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Écrit par Pierre Ferreiro publié le 26 septembre 2024
Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?
Le marché de la location immobilière en France est encadré par une réglementation solide qui vise à équilibrer les droits des propriétaires et des locataires. Il est essentiel pour les propriétaires de respecter les procédures légales lors d'une augmentation de loyer afin d'éviter tout litige avec le locataire.
Les fluctuations économiques et les évolutions régulières de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) incitent les bailleurs à envisager des augmentations pour maintenir leur rentabilité. Mais suivre les règles n’est pas une option si ces derniers souhaitent éviter des sanctions juridiques et une détérioration de la relation avec leur locataire.
Informer correctement ce dernier est une obligation légale strictement encadrée. Que vous soyez propriétaire d’un appartement neuf à Toulouse ou de tout autre type de bien en France, découvrez les raisons légitimes permettant d'augmenter un loyer, la procédure à suivre pour avertir le locataire, et les limitations imposées par la loi.
Les raisons légitimes d’une augmentation de loyer
La révision annuelle basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
L'une des principales raisons légitimes pour augmenter le loyer est la révision annuelle basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Publié trimestriellement par l'INSEE, l'IRL reflète l'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers.
Il sert de référence pour ajuster les loyers en fonction de l'inflation, permettant ainsi aux propriétaires de maintenir la rentabilité de leur investissement immobilier.
Derniers indices IRL publiés :
- 2ᵉ trimestre 2024 : 145,17 (+3,26 % par rapport à 2023);
- 1ᵉʳ trimestre 2024 : 143,46 (+3,50 %);
- 4ᵉ trimestre 2023 : 142,06 (+3,50 %).
Pour appliquer cette révision, certaines conditions doivent être respectées :
- Le bail doit inclure une clause de révision annuelle mentionnant l'IRL comme référence;
- L'augmentation doit être effectuée dans l'année suivant la date de révision prévue;
- Le propriétaire doit notifier le locataire en respectant les délais légaux par voie écrite.
Les travaux d’amélioration réalisés dans le logement
Une autre raison légitime d'augmenter le loyer est la réalisation de travaux d'amélioration dans le logement, apportant une réelle plus-value en termes de confort ou de performance énergétique.
Voici les travaux pouvant permettre de justifier d’une augmentation :
- Travaux de rénovation énergétique (travaux d’isolation, pose de double vitrage, installation d’un chauffage plus performant...);
- Modernisation des équipements (salle de bain, cuisine...);
- Ajout d'équipements de confort (climatisation, domotique...);
- Aménagements d’accessibilité pour les personnes âgées et les personnes à mobilité réduite.
Il est impératif que le propriétaire obtienne l'accord préalable du locataire avant de procéder à l'augmentation du loyer liée à ces travaux. L'augmentation doit être clairement définie et acceptée par le locataire, soit dans le bail initial, soit par un avenant au contrat de location.
“Le bailleur et le locataire peuvent convenir, au cours du bail, d'une majoration de loyer consécutive à des travaux d'amélioration que le bailleur réalise dans le logement.”
Article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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La procédure à suivre pour avertir le locataire d'une augmentation de loyer
Lorsqu'un propriétaire décide d'augmenter le loyer, il doit suivre une procédure précise pour informer le locataire tout en respectant les délais légaux. Une communication transparente et conforme à la législation est essentielle pour éviter tout litige.
Respect des délais légaux
Dans le cadre d’une révision annuelle
Pour une révision annuelle basée sur l'IRL, le propriétaire doit notifier le locataire au moins un mois avant la date d'effet de l'augmentation. Cette date est généralement celle prévue dans la clause de révision du bail ou la date anniversaire du contrat. Le non-respect de ce délai peut entraîner le report de la révision à l'année suivante.
Dans le cadre d’une révision lors du renouvellement du bail
Si l'augmentation intervient lors du renouvellement du bail, par exemple en cas de loyer sous-évalué, le propriétaire doit adresser sa proposition au moins six mois avant la fin du bail en cours. Cela laisse le temps au locataire de réfléchir à la proposition et, le cas échéant, de négocier ou de contester.
Contenu de la notification d’augmentation
Pour que la notification soit valide, elle doit contenir des informations spécifiques :
- Intention claire d'augmenter le loyer;
- Montant du loyer actuel et nouveau montant proposé;
- Calcul détaillé justifiant l'augmentation (notamment l'IRL utilisé);
- Date d'effet de la nouvelle tarification;
- Références légales pertinentes (par exemple, l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
La notification d’augmentation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception , ou bien par acte d’huissier.
Modèle de lettre d’augmentation de loyer
Voici un exemple de lettre conforme que le propriétaire peut envoyer au locataire :
[Votre Nom]
[Votre Adresse]
[Code Postal] [Ville]
[Nom du Locataire]
[Adresse du Logement Loué]
[Code Postal] [Ville]
Lieu, le [Date]
Objet : Notification de révision annuelle du loyer
Madame, Monsieur,
Conformément à la clause de révision annuelle stipulée dans le bail signé le [Date de Signature du Bail], je vous informe de la révision du loyer de votre logement situé au [Adresse du Logement].
Calcul de la révision :
- Loyer actuel : [Montant Actuel] €
- Nouvel IRL ([Trimestre et Année]) : [Valeur Nouvel IRL]
- Ancien IRL (même trimestre de l'année précédente) : [Valeur Ancien IRL]
- Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL) = [Nouveau Montant] €
Cette augmentation prendra effet à compter du [Date d'Effet].
Je reste à votre disposition pour toute question éventuelle.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Votre Signature]
[Votre Nom]
Vous pouvez également laisser une agence de gestion locative s’occuper pour vous des démarches relatives à une demande d’augmentation de loyer.
Les limitations légales à l’augmentation de loyer
Il existe des limitations légales strictes concernant l'augmentation des loyers, destinées à protéger les locataires et à encadrer les pratiques des bailleurs. Deux principales restrictions s'appliquent : l'interdiction de réviser le loyer pour les logements classés F ou G et l'encadrement des loyers en zones tendues.
Logements classés F ou G
Depuis le 24 août 2022, la loi interdit aux propriétaires de réviser le loyer des logements classés F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette mesure vise à encourager la rénovation énergétique des logements les plus énergivores, souvent appelés "passoires thermiques".
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très peu performant). Les logements classés F ou G sont considérés comme énergétiquement inefficaces. L'interdiction de révision de loyer pour ces logements s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer.
Dates clés :
- 24 août 2022 : application en métropole;
- 1ᵉʳ juillet 2024 : Application en outre-mer.
Encadrement des loyers en zone tendues
Les zones tendues sont des agglomérations où la demande de logements dépasse largement l'offre, entraînant une hausse des prix de l'immobilier. Pour réguler les loyers dans ces zones, des mesures spécifiques d'encadrement ont été mises en place.
Villes concernées :
- Paris et plusieurs communes de la région parisienne;
- Lille, Hellemmes, Lomme;
- Lyon et Villeurbanne;
- Montpellier;
- Bordeaux;
- d'autres grandes agglomérations...
Dans les zones tendues, l'augmentation de loyer lors du renouvellement du bail est strictement encadrée. Le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. De plus, pour les révisions annuelles, l'augmentation ne doit pas dépasser la variation de l'IRL.
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Augmentation des loyers en loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal permettant aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf destiné à la location. Cependant, cette loi impose des plafonds de loyers et des conditions strictes concernant l'augmentation des loyers.
Limitations spécifiques du dispositif Pinel:
- Les loyers sont plafonnés selon des zones géographiques (A, A bis, B1, B2);
- Les propriétaires doivent respecter les plafonds de loyers Pinel, révisés chaque année.
Même sous le dispositif Pinel, il est possible d'augmenter le loyer en cours de bail en appliquant l'Indice de Référence des Loyers (IRL), à condition que le bail comporte une clause de révision annuelle et que l'augmentation n'entraîne pas le dépassement du plafond de loyer Pinel en vigueur.
Découvrez nos programmes neufs éligibles à la loi PinelLes droits du locataire face à une augmentation de loyer
Lorsqu'un propriétaire décide d'augmenter le loyer, le locataire dispose de droits spécifiques pour s'assurer que cette augmentation est légale et justifiée. Il est essentiel que le locataire soit informé de ces droits pour pouvoir les exercer le cas échéant.
Possibilité de contestation
Le locataire peut contester une augmentation de loyer dans plusieurs situations :
- Absence de clause de révision dans le bail : si le contrat de location ne prévoit pas de clause de révision, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail;
- Erreur de calcul : si le locataire constate une erreur dans le calcul de l'augmentation basée sur l'IRL;
- Non-respect des délais légaux : si le propriétaire n'a pas respecté les délais de préavis pour notifier l'augmentation;
- Dépassement des plafonds légaux : en zone tendue ou sous dispositif Pinel, si le nouveau loyer dépasse les plafonds autorisés;
- Augmentation illégale du loyer : si le logement est classé F ou G, ou encore si les règles de l’encadrement des loyers ne sont pas respectées.
Le locataire doit d'abord tenter une résolution amiable. Il lui faut d’abord envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant les raisons de la contestation et solliciter les documents ou calculs justifiant l'augmentation. Il est alors conseillé d’engager une discussion constructive afin de trouver un terrain d’entente.
Recours en cas de désaccord persistant
Si la voie amiable n'aboutit pas, le locataire dispose de recours légaux. Il peut notamment saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la réception de la notification d'augmentation. Pour cela, il doit adresser une lettre recommandée à la commission en exposant le litige.
La commission se chargera ensuite de convoquer les deux parties pour une tentative de conciliation, ce qui peut donner lieu à un accord à l’amiable ou à un avis consultatif de la commission.
Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection après avoir constitué un dossier avec toutes les pièces justificatives (bail, correspondances, calculs). La présence d'un avocat n'est pas obligatoire mais conseillée.
Si le juge donne raison au locataire, il peut annuler l’augmentation et demander le développement des sommes indûment perçues voire réclamer des dommages et intérêts en cas d’abus avéré.
