Saint-Jory est une commune en pleine effervescence à 20 kilomètres au nord de Toulouse. Peuplée de plus de 6 000 habitants, la ville de Saint-Jory est l’une des seules communes de la métropole à profiter d’un aussi grand développement autant sur le plan démographique qu’économique. À l’image du marché de l’ immobilier neuf à Toulouse, Saint-Jory voit depuis quelques années s’installer de nombreux programmes neufs dont de grands ensembles collectifs et des maisons ultra-modernes. En effet, de un grand nombre de ménages toulousains ont ressenti le besoin de s’évader de l’agitation des centres-villes, au profit d’une parcelle de verdure et de calme à l’extrême nord de la métropole.

Commune de premier choix, elle jouit d’une position géographique stratégique, aux portes de Toulouse et moins de 10 minutes de la grande zone d’activité industrielle et logistique de l’Eurocentre à Castelnau d’Estretefonds qui emploie à elle seule près de 3 000 personnes. C’est donc sans grande surprise que la démographie de Saint-Jory a bondi en 5 ans. Entre 2014 et 2019, la commune a connu une hausse démographique de + 12,52 %, avec une explosion entre 2018 et 2019. Cette croissance soudaine se traduit par une multitude de facteurs : l’implantation de plateformes de logistique importantes et un parc immobilier neuf et ancien intéressant autant sur les bien proposés que sur les prix affichés.

Située en zone B1, la ville de Saint-Jory est éligible à l’investissement locatif grâce de la loi Pinel. C’est aussi pour cette raison que les promoteurs immobiliers locaux y ont construit des programmes immobiliers neufs dotés de prestations de standing. Saint-Jory est une ville qui évolue au rythme des besoins de ses habitants et qui n’a pas peur d’y mettre les moyens. À titre d’exemple, à l'automne 2021, un groupe scolaire privé complet, de l’école maternelle au lycée a été inauguré avec une capacité d’accueil d’un millier d’élèves.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Saint-Jory ?

© Google Maps 2021

La demande locative dans les grandes villes n’est plus ce qu’elle était avant la crise sanitaire. Véritable phénomène post-covid, les ménages français n’hésitent plus à aller se loger dans les communes en périphérie. Il reste vrai que la loi Pinel à Toulouse confère beaucoup d’avantages, tout comme à Saint-Jory...

La loi Pinel est le dispositif le plus connu des français, en matière de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Il permet entre autres de profiter d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 € en échange de la mise en locatif du bien en question. Pour tout investissement quel qu’il soit, il convient de définir sa cible. À qui souhaitez-vous louer cet appartement ? À Saint-Jory, il sera plus judicieux de cibler les jeunes couples, foyers actifs, les familles ou même les séniors. On compte 35,3 % de couples avec enfants, 25,2 % de couples sans enfants, 11 % de foyers monoparentaux et 26,6 % de ménages composés d’une seule personne. Savoir à qui on s’adresse permet de limiter les risques de vacance locative.

Une autre question à se poser : pourquoi investir à Saint-Jory et pas dans une autre ville ? Saint-Jory exprime depuis une demi-décennie un potentiel remarquable qui explose aujourd’hui. La commune est agréable à vivre, résidentielle et animée. On y trouve toutes les commodités de proximité, des commerces, une bonne desserte en transports en commun et une bonne offre de services publics. Pour ce qui est des activités de plein air et sportives, divers équipements sportifs sont mis à la disposition des associations et habitants de la commune. Il y a notamment un city park, un boulodrome couvert, un gymnase, un complexe sportif, un stade ou encore des terrains de tennis.

Environnement

Les programmes neufs à Saint-Jory se sont répandus comme une trainée de poudre le long du Chemin de la Plaine et au cœur de ville, de part et d’autre de la Route Nationale 20. Maisons individuelles, résidences neuves mixtes de maisons et appartements avec parking ou encore ensemble de logements collectifs se sont construits rapidement et ont aussitôt trouvé preneurs. Le parc plus ancien de la ville se compose de belles maisons de plain-pied ou à étages aux façades en briques rouges, élément reconnaissable de l’immobilier toulousain. En tant que commune du nord de la métropole de Toulouse, Saint-Jory est limitrophe aux communes de Bruguières et Lespinasse et aux communes de Merville, Gagnac-sur-Garonne, Grenade, Saint-Sauveur et Castelnau d’Estretefonds qui font parties d’une autre communauté de communes.

La présence de plateformes de logistique contribue au dynamisme économique de la Saint-Jory et n’enlève en rien le charme de la commune. D’autant plus que Saint-Jory profite d’un accès privilégié à Toulouse grâce à l’échangeur autoroutier, situé à 5 kilomètres et à la gare SNCF qui termine son trajet en plein cœur de Toulouse, à la gare Matabiau. Nous l’évoquions précédemment, Saint-Jory est une ville qui évolue avec les besoins de ses habitants et qui n’hésite pas à entreprendre de grands projets. Prochainement, un pôle santé de 1 250 m² viendra s’implanter en centre-ville pour y proposer un nouveau cabinet médical, un laboratoire d’analyses et une pharmacie flambant neuve équipée d’un drive.

Transports

• Ligne 69 La Vache-Bruguières ou Gratentour Gravette
• Ligne 59 La Vache-Fenouillet Croix, Gagnac Acacias ou Lespinasse Viguerie
• Ligne 60 La Vache-Castelginest Buffebiau
• Ligne 29 Grand Rond-Aucamville Collège
• Ligne 377 du réseau Arc-en-Ciel
• Gare SNCF de Saint-Jory
• Navette municipale

Investir dans l’immobilier neuf à Saint-Jory

© AMO Sélection

Dans son ensemble, Saint-Jory est une commune assez résidentielle avec un parc immobilier semi-récent, récent et même neuf. En témoigne de l’évolution de la construction de logements. Entre 2013 et 2018, près 300 logements ont été achevés et c’est sans compter la livraison prochaine d’une demi-dizaine de programmes immobiliers neufs à Saint-Jory. Plus de la moitié des habitations sont des maisons. On en compte 77,3 % contre 22,7 % d’appartements mais cette tendance devrait s’équilibrer dans les années à venir. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement neuf à Saint-Jory est de 2 313 € et de 2 735 € pour une maison neuve.

En faisant l’acquisition d’un logement neuf, le propriétaire s’évite de devoir orchestrer des travaux pendant les 10 ans qui suivent la livraison du programme. L’achat dans neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) donne droit par défaut à multiples garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. De plus, les programmes immobiliers neufs sont construits selon des normes énergétiques et acoustiques performantes, permettant de profiter d’un logement optimisé et qui consomme moins d’énergie.

Bien qu’à l’achat, le prix de l’immobilier neuf soit plus élevé que dans l’ancien, il est toutefois possible de réaliser de belles économies sur les frais de notaire. Dans le neuf, ils sont de 2,5 % du prix du bien, contre 7 à 8 % pour un logement du parc ancien. Il faut aussi savoir que dans le cadre de l’achat de sa première résidence principale, les acquéreurs peuvent pleinement profiter du prêt à taux zéro qui permet de financer jusqu’à 40 % le montant de son opération sans intérêts bancaires.

Quelques quartiers

Le centre-ville

© Didier Descouens - Wikimedia Commons

Le centre-ville de Saint-Jory est traversé par la longue Route de Paris. Le long de celle-ci, on y trouve plusieurs commerces dont un coiffeur, une boulangerie, un bureau de tabac, un boucher et un fleuriste. Chaque dimanche matin, de 8h à 13h30, un marché de plein vent vient s’installer sur la Place du foyer rural. Une cinquantaine de commerçants et producteurs y proposent des produits locaux. Afin de favoriser le lien social entre les habitants, l’association des commerçants du marché organise des animations comme des spectacles vivants ou bien des expositions et journées à thème.

Pour ce qui est du paysage immobilier, c’est dans le centre-ville que les programmes de logements collectifs viennent prendre place. À ce jour, quelques-uns ont déjà été livrés, le reste est prévu pour la fin de l’année 2022 ou début 2023. Pour répondre aux besoins démographiques constants de la commune et plus particulièrement en matière d’éducation, l’école maternelle, élémentaire et le collège du groupe scolaire privé Sainte-Geneviève ont été inaugurés en novembre 2021. Le lycée avait déjà été inauguré un an auparavant et a accueilli ses premiers élèves à la rentrée 2021.

Légèrement excentré du centre-ville mais toujours le long de la Route de Paris, on trouve une petite zone commerciale avec un supermarché, un garage automobile, un restaurant ainsi qu’une salle de bowling prochainement.

Établissement scolaires

Établissements scolaires dans la commune :

• Multi-accueil Les petits Loups
• École maternelle du Lac
• École maternelle du Canal des 2 mers
• École élémentaire Georges Brassens
• École élémentaire Jean de la Fontaine
• Collège public Simone Veil
• Établissement privé Sainte-Geneviève (maternelle, élémentaire, collège et lycée)

Établissement scolaire de secteur :

• Lycée public Toulouse Lautrec à Toulouse

Les points forts

• Une ville au fort potentiel immobilier
• Un marché locatif propice à l’investissement locatif
• Une offre scolaire complète
• Un de vie paisible
• Un fort dynamisme économique
• Bonne desserte en transports en commun
• Présence de nombreux commerces

Un peu d’histoire

Saint-Jory s’est constitué à proximité d’une voie romaine, sur l’emplacement d’un village gallo-romain. Le nom latin de la commune de Saint-Jory (Sanctus Georgius) est évoqué dans une charte datant environ du XIIe siècle. Le nom de Saint-Jory est une dérive de Sanctus Georgius que le peuple finit par prononcer Georius, puis Jorius. Les notaires adoptent également cette dernière orthographe. Au Moyen-Âge, La chapelle Notre-Dame-De-Beldou a été construite dans le village de Saint-Jory aux débuts du christianisme. Toutefois, quelques siècles plus tard, elle est détruite lors des guerres de religion. Elle est ensuite reconstruite et rasée par les habitants en 1794, suite à l’effondrement de la toiture. Ce n’est qu’en 1867 qu’elle sort à nouveau de terre.

Au cours du XVe siècle, la famille Du Faur fait construire son château sur les terres de Saint-Jory. En 1545, les frères Du Faur font appel à l’architecte toulousain Nicolas Bachelier pour installer un portail d’entrée de style Renaissance. Cet édifice est actuellement le seul vestige restant de la famille Du Faur. L’église Saint-Laurent de Saint-Jory a été bâtie entre 1527 et 1596. Deux siècles plus tard, en 1781, le clocher de l’église s’écroule. Sa restauration aura lieu en 1878, en même temps que la reproduction de fresques du XVIe siècle. La façade de l’église Saint-Laurent a été restaurée entre 2011 et 2013 et est classée au registre des monuments historiques.

La gare de Saint-Jory a été mise en service en 1856 par la Compagnie des chemins de fer du Midi. Elle est la 43e station de chemin de fer de Bordeaux à Sète. Saint-Jory accueille également un Triage, une gare ferroviaire spécialisée où les wagons de marchandises isolés de leur rame initiale sont triés pour être incorporés dans de nouveaux trains de marchandises. Toutefois, l’activité de cette gare s’est terminée en 2005. Le canal latéral à la Garonne a été inauguré en 1856. Toutefois, l’idée de sa construction remonte au XVIIe, lorsque le projet de Pierre-Paul Riquet est élaboré. Ce cours d’eau artificiel traverse la commune de Saint-Jory au niveau de l’écluse n°6. Jadis, elle permettait le transport du charbon, du bois et du fourrage nécessaires à la vie du village.