En plein centre-ville, le quartier d’affaires de Compans-Caffarelli propose régulièrement des appartements neufs à Toulouse. Ce petit quartier de l’hypercentre, bourdonnant d’activité, a été construit dans les années 80 sur l’emprise des anciennes casernes militaires du même nom. Le quartier est principalement constitué de bureaux, d’entreprises et de commerces, faisant de lui le principal quartier d’affaires de Toulouse. Effervescente pendant les horaires de bureau, la vie du quartier se calme une fois la nuit tombée. Il s’agit d’un des quartiers les plus dynamiques de la Ville rose, avec 60% d’actifs et 40% de cadres. Le taux de couverture bâtie, de 27 %, est largement supérieur à la moyenne de Toulouse. Ainsi, plus de 7 500 habitants ont élu résidence dans ce petit quartier d’une superficie de 79 hectares. Environ 26 % d’entre eux ont effectué un achat immobilier à Compans-Caffarelli pour une résidence principale en vue d’accéder à la propriété selon les chiffres de l’INSEE. Le marché locatif y est donc très dynamique, ce qui fait de Compans-Caffarelli un quartier idéal pour un investissement loi Pinel.

De par l’intérêt économique que représente ce quartier d’affaires, véritable vitrine de la Ville rose, les programmes immobiliers neufs à Compans-Caffarelli sont relativement fréquents. Très animé et riche en commerces, le quartier attire principalement des jeunes, célibataires ou en couple. Il faut relever qu’il est idéalement placé pour les étudiants de l’Université du Capitole, qui se trouve à proximité : près de 2 300 habitants ont entre 18 et 24 ans, ce qui constitue près de 30% de la population du quartier. Très bien desservi en transports en commun, celui-ci offre un excellent cadre de vie pour un étudiant de par ses nombreux commerces et son grand espace vert. Le quartier de Compans-Caffarelli est en effet séparé en deux par un jardin public de 10 hectares, qui porte le même nom. Composé d’une végétation variée et verdoyante, celui-ci accueille en son sein le jardin japonais Pierre-Baudis, classé jardin remarquable de France. Avec une très forte demande locative, notamment auprès des jeunes et des étudiants, le quartier de Compans-Caffarelli est idéal pour un investissement en loi Pinel à Toulouse .

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Compans-Caffarelli ?

En plein hypercentre et à proximité du Capitole, le quartier d’affaires de Compans-Caffarelli est un des quartiers les plus dynamiques de Toulouse. De nombreuses entreprises s’y sont implantées, notamment EDF et Orange Business Services, qui y ont installé leur siège. Le quartier comporte également de nombreuses administrations, dont celle du conseil départemental. Le Centre Commercial Reflets Compans, situé à la sortie du métro, est au cœur du quartier. C’est un des centres commerciaux les plus importants de Toulouse. Il est occupé par plus d’une dizaine de commerces, ainsi qu’un grand supermarché. À côté de celui-ci se trouve le jardin Compans-Caffarelli, idéalement placé, qui offre un havre de paix aux habitants du centre-ville. De nombreux établissements d’enseignements supérieurs sont établis dans le secteur, dont l’IPSA, la Toulouse Business School, et l’Université du Capitole. Avec un environnement aussi riche, un programme immobilier neuf à Compans-Caffarelli est un investissement judicieux. Un bien mis en location dans ce secteur trouvera toujours facilement preneur, notamment auprès des étudiants et des jeunes actifs.

Environnement

L’immobilier neuf à Compans-Caffarelli s’articule dans le secteur compris entre le boulevard Lascrosses, la rue du Béarnais, le Boulevard de l’Embouchure, l’avenue Honoré Serres, la rue de Grèce, la rue Danielle Casanova, la rue du Canon d’Arcole et le Boulevard Lascrosses. Le quartier de Compans-Caffarelli est limitrophe avec ceux des Amidonniers , des Chalets, des Minimes, des Ponts Jumeaux et de l’hypercentre. On y trouve une très grande offre de commerces, qui attirent des habitants des quatre coins de l’agglomération. En tant que quartier d’affaires, de nombreuses entreprises et administrations se trouvent à Compans-Caffarelli, ce qui en fait un véritable bassin d’emploi. Proche de l’université du Capitole et accueillant plusieurs établissements du supérieur, Compans-Caffarelli attire aussi de nombreux étudiants.

Le quartier est très bien desservi en transports en commun, notamment avec la station de métro de la ligne B, devant laquelle passent de nombreuses lignes de bus. Le quartier est idéal pour des déplacements en vélo, celui-ci comportant des pistes cyclables sur les boulevards. Plusieurs établissements scolaires se trouvent dans le secteur, ainsi que plusieurs complexes sportifs. Le Palais des Sports de Toulouse, et une salle de sport très populaire sont implantés dans le quartier, pour le plus grand plaisir des sportifs. Des enseignes de restauration sont également présentes, ainsi que des bars, qui insufflent du dynamisme dans ce quartier déjà effervescent. Et pour ceux qui souhaitent s’échapper de l’agitation du centre-ville, le Jardin Compans-Caffarelli est une oasis idéale pour se ressourcer. Investir dans un programme immobilier neuf à Compans-Caffarelli est donc un choix judicieux, le quartier disposant de tout ce qu’une personne peut rechercher dans le centre-ville de Toulouse.

Transports

Compans-Cafarelli est très bien desservi en transports en commun. Mais le quartier est aussi bien pensé pour les automobilistes et les personnes adeptes des mobilités douces. On y trouve :

• Un accès immédiat au périphérique de Toulouse, avec la sortie des Ponts Jumeaux
• Une station de métro de la ligne B
• Des pistes cyclables, notamment aux abords des boulevards, sur le Canal du Midi et le Canal de Brienne
• La ligne de bus express Linéo 1, en direction des Sept-Deniers et de Fonsegrives
• La navette aéroport, qui se rend directement à l’aéroport de Toulouse-Blagnac
• La ligne de bus 45, en direction de Jeanne d’Arc et de Purpan
• La ligne de bus 70, en direction de Jeanne d’Arc et du bassin d’emploi d’Aéroconstellation
• La ligne de bus 29, en direction de Fonbeauzard
• La ligne de bus 15, en direction de Jeanne d’Arc et de la zone d’activités de Fondeyre
• La ligne de bus 31, en direction du Grand Rond
• La ligne de bus 63, en direction de Tournefeuille
• Des Stations de vélos en libre-service (VélÔToulouse)
• Le Mobibus à la Demande

Investir dans l’immobilier neuf à Compans-Caffarelli

De par sa nature de quartier d’affaires, le parc immobilier se renouvelle régulièrement à Compans-Caffarelli. D’après les dernières informations de l’INSEE, le quartier de Compans-Caffarelli dénombrait 5661 logements en 2017 : un chiffre en augmentation de 7,1% par rapport à 2012. En 2019, 340 logements étaient en cours de construction, et 140 permis de construire ont été délivrés dans le secteur. Le prix médian d’un appartement à Compans-Caffarelli est élevé, estimé à 4 688€ par mètre carré. Celui d’une maison est à peine plus élevé, estimé à 4 937€ par mètre carré.

Comme dans le reste de la Ville rose, l’essentiel du parc immobilier de Compans-Caffarelli est composé d’appartements. Mais avec son importante densité de population, le phénomène est particulièrement frappant dans le quartier, où les appartements représentaient 93% du logement en 2017. Pour cette même raison, la plupart des logements proposés y sont relativement petits. En raison de son attrait pour les étudiants, on y retrouve un grand nombre de studios (28% des logements). On y trouve aussi, à parts à peu près égales, des appartements de 2 pièces (23% des logements) et de 3 pièces (21% des logements). Les appartements de 4 pièces (13%) et de 5 pièces ou plus (9%) y sont en revanche relativement rares.

Environ 71% des habitants du quartier sont locataires, ce qui est bien supérieur à la moyenne dans la ville de Toulouse. Le marché locatif y est donc très dynamique, et l’offre de logements disponible est particulièrement appropriée pour des étudiants, des jeunes actifs dynamiques, des couples sans enfants et des familles avec un enfant. La grande majorité des logements est d’ailleurs constituée de résidences principales, à 89%. Avec sa forte propension d’étudiants et le bassin d’emploi qu’il constitue, Compans-Caffarelli est un quartier idéal pour un investissement en loi Pinel à Toulouse. Grâce à ses nombreux commerces, ses équipements et son grand jardin public, le quartier a de quoi séduire les jeunes voulant vivre au cœur de la vie citadine.

Quelques lieux remarquables

Le jardin Compans-Caffarelli

Le jardin Compans-Caffarelli est un grand jardin de 10 hectares, situé en plein cœur du quartier. Débordant d’arbres et de végétation, il dispose d’une grande aire de jeux pour les enfants, d’un vaste plan d’eau avec un jet d’eau en son centre et de plusieurs sculptures. Plusieurs espaces dédiés aux villes jumelées avec Toulouse y sont également installés, avec des décorations leur rendant hommage. Très apprécié, ce jardin public est un véritable poumon vert pour les Toulousains et les habitants de Compans-Caffarelli. Plusieurs espèces d’oiseaux aiment d’ailleurs y transiter pendant leurs migrations.

Le jardin Compans-Caffarelli abrite également en son sein le jardin japonais Pierre Baudis. Nommé après l’ancien maire de Toulouse, à l’initiative du remodelage de Compans-Caffarelli, le jardin japonais est classé jardin remarquable de France. Ce jardin, que l’on ne pense pas trouver dans une ville telle que Toulouse, est conçu d’après les jardins que l’on retrouve au Japon. On y trouve ainsi un jardin minéral, un point en bois rouge, un pavillon de thé et de nombreuses espèces végétales typiques du Japon. Résolument zen, ce jardin est parfait pour tout citadin souhaitant s’évader du tumulte de la grande ville.

Le centre commercial Reflets Compans

Le centre commercial Reflets Compans, situé à la sortie de la ligne de métro B, est au centre de la configuration du quartier Compans-Caffarelli. Accueillant près d’une vingtaine de boutiques, c’est l’un des plus grands centres commerciaux du centre-ville. On y retrouve un grand supermarché, plusieurs enseignes de restauration, un bar, des cafés, des coiffeurs, et bien d'autres. Le centre, à même de répondre aux besoins des habitants du quartier, attire de nombreux visiteurs des quatre coins de l’agglomération. Au 1er janvier 2021, 1 085 000 visiteurs avaient navigué dans la galerie marchande. Le centre Reflets Compans a subi d’importants travaux de rénovation dans les années 2017 et 2018, qui lui ont permis de prendre un nouvel élan très positif. Sa présence est un atout pour les résidents, qui peuvent profiter d’une grande variété de commerces de proximité à peine sortis du métro.

Le Palais des Sports

Le Palais des sports André-Brouat est relativement récent. Datant de 2006, il a été construit sur le même emplacement que l’ancien Palais des Sports, construit en 1983, qui n’a pas survécu à l’explosion de l’usine AZF. Le bâtiment, circulaire, a la particularité d’avoir un toit végétalisé. Il se trouve à deux pas du centre commercial et du jardin public. Le lieu accueille principalement des matches de volley-ball et de handball. Quelques clubs Toulousains de prestige y résident, comme le Fenix Toulouse Handball, le Spacer’s Toulouse Volley et l’UJS Toulouse. Le Toulouse Métropole Basket est installé, lui, dans le “petit” Palais des Sports, situé à proximité de celui-ci. La présence de ce lieu ne manquera pas de faire le bonheur des amateurs de sports, qui pourront profiter de matchs de haut niveau à deux pas de leur appartement.

Etablissements scolaires

• École maternelle Merly
• École primaire Les Ponts Jumeaux
• École primaire Nord
• Groupe scolaire Sermet (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire Amidonniers (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire Falguière (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire privé Sainte Marie de Nevers (maternelle et primaire)
• Groupe scolaire privé Immaculée Conception (maternelle et primaire)
• Collège Les Chalets
• Collège privé Sainte-Famille des Minimes
• Groupe scolaire Claude Nougaro (maternelle, primaire et collège)
• Lycée général et technologique Ozenne
• Lycée général, technologique et professionnel Hélène Boucher
• Lycée général, technologique et professionnel privé Sainte-Marie Saint-Sernin
• Groupe scolaire privé Sainte-Marie de Nevers (maternelle, primaire, collège et lycée)
• École hotellière Tunon
• École Billières
• Lycée professionnel Airbus
• Institut Rousseau
• École d’ingénieurs aéronautique et spatiale Toulouse - IPSA
• Toulouse Business School
• Université Toulouse 1 Capitole
• Toulouse Ynov Campus

Les points forts

• Excellente desserte en transports en commun
• Proximité avec le périphérique
• Proximité avec l'hypercentre
• Aménagements cyclables favorables aux mobilités douces
• Le principal quartier d’affaires de Toulouse : un véritable bassin d’emplois
• Un quartier régulièrement enrichi de nouveaux programmes immobiliers neufs
• Possibilités d’investissement éligible au PTZ (Prêt à Taux Zéro)
• Un secteur très dynamique, idéal pour investissement en loi Pinel
• Présence d’un centre commercial et de nombreux commerces de proximité
• Présence d’un grand espace vert, le jardin Compans-Caffarelli
• De nombreuses infrastructures (Centre de Congrès, Palais des sports...)
• À proximité de nombreux établissements d'enseignement supérieur
• Un grand nombre d’établissements scolaires

Un peu d’histoire...

Il est difficile de l’imaginer maintenant, mais le quartier Compans-Caffarelli, qui est actuellement le cœur névralgique de Toulouse, était relativement désert avant les années 1980. Il tient son nom des généraux Jean Dominique Compans et Marie François Auguste de Caffarelli du Falga, dont les casernes du même nom se trouvaient sur l’actuel quartier. Celui-ci n’était alors composé que de ces casernes. Dans les années 70, le projet de réhabilitation du quartier est lancé : on veut y installer un quartier d’affaires et un parc. La construction du quartier débute dans les années 80, avec 55.000m² de bâtiments de bureaux.

En 1981, le jardin japonais Pierre Baudis est créé. Celui-ci est né sous l’impulsion de l’ancien maire de Toulouse, qui avait particulièrement apprécié ce type de jardins au cours de ses voyages. En 1983, le premier palais des sports ouvre ses portes dans le quartier. Il est partiellement détruit suite à l’explosion de l’usine AZF en 2001. La municipalité décide alors de raser le bâtiment, pour construire un nouveau palais des sports, qui ouvrira ses portes en 2006.

La Toulouse Business School, née en 1903 sous le nom “ESC” (École Supérieure de Commerce), s’installe dans le quartier en 1986. En 1991, le centre commercial Compans-Caffarelli est inauguré. Celui-ci se désertifie peu à peu au fil des années, tant et si bien qu’au début des années 2000, il affiche un très bas taux de fréquentation. Le centre subit alors d’importants travaux de rénovation en 2017 et 2018. Après avoir repensé son offre et modernisé ses locaux, le centre, désormais appelé “Reflets”, s’attire à nouveau les bonnes grâces des Toulousains. En 2020, la place de l’Europe, qui était plus grande que celle du Capitole, perd près de la moitié de sa surface en vue d’accueillir les locaux du campus numérique Ynov, inauguré en novembre 2021.