade principale à deux niveaux séparés par des moulurations de briques. Les trois travées centrales sont surmontées d'un fronton triangulaire percé d'un oculus. Les tours présentent une originalité : des frontons demi-circulaires percés d'oculi sur trois de leurs faces.

La protection est venue en deux temps. Les façades et toitures du château, le mur et le portail d'entrée avec leurs grilles ont été inscrits par arrêté du 27 février 1991. L'inscription a été étendue aux façades et toitures du bâtiment de dépendance et des écuries le 3 février 1999. Le projet est donc chapeauté par la Direction Régionale des Affaires Culturelles, la DRAC, qui valide les travaux et impose ses prescriptions.

Cinq ans de projets avortés avant Nouveau Siècle

Le château n'a pas attendu Bouygues pour attirer des porteurs de projet. Dès 2022, une première opération prévoyait 13 logements en déficit foncier et loi Monuments Historiques, commercialisée par plusieurs cabinets de gestion de patrimoine. Elle n'a jamais abouti. Le bien a été « acheté et revendu plusieurs fois », selon le maire Etienne Gasquet. Pendant ce temps, les pigeons nichaient à l'intérieur, les fenêtres se brisaient, les plantes grimpantes envahissaient les dépendances. Le site est devenu un spot prisé des amateurs d'urbex.

« Ça fait cinq ans que ça tourne. Ce que souhaite maintenant la mairie, c'est qu'on avance, que ça vive un peu parce que c'est quand même au cœur du village », résume Etienne Gasquet. Le maire ne cache pas qu'il aurait préféré une maison sénioriale, pour créer de l'emploi dans cette commune de 1 700 habitants. Mais entre un château vide et un château habité, le choix est fait.

Le château a fait l'objet d'au moins un projet de réhabilitation avorté avant l'arrivée de Nouveau Siècle. L'ancien programme prévoyait 13 logements. Le nouveau en prévoit 19, avec un budget de travaux estimé à plus de 6 millions d'euros.

Ce que Nouveau Siècle va conserver — et ce qui va changer

La restauration est confiée au cabinet d'architectes Maes et à des artisans spécialisés : gypsiers, ferronniers, menuisiers d'art. L'approche est conservatrice. L'enveloppe extérieure, l'escalier en bois aux ferronneries travaillées, les parquets anciens, les moulures, les cheminées d'époque et la charpente d'origine doivent être préservés. « C'est un défi pour restaurer les bâtiments dans les règles de l'art », reconnaît Yannick Bigeard, directeur général de Nouveau Siècle.

Le parc historique fera l'objet d'une revalorisation sous la maîtrise d'œuvre paysagère de Jardins d'Histoire, avec un respect des tracés originaux du domaine. Les anciennes écuries, inscrites aux Monuments Historiques depuis 1999, seront également rénovées. Un chemin de galets remplacera une partie du parc pour créer un parking — concession au confort moderne, mais sans artificialisation des sols au sens réglementaire. L'allée cavalière sera parmi les premiers éléments à restaurer, avec un début de chantier prévu en 2027 et une livraison au premier trimestre 2029.

19 appartements, mais pas des meublés touristiques

Les 19 logements iront du T1 au T3, avec de grands volumes et une luminosité naturelle mise en valeur par les menuiseries d'époque. Certains disposeront d'espaces extérieurs et de jardins à jouissance privative. Le coût global des travaux est estimé à plus de 6 millions d'euros.

« Cela coûte terriblement cher à réhabiliter. En revanche, les loyers s'adressent aux personnes qui vont vivre dans la commune, ce ne sont pas des logements de luxe », précise Yannick Bigeard, qui ajoute que ces appartements « ne seront pas des meublés touristiques ». Saint-Clar-de-Rivière compte 1 700 habitants. Le château, situé en entrée de village sur la route de Muret, retrouvera un usage résidentiel de proximité, pas une vocation hôtelière.

« Ce ne sont pas des logements de luxe. Cela coûte terriblement cher à réhabiliter, mais les loyers s'adressent aux personnes qui vont vivre dans la commune » Yannick Bigeard, directeur général de Nouveau Siècle, à France Bleu.

Loi Monuments Historiques : le cadre fiscal du projet

L'opération s'inscrit dans le cadre de la loi Monuments Historiques, un dispositif fiscal qui permet aux acquéreurs de déduire 100 % des travaux de restauration de leur revenu global, sans plafond. L'ancien projet de 13 logements était déjà commercialisé sous ce régime, en déficit foncier ou en Monuments Historiques selon les lots. Le nouveau programme de 19 lots devrait suivre la même logique.

Prenons un investisseur imposé à 41 % qui acquiert un T2 dans le château. Sur une enveloppe de travaux de 200 000 € (estimation proportionnelle au budget global de 6 M€ réparti sur 19 lots), la déduction sur le revenu global représente 200 000 € étalés sur la durée des travaux — soit une économie d'impôt de l'ordre de 82 000 € au taux marginal de 41 %. Le mécanisme suppose que l'acquéreur s'engage à conserver le bien au moins 15 ans et à ne pas le découper en copropriété. La contrepartie est une rentabilité locative souvent modeste, compensée par l'avantage fiscal et la valorisation patrimoniale à long terme.

Réhabiliter plutôt que construire : un mouvement qui dépasse Saint-Clar

Le château de Saint-Clar-de-Rivière n'est pas un cas isolé. À Toulouse même, l'ancienne Cité administrative de Compans-Caffarelli fait l'objet d'une reconversion par Bouygues Immobilier, Eclisse Promotion et GA Smart Building. Le programme prévoit plus de 450 logements d'ici 2029, dont des logements sociaux, du BRS et de l'accession à prix maîtrisé dans les quartiers centraux. Trois bâtiments seront réhabilités, dont la tour totem, transformée en résidence étudiante gérée par le Crous.

L'échelle est sans rapport — 450 logements contre 19 — mais la logique est la même : réemployer le bâti existant plutôt que consommer du foncier neuf. À Saint-Clar, sur un territoire agricole à 75 % selon le Corine Land Cover, la transformation d'un monument vide en logements évite de grignoter les terres arables du Touch. Côté centre-ville, l'Hôtel de Lestang, édifice inscrit aux Monuments Historiques du XVIe siècle et ancien siège du rectorat jusqu'en 2015, a été acquis en avril 2025 par Caso Patrimoine pour une transformation en restaurant gastronomique et bureaux en plein centre-ville. Trois opérations, trois échelles, un même principe.

Sur le territoire de Saint-Clar-de-Rivière, 75,7 % des sols sont agricoles. La réhabilitation du château crée 19 logements sans artificialiser un mètre carré de terre supplémentaire.

Un château au cœur du village, à 30 minutes du Capitole

Saint-Clar-de-Rivière se situe au sud de Toulouse, entre Muret et Saint-Lys, dans l'aire d'attraction de la métropole. La commune compte 1 720 habitants (INSEE, 2023) et conserve un profil rural — groupe scolaire, église Saint-Clair, mais pas de médecin généraliste (la mairie en recherche activement). L'autoroute A64 est accessible directement. Le Capitole est à environ 30 minutes en voiture.

Le château, situé au 7 route de Muret, occupe une position centrale dans le village. Pour une commune où le foncier constructible se raréfie et où la demande résidentielle vient de ménages travaillant à Toulouse, la transformation d'un monument historique en 19 logements offre une réponse atypique : du neuf dans de l'ancien, sans étalement urbain, avec un cadre fiscal attractif pour les investisseurs. Au-delà de Saint-Clar, la demande résidentielle touche l'ensemble de l'aire métropolitaine, du nord-ouest au nord-est de Toulouse. Les travaux débuteront en 2027 pour une livraison au premier trimestre 2029.

Sources et références

• Château à Saint-Clar-de-Rivière — PA00094683, Monumentum (Base Mérimée) monumentum.fr