À 23km au sud-ouest de Toulouse, Muret est une commune qui s’étend de part et d'autre de la Garonne sur une superficie de 57,84 km². C’est la 3 ^ème plus grande superficie de toute la Haute-Garonne. Étant donnée sa surface plutôt vaste, Muret est limitrophe avec 12 autres communes : Lamasquère, Saint-Clar-de-Rivière, Labastidette , Seysses, Roques , Saubens, Lherm, Villate, Saint-Hilaire, Le Fauga, Eaunes Beaumont-sur-Lèze. Des anciennes communes, ou hameaux, ont également été rattachées à l’agglomération muretaine : Ox, Estantens, Cupidou ou encore Les Carrètes. L’économie florissante de Muret ainsi que sa croissance démographique dynamisent fortement le marché immobilier neuf toulousain.

Muret compte aujourd’hui un peu plus de 25 000 habitants (Chiffres INSEE 2021) et sa population a augmenté de 6,4% depuis 2013. Les muretains de 45 à 59 ans représentent 21,5% de la population totale, la plupart étant des employés ou de professions intermédiaires. Muret est bien connectée en termes de transport, profitant de nombreuses lignes de bus du service de la métropole (Tisséo), ainsi que d'une gare TER sur la ligne Toulouse-Bayonne. À cheval sur les deux rives de la Garonne, Muret offre un cadre bucolique à ses résidents et en attire chaque année de nouveaux, stimulant le marché immobilier et l’investissement locatif.

Acheter dans l’immobilier neuf à Muret

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La promotion immobilière est très présente à Muret, dont le développement économique accroît la demande pour de nouveaux logements. Chaque année ce sont de nouveaux programmes immobiliers neufs à Muret qui voient le jour.

Actuellement, 10 programmes sont en cours de commercialisation et proposent des logements neufs à Muret. Huit d'entre eux sont déjà livrés, et les deux projets restants doivent sortir de terre incessamment sous peu à la fin 2024.

Parmi ces programmes neufs, la résidence Patio du Midi, développée par le promoteur national Pichet, a été livrée au 1er trimestre de cette année 2024. Cette résidence neuve se situe à 4 minutes à pied du centre-ville, où commerces, services (boulangerie, supermarché, restaurants, médecins) et infrastructures scolaires (10 écoles maternelles, 9 primaires, 2 collèges, 5 lycées) sont facilement accessibles.

Pensée pour offrir confort et intimité, la résidence se compose de 69 appartements répartis sur trois îlots de trois étages. Les appartements proposés vont du studio au T4 et sont tous dotés d’espaces extérieurs (terrasse, loggia ou jardin). En termes de surfaces, les logements vont de 36 m² à 80.5 m². Les prix des logements vont de 134 500 € pour un studio à 278 000 € pour un T4.

La résidence est entièrement sécurisée avec accès par digicode et visiophone, clôture et serrures 3 points sur les portes palières. Les espaces verts communs sont plantés d’arbres fruitiers et essences locales, créant un cadre agréable. La résidence est aussi bien connectée : gare à 4 minutes, bus à 1 minute et autoroute A64 à 5 minutes. Les sportifs et amateurs de détente peuvent profiter des parcs et équipements situés à 7 minutes de route.

Muret accueille aujourd’hui plus de 12 100 logements, dont 52,2 % sont des maisons et 47,5 % d’appartements, une répartition assez équilibrée des types de logements quoiqu’en faveur des maisons. Cependant cet avantage est temporaire puisque le nombre d’appartements est en croissance constante depuis quelques années et il est voué à supplanter les traditionnelles maisons. En termes de typologie, là encore la part de maisons se fait ressentir puisque les logements les plus courants sont les habitations de 5 pièces et plus (32,1%) suivies par les 4 pièces (26,8%), qui à eux deux représentent près de 60% des logements à Muret.

La ville bénéficie d’une croissance économique et démographique assez importante pour influer sur la pierre. En effet, le prix médian au mètre carré a pris 22% sur les 5 dernières années, se situant aujourd'hui autour de 2 606 €/m² tous biens confondus. Quant à l’immobilier neuf à Muret, le prix médian culmine aujourd’hui à 2902 €/m² en moyenne, soit une augmentation de 29% sur les 5 dernières années, malgré une petite baisse de 5% sur 1 an.

Acheter avec le PTZ à Muret

La ville de Muret est située en zone B1, ce qui veut dire qu'il est possible de recourir au PTZ pour l'achat d'un appartement neuf dans la commune. Le PTZ, ou Prêt à Taux Zéro, est un dispositif mis en place par l'État dans le but de faciliter l'accès à la propriété pour les ménages modestes et intermédiaires. Il permet de financer une partie de l'opération immobilière des primo-accédants (jusqu'à 50 %) et ce, sans avoir à payer d'intérêts d'emprunt.

Pour être éligible au PTZ à Muret, il faut cependant réunir quelques conditions :

• L'acheteur doit être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant au moins 2 ans
• Le bien acheté doit être neuf et en collectif (les maisons neuves ont été exclues récemment du PTZ mais sont en passe de le réintégrer avec les modifications évoquées dans le Projet de Loi de Finances pour 2025.
• Les revenus annuels du foyer acheteur doivent être en-dessous des plafonds de ressources correspondant à la zone B1 et au nombre de personnes dans le foyer.
• Le foyer acheteur doit occuper le logement en tant que résidence principale pendant une durée minimum de 6 ans (sauf exceptions type invalidité, catastrophes naturelles, etc.).

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Muret ?

46,7 % des muretains sont actuellement locataires de leur habitation, 50,6 % sont propriétaires. Là encore, il y a un certain équilibre dans l’achat ou la location de résidence principale. Ces chiffres confirment l’intérêt de réaliser un investissement locatif à Muret. Avec la crise sanitaire et le déplacement des populations en périphérie des grandes villes, Muret fait partie de ces communes qui vont accueillir beaucoup de nouveaux résidents dans les prochaines années, et devra donc construire plus de programmes immobiliers neufs pour répondre à la demande croissante. Faisant partie de la métropole du Grand Toulouse, la commune se situe en zone B1. Il est donc possible d’investir dans un appartement neuf en LMNP ou avec le dispositif Denormandie.

Muret : une ville en pleine métamorphose

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Depuis 2008, la ville de Muret se transforme. Des projets d’aménagement urbain de grande envergure ont été entrepris, entre réhabilitations et constructions neuves.

• L’entrée Nord de la ville a été modernisée et aménagée autour d’un rond-point accueillant l’œuvre d’art « La Porte des Souffles ». La zone, mêlant commerces, et espaces de loisirs et culture ; dispose d’un cinéma neuf de 8 salles, d’un nouveau supermarché avec parking souterrain, de nombreux restaurants et d’immeubles de bureaux.
• La nouvelle place des allées Niel au centre-ville a été réaménagée durant 3 ans pour offrir aux résidents un lieu unique de promenade au milieu des commerces du centre. La place, qui n’était jadis qu’un énorme parking à voitures étendu sur toute l’allée, s’est aujourd’hui transformée en un « vaste lieu de vie agréable et fonctionnel composé d’une place centrale et de deux promenades animées par des terrasses, des parterres fleuris, du mobilier urbain, un jeu de jets de fontaines lumineux et animés, ainsi que d'un espace ludique pour les enfants, un avion, en référence à Clément Ader. Le parking, lui, a migré en souterrain, à l’abri des regards.
• Le quartier Maïmat a été totalement réhabilité dans le cadre des Défis urbain 2019 dont le projet est le lauréat. Un projet architectural ambitieux comprenant de nombreux bâtiments de logements neufs à Muret, construits dans une logique de développement durable et de réhabilitation d’un quartier d’habitat social. Des barres d’immeubles de 173 logements ont été démolis pour réaliser ce projet qui compte désormais 221 appartements neufs ainsi qu’une place publique et des voies de circulation douce longées d’espaces arborés.
• Le quartier Perville, sur l’avenue Jacques Douzans, a également fait l'objet d’une réhabilitation avec 48 logements neufs ainsi que des locaux d’activité. Le passage à niveau Saint-Germier, la Place de la République ou encore la boucle Louge-Garonne font également partie des projets urbains qui ont été concrétisés ces dernières années à Muret.

Un autre projet d’aménagement de la Porte des Pyrénées est en cours au sud de la ville. Plusieurs hectares de terrain seront ainsi reconvertis en un collège, une salle de spectacle, un centre commercial et un pôle d’activités diverses.

Autant de projets qui ne font que développer l’immobilier neuf à Muret et multiplient les opportunités pour un investissement locatif avec la loi Pinel à Muret.

Environnement et transports

L’accès principal à Muret se fait via l’A64, l’autoroute qui relie Toulouse à Bayonne, sur les sorties 33, 34 et 35. La ville est dotée d’une gare SNCF et fait partie du réseau TER Occitanie. La gare est aussi le terminus de nombreuses lignes de bus du réseau Tisséo, desservant toutes les communes alentour, dont plusieurs lignes relient Muret au métro Basso Cambo à Toulouse.

Muret est située à 26km de l’aéroport Toulouse-Blagnac mais possède un petit aérodrome de tourisme, l’aérodrome de Muret-Lherm.

Côté éducation, la commune dispose de nombreux établissements scolaires : une maternelle, 7 groupes scolaires divers, 3 collèges et deux lycées, ainsi qu’une école d’immersion en occitan (Calandreta de Murèth) de la maternelle au CM2.

Muret, c’est aussi le Palmarès 2016 des villes et villages fleuris, ainsi qu’un patrimoine architectural et culturel ancré dans l’histoire de France. L’église Saint-Jacques de Muret, construite au XIIe siècle par les comtes de Comminges, est classée monument historique. Elle a été remaniée et agrandie au XIVe et XVe siècle. La commune a été le fief et le berceau Clément Ader, père de l’aviation ; Adolphe Niel, maréchal de France sous Napoléon III ; ou encore Pierre II d’Aragon, roi d’Aragon-Catalgone, mort lors de la Bataille de Muret en 1213.

L’offre culturelle de la ville est très variée et comprend notamment la Médiathèque François Mitterrand, le Musée Clément Ader, 2 cinémas (1 petit cinéma de quartier au centre et un complexe plus grand de 8 salles au nord de la ville), une école d’arts, 2 salles des fêtes et une salle de spectacle « Horizon Pyrénées » de 3385 places. Sans oublier le cœur sportif des muretains, qui bénéficient d’équipements variés : gymnases, terrains de football, tennis, rugby, karting, kayak, boulodromes, skate park, vélodrome, base de loisirs, et Aqualudia le complexe aqua-ludique. Muret est également une étape régulière du Tour de France de cyclisme.

Un peu d’histoire...

Le nom de la ville de Muret signifie “le petit rempart” ou “la petite place-forte”. Muret est fondée à la fin du VIIe siècle par Germier de Toulouse, le onzième évêque toulousain. Vers 693, Germier de Toulouse fait construire un monastère bénédictin à Ox, ainsi qu’une église qu’il place sous la direction de Saint Martin. En dehors du territoire d’Ox, Germier est aussi propriétaire du fief de Salas de Murel (ancien nom de Muret), où il fait construire une chapelle dédiée à Saint-Saturnin, le premier évêque de Toulouse.

En l’an 1090, le premier “marché aux herbes” (Mercadar) s’installe à l’intérieur de la cité de Muret. Le village s’entoure de murailles et d’une tour de guet afin de protéger sa population des incursions des Tolosans. À partir de 1120, Muret voit apparaître un grand château fort destiné à être la demeure des seigneurs muretains. Muret devient la capitale du Comté de Comminges, lorsque Diaz, héritière des seigneurs de Muret, se marie avec Bernard Ier, Comte de Comminges. Dès le début du XIIe siècle, les seigneurs de Muret entament une phase de fortification de la cité. Durant la seconde moitié du siècle, Bernard III de Comminges désire que Muret devienne une cité “de connaissances et de religion”. Pour cela, il fait construire l’église Saint-Jacques, le Priourat (prieuré), et il agrandit le village.

Après la Révolution française, Muret est remaniée. Les fossés au sud de la ville sont remplacés par les actuelles allées Niel, qui permettent l’ouverture de voies d’accès vers le sud et l’extension de l’habitat. L’arrivée du chemin de fer durant la seconde moitié du XIXe siècle fait cesser les activités fluviales de la ville. En effet, la gare de Muret est mise en service le 9 juin 1862 par la Compagnie des chemins de fer du Midi et du Canal latéral à la Garonne. En 1942, André Reboul, le juge d’instruction, constitue un groupe de patriotes qui devient, dès 1944, le maquis de Rieumes. Le Maquis établit plusieurs actions, jusqu’au 20 août 1944, pour lutter contre l’occupation allemande.

Au milieu des années 1960, Muret entre dans une phase de développement urbain importante. La population augmente de près de 50% entre 1962 et 1968, passant de près de 6.700 habitants à plus de 13.000 habitants.