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Investir en colocation : le bon plan ?

Alors que les loyers grimpent dans les grandes villes et que l' offre peine à suivre la demande, un mode d'habitat séduit de plus en plus d'étudiants, jeunes actifs... et investisseurs : la colocation. Loin de l'image étudiante un peu bohême, elle s'est professionnalisée, structurée et offre aujourd'hui un rendement attractif, bien supérieur à celui d'une location classique. Rentabilité boostée, fiscalité optimisée, gestion mutualisée : l'investissement locatif en colocation coche de nombreuses cases.

Mais comme tout placement, la colocation obéit à des règles précises et demande une bonne préparation. Programme-neuf-toulouse, votre spécialiste de l'immobilier neuf à Toulouse décrypte les atouts et les clés d'un projet réussi.

Un marché locatif sous tension

La crise immobilière n'est plus au cœur des inquiétudes des professionnels... mais celle du logement elle, s'intensifie. La crise de l'immobilier est derrière nous, mais la crise du logement est devant nous résumait Loïc Cantin, président de la Fnaim, en janvier 2025. Si le marché des ventes semble amorcer un redressement, celui de la location reste sous forte pression, en particulier dans les zones tendues. Et pour cause : l'offre locative ne cesse de reculer, tandis que la demande, elle, explose.

Les chiffres sont éloquents : le parc de logements disponibles à la location a chuté de près d'un tiers en trois ans. À cela s'ajoutent les effets d'une cascade de facteurs défavorables : la baisse des ventes dans l'ancien (-36 % depuis 2021), la remontée des taux d'intérêt qui freine l'accession à la propriété, mais aussi le report massif de logements vers les plateformes de location touristique comme Airbnb. La France est aujourd'hui le premier marché européen de la location courte durée, avec une hausse de 86 % des nuitées en 5 ans selon Eurostat.

Conséquence directe : il devient extrêmement difficile de se loger à long terme, notamment pour les jeunes. En 2023, 17 % des 18-24 ans déclaraient avoir renoncé à leurs études à cause du prix des loyers, selon un sondage OpinionWay. Il y a urgence à agir pour le parc locatif alerte la Fnaim, qui observe par ailleurs une chute de 30 % des mandats de gestion locative.

Face à cette crise, une solution refait surface : la colocation. Flexible, plus abordable pour les locataires et génératrice de rendements locatifs supérieurs pour les propriétaires, elle apparaît comme une réponse concrète à la pénurie.

Qu'est-ce qu'une colocation ?

© Antonio Guillem - Shutterstock

La colocation désigne un mode de location dans lequel plusieurs personnes, sans lien familial, partagent un même logement, en disposant chacune d'un espace privatif (souvent une chambre) et de pièces communes (cuisine, salle de bain, séjour). Si le principe reste simple, sa mise en œuvre est encadrée par des règles précises, notamment en matière de bail, de fiscalité et de normes de décence.

La colocation répond à une double logique : répartir les coûts pour les locataires dans un contexte de forte pression immobilière et booster la rentabilité pour les propriétaires, qui peuvent louer un bien plus cher en fractionnant les loyers par chambre. Mieux encore, elle s'adapte désormais à des profils variés : étudiants, jeunes actifs, familles monoparentales, voire seniors.

Pourquoi investir en colocation ?

Face à la raréfaction de l'offre locative et à la pression croissante sur les loyers, la colocation s'impose comme une alternative crédible à la location classique. Portée par une demande forte dans les grandes agglomérations, cette formule séduit un nombre croissant d'investisseurs. Voici pourquoi il peut être intéressant d'investir en colocation.

Une rentabilité locative supérieure

L'un des premiers attraits de la colocation, c'est son rendement. En louant un même logement à plusieurs occupants, le propriétaire peut percevoir des loyers cumulés plus élevés qu'en location classique. La colocation affiche une rentabilité brute moyenne comprise entre 7 et 10 %, selon les villes et le niveau de prestation proposé. Cela peut s'expliquer par plusieurs facteurs, notamment le fait que plus la surface d'un logement est importante, plus le prix au mètre carré tend à diminuer. Les petites surfaces sont généralement plus chères au m² que les grands appartements.

De plus, la colocation permet de diviser le logement en plusieurs espaces privatifs, chacun pouvant être loué séparément. Résultat : les loyers cumulés provenant de plusieurs occupants dépassent généralement ceux d'une location à un seul foyer.

Attention, dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers, la loi Alur impose que le montant total payé par l'ensemble des colocataires ne dépasse pas le loyer qui serait facturé à une seule famille occupant le logement.

À cela s'ajoute la possibilité d'opter pour le régime fiscal du LMNP (location meublée non professionnelle) qui permet d'amortir la valeur du bien, du mobilier et de nombreux frais, réduisant fortement l'imposition sur les loyers.

Une demande croissante et diversifiée

Contrairement aux idées reçues, la colocation ne concerne pas que les étudiants. Les jeunes actifs, les familles recomposées, voire certains seniors ou travailleurs en mobilité y ont recours pour des raisons économiques, sociales ou pratiques. Résultat : la demande est plus large, plus stable et plus constante, notamment dans les grandes métropoles universitaires et les bassins d'emploi dynamiques.

Rien qu'entre 2022 et 2023, La Carte des Colocs a observé une augmentation de 51 % des inscriptions de colocataires. Par ailleurs, on observe une augmentation de la demande chez les jeunes actifs, en 2024, 44 % des candidats à la colocation étaient salariés selon le baromètre 2024 de la colocation.

À l'approche de l'été, la pression locative explose : toujours selon le baromètre de la colocation, on observe une multiplication par cinq du nombre de candidatures par logement par rapport au reste de l'année. Dans les zones tendues, déjà très convoitées, cette surchauffe est encore plus marquée.

Le bail solidaire, un filet de sécurité face aux impayés

L'un des freins fréquents évoqués par les investisseurs concerne le risque d'impayés en colocation. Pourtant, ce risque peut être largement encadré grâce à la clause de solidarité prévue dans le bail.

Lorsqu'elle est mentionnée, cette clause rend chaque colocataire responsable du paiement de l'intégralité du loyer et des charges. Autrement dit, si l'un d'eux fait défaut, le propriétaire peut se tourner vers n'importe quel des autres colocataires pour obtenir la somme manquante. C'est un levier juridique puissant, qui sécurise grandement les revenus locatifs.

Ce mécanisme protège également contre les aléas liés aux départs précipités ou aux conflits internes, puisque l'obligation de paiement perdure tant que le bail court. Selon l' article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, cette solidarité prend fin six mois après le départ d'un colocataire, à condition qu'un remplaçant ait été trouvé ou que le bail ait été modifié.

Les clés d'un investissement en colocation réussi

© Shutterstock

Investir en colocation ne s'improvise pas. Pour en tirer profit, encore faut-il respecter quelques fondamentaux. De l'emplacement au choix du mobilier, en passant par la qualité des équipements, chaque détail compte pour attirer des colocataires fiables... et maximiser la rentabilité.

Miser sur l'emplacement

Comme pour tout investissement immobilier, la localisation reste le critère n°1. Une colocation performante repose sur une demande solide, qu'elle soit étudiante, active ou mixte. Villes universitaires, bassins d'emploi, quartiers bien desservis par les transports en commun ou proches de pôles d'enseignement supérieur : autant d'atouts à cibler.

Des villes comme Toulouse, Bordeaux ou Rennes affichent une forte tension locative en colocation. Mais au-delà de la ville, c'est le quartier qui fait souvent la différence.

Optimiser l'agencement pour mieux louer

Un logement bien configuré est la pierre angulaire d'une colocation réussie. L'objectif est d'offrir à chaque colocataire de l'intimité et des espaces communs confortables. Les appartements de type T4 ou T5 avec trois ou quatre vraies chambres sont les plus recherchés. À cela s'ajoute au moins deux salles d'eau, si possible séparées des WC, pour fluidifier le quotidien.

Un séjour convivial, une cuisine équipée et une bonne insonorisation sont aussi des atouts qui fidélisent les locataires et réduisent la vacance locative. De plus en plus d'investisseurs procèdent à des travaux de redistribution des espaces pour adapter des logements anciens à une occupation partagée.

Meublé ou vide ? Les avantages du statut LMNP

Pour une colocation, le choix du meublé s'impose dans la majorité des cas. Non seulement parce qu'il correspond aux attentes du public cible (étudiants, jeunes actifs en mobilité), mais aussi parce qu'il permet de bénéficier du régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Ce statut autorise l'amortissement du bien, du mobilier et des frais d'acquisition, ce qui peut neutraliser l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Couplé à la forte rentabilité brute de la colocation, le LMNP représente un véritable levier d'optimisation fiscale. Un régime encore peu exploité, mais redoutable dans une stratégie patrimoniale à long terme.

Investir dans de bonnes prestations

Dans un marché concurrentiel, la qualité des équipements fait la différence. Une bonne connection wifi, une machine à laver, un micro-ondes, une cuisine équipée, mais aussi des espaces privatifs bien pensés (verrou sur chaque porte, petits rangements, bureau...) améliorent nettement l'attractivité du bien.

Les colocataires sont de plus en plus exigeants, notamment dans les grandes villes. Un logement bien entretenu, propre, pratique et fonctionnel aura moins de vacance, moins de rotation, et donc plus de rentabilité.

Quelle fiscalité pour un bien loué en colocation ?

©HJBC

La fiscalité d'un bien en colocation dépend de deux facteurs essentiels : le type de colocation (meublée ou vide) et le régime fiscal (micro-BIC ou réel). Ces paramètres déterminent les charges déductibles, les mécanismes d'amortissement possibles et les stratégies d'optimisation à mettre en place. Voici ce qu'il faut savoir pour faire les bons choix.

Le régime réel en LMNP

Dans le cas d'une colocation meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce type de bail permet d'opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre un cadre fiscal particulièrement favorable, à condition d'opter pour le régime réel.

Le régime réel s'applique automatiquement si les revenus locatifs annuels dépassent 77 700 €, mais il est également possible d'y opter volontairement en dessous de ce seuil, afin de profiter de ses avantages fiscaux.

Contrairement au régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'exploitation du bien :

• Intérêts d'emprunt,
• travaux d'entretien et de réparation,
• frais de gestion locative ou d'agence,
• assurance,
• taxe foncière, etc.

Mais l'atout majeur du régime réel, c'est la possibilité de pratiquer l'amortissement comptable du bien, du mobilier et des équipements. Cette technique permet d'étaler dans le temps la perte de valeur de l'actif immobilier, et donc de réduire totalement le bénéfice imposable pendant plusieurs années.

La colocation nue : un cadre fiscal moins souple mais toujours optimisable

Si le logement est loué non meublé, les loyers perçus relèvent du régime des revenus fonciers. Dans ce cas, deux options sont également possibles :

• Le régime micro-foncier est accessible si les revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %, mais n'autorise pas la déduction des charges réelles.
• Le régime réel, est quant à lui plus avantageux pour les investissements générant des charges importantes. Il permet de déduire les charges effectivement engagées (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) du montant des loyers perçus.

L'un des principaux avantages du régime réel foncier, c'est la possibilité de créer un déficit foncier. Si les charges dépassent les revenus, ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). Le surplus peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Cela signifie que l'investisseur peut non seulement neutraliser l'impôt sur ses loyers, mais aussi réduire sa fiscalité globale, ce qui est particulièrement intéressant pour les foyers fortement imposés.

Baux, gestion, départs : les pièges éviter

© Fusionstudio - Shutterstock

Investir dans un bien destiné à la colocation offre de belles perspectives de rentabilité, à condition de respecter certaines règles fondamentales. Car au-delà de l'achat du logement, c'est sa gestion au quotidien qui garantit la réussite du projet. Choix du type de bail, respect des normes de décence, organisation en cas de départ d'un colocataire : la colocation obéit à un cadre juridique et logistique précis.

Gérer seul ou passer par une agence : un choix stratégique

Confier la gestion d'une colocation à une agence ou la prendre en charge soi-même est l'une des premières décisions à trancher pour un investisseur. Si la gestion autonome peut sembler plus rentable à première vue, elle nécessite du temps, de la rigueur, et une parfaite maîtrise du cadre légal.

Gérer soi-même sa colocation implique de nombreuses tâches : rédiger des annonces attractives, sélectionner les profils des colocataires, organiser les visites, établir les baux (avec ou sans clause de solidarité), réaliser les états des lieux, suivre les paiements mensuels, sans oublier de réagir rapidement en cas de litige ou de départ anticipé.

À l'inverse, déléguer la gestion à une agence spécialisée offre une tranquillité d'esprit, notamment en cas de vacances locatives, bien que cela engendre des frais supplémentaires, généralement entre 6 et 8 % des loyers annuels hors taxes.

Obligations en matière d'équipements et de décence

La loi impose que tout logement loué, y compris en colocation, respecte des critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 . Cela inclut une surface habitable minimale de 9 m² par pièce principale, une hauteur sous plafond d'au moins de 2,20 mètres, une installation de chauffage, une alimentation en eau potable, des installations sanitaires et une cuisine ou un coin cuisine fonctionnel. Le non-respect de ces normes peut entraîner des sanctions pour le bailleur.

Anticiper les départs et les remplacements

La vie en colocation peut être sujette à des départs imprévus ou à des conflits entre colocataires. Il est donc essentiel d'anticiper ces situations en prévoyant des clauses spécifiques dans le bail, telles que la procédure de remplacement d'un colocataire ou la répartition du dépôt de garantie.

Avec un bail unique, le départ de l'un ne met pas fin au contrat des autres : le propriétaire peut tout à fait continuer le bail avec les colocataires restants et établir un avenant pour intégrer un remplaçant.

En bref

Dans un contexte de forte tension sur le marché locatif, la colocation se place comme une réponse à la fois rentable, flexible et adaptée aux nouvelles attentes des locataires. Portée par une demande soutenue, elle permet d'optimiser la rentabilité d'un bien immobilier tout en sécurisant les revenus grâce au bail solidaire et aux régimes fiscaux avantageux, notamment le LMNP.

Ce type d'investissement exige toutefois une préparation rigoureuse. Choix du régime fiscal, qualité de l'aménagement, type de bail, gestion des remplacements... Autant d'éléments à anticiper pour éviter les écueils.