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Écrit par Pierre Ferreiro publié le 13 septembre 2024
Malfaçons en appartement neuf : les démarches à suivre
L'achat d'un appartement neuf, un projet de vie réjouissant et riches en avantages, peut parfois devenir une source de stress en cas de malfaçons. Une malfaçon désigne un défaut de construction qui peut toucher divers aspects d’un logement neuf, allant de problèmes structurels à des défauts esthétiques ou fonctionnels.
Ces désordres peuvent affecter la qualité de vie des occupants et engendrer des coûts imprévus de réparations. Et malheureusement, celles-ci peuvent se produire dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement, un mode de transaction qui concerne la majorité des programmes immobiliers neufs à Toulouse.
Connaître les étapes à suivre pour détecter ces défauts et réagir rapidement est donc essentiel. Entre la visite de réception du logement, l'émission de réserves et l'activation des garanties légales, plusieurs démarches permettent aux propriétaires d'obtenir réparation sans que cela ne devienne un véritable casse-tête.
Les types de malfaçons pouvant être détéctées dans un appartement neuf
Les malfaçons dans un appartement neuf acquis en VEFA peuvent prendre diverses formes, et il est essentiel d'être à même de pouvoir les identifier pour mieux s’en prémunir. Elles se classent généralement en trois grandes catégories : structurelles, esthétiques et fonctionnelles.
Les malfaçons structurelles
Les malfaçons structurelles sont les plus graves, car elles affectent directement la solidité et la durabilité du bâtiment. Parmi les défauts courants, on trouve les fissures dans les murs, les affaissements du sol ou des problèmes d'isolation thermique ou phonique.
Ces malfaçons peuvent avoir des conséquences importantes sur la sécurité des occupants et la valeur du bien, nécessitant des réparations lourdes.
Les malfaçons esthétiques
Les malfaçons esthétiques sont, quant à elles, liées aux finitions du logement. Elles incluent des problèmes tels que des peintures mal appliquées, des carrelages mal posés ou des joints défectueux.
Bien que ces défauts n'affectent pas directement la structure du bâtiment, ils peuvent nuire à l'apparence et à la qualité du bien, entraînant des frustrations pour le propriétaire.
Les malfaçons fonctionnelles
Les malfaçons fonctionnelles concernent le bon fonctionnement des installations et des équipements du logement. Il peut s'agir de dysfonctionnements électriques (prises défectueuses, interrupteurs mal installés), de problèmes de plomberie (fuites, mauvaise pression d'eau) ou encore de défaillances du système de ventilation.
Ces défauts peuvent avoir un impact sur le confort quotidien et nécessitent une intervention rapide pour éviter qu'ils ne s'aggravent.
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Comment identifier les malfaçons lors de la réception du bien ?
La réception de votre appartement neuf est une étape particulièrement importante, car c'est à ce moment-là que vous pouvez identifier les malfaçons et les déclarer en personne. Une inspection minutieuse permet de détecter les défauts visibles, autrement appelés « vices apparents ». Pensez à vous préparer une checklist complète pour passer en revue tous les éléments du logement.
Les installations électriques
Commencez par examiner les systèmes électriques : testez les prises, interrupteurs, radiateurs, et le tableau électrique. Apportez un chargeur de téléphone pour vérifier si toutes les prises fonctionnent correctement.
La plomberie
Ensuite, passez à la plomberie en vérifiant les robinets, la chasse d’eau et les écoulements. Testez l’eau chaude et l’eau froide dans les différentes pièces pour détecter des problèmes de pression ou de fuites.
Les revêtements et les finitions
Le revêtement des sols, des murs et des plafonds mérite également une attention particulière. Vérifiez la qualité de la peinture, du carrelage et des joints. Les traces de coulures, les carreaux mal posés ou les joints défectueux sont des signes de malfaçon courants.
Les portes et fenêtres
N’oubliez pas d’inspecter les portes et fenêtres : elles doivent s’ouvrir et se fermer correctement, et les volets doivent également être testés.
Faire appel à un expert
Si vous avez des doutes sur l’inspection, il est recommandé de faire appel à un expert indépendant, tel qu’un membre de Programme Neuf Toulouse. Ce professionnel pourra constater officiellement les défauts et fournir un rapport détaillé, qui pourra servir de preuve en cas de litige avec le promoteur.
Son expertise peut être précieuse, surtout lorsque les malfaçons sont complexes ou difficiles à identifier pour un non-spécialiste.
Les éléments à vérifier à la réception :
- Systèmes électriques (prises, interrupteurs, radiateurs);
- Plomberie (robinets, chasse d’eau, évacuations);
- Revêtements de sols et murs (peinture, carrelage, joints);
- Portes, fenêtres, volets roulants.
Le procès-verbal de réception
Tous les défauts constatés doivent être consignés dans un procès-verbal de réception. Il est impératif d’émettre des réserves, qui obligeront le promoteur à procéder aux réparations nécessaires. Ne signez le procès-verbal qu'après avoir bien documenté l'ensemble des malfaçons, avec photos et descriptions précises.
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Les garanties légales permettant de prendre en charge les malfaçons d’un appartement neuf
Lors de l’achat d’un appartement neuf, les malfaçons peuvent être prises en charge grâce à différentes garanties légales, qui protègent les acquéreurs contre les défauts de construction. Il existe trois garanties principales : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
Garantie de Parfait Achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre toutes les malfaçons, qu’elles soient apparentes ou non, signalées lors de la réception des travaux ou dans l’année qui suit. Cette garantie impose au constructeur de réparer les défauts constatés, qu’ils concernent la structure, l’esthétique ou le fonctionnement du bien.
Pour activer cette garantie, le propriétaire doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au promoteur, en détaillant précisément les malfaçons observées.
Si des fissures apparaissent dans les murs dans les mois suivant l'emménagement ou si la peinture commence à se détériorer, la garantie de parfait achèvement permet d’exiger la réparation de ces défauts sans frais supplémentaires pour l’acquéreur.
Garantie biennale
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, couvre les équipements dissociables du bâtiment pendant deux ans à partir de la réception du bien. Cela concerne des éléments comme les portes, fenêtres, systèmes de chauffage ou de plomberie.
Si ces équipements présentent des défaillances au cours des deux premières années d’utilisation, le constructeur est tenu de les réparer ou de les remplacer.
Un dysfonctionnement sur les volets roulants, une fuite au niveau des robinets ou une porte intérieure sont des éléments qui peuvent être corrigés grâce à la garantie biennale.
Garantie décennale
La garantie décennale est la plus longue des protections, couvrant une période de dix ans après la réception des travaux. Elle concerne les malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage, telles que des défauts graves de structure, des fissures importantes, des affaissements, ou des problèmes d’étanchéité.
Cette garantie est indispensable pour protéger le propriétaire contre des défauts lourds qui pourraient affecter la sécurité du bien.
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Malfaçons apparentes ou non constatées lors de la réception ou après |
| Biennale (bon fonctionnement) | 2 ans | Équipements dissociables (portes, fenêtres, volets roulants, plomberie) |
| Décennale | 10 ans | Problèmes de structure compromettant la solidité ou l’usage du bâtiment |
Que faire lors d’un constat de malfaçons ?
Lorsqu’une malfaçon est constatée dans un appartement neuf, il est essentiel de réagir rapidement et de suivre une procédure précise pour garantir la prise en charge des réparations. Voici les étapes à suivre pour gérer efficacement cette situation.
Émettre des réserves à la réception du logement
Dès la réception du bien, si des défauts sont constatés, il est nécessaire de les signaler en émettant des réserves dans le procès-verbal de livraison. Ce document officiel permet de consigner tous les défauts observés (structurels, esthétiques, fonctionnels) et de demander leur réparation.
Les réserves doivent être précises et documentées : photos, vidéos et descriptions détaillées des malfaçons sont indispensables pour argumenter la demande. Il est par ailleurs primordial de ne pas se précipiter lors de la signature du procès-verbal de réception.
La mise en demeure
Si les malfaçons ne sont pas prises en charge dans des délais raisonnables après la réception, il est nécessaire d’envoyer une mise en demeure au promoteur ou au constructeur.
Ce courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, doit détailler les défauts constatés, en mentionnant les réserves émises. Il est fortement recommandé d’y joindre les preuves des malfaçons (photos et vidéos) pour appuyer la demande.
Faire appel à un expert
Dans le cas où le promoteur conteste les défauts ou tarde à répondre, il peut être utile de faire appel à un expert indépendant. Ce professionnel, spécialisé dans la construction, fournira un rapport technique qui pourra servir de preuve en cas de litige. L’expertise permet d’évaluer objectivement la nature et l’étendue des malfaçons.
Action judiciaire
Si le promoteur ou le constructeur refuse toujours de procéder aux réparations malgré la mise en demeure, le recours à la justice devient nécessaire. Le propriétaire peut saisir le tribunal compétent pour ordonner les réparations et, le cas échéant, obtenir des indemnités pour le préjudice subi.
Pour cela, il est souvent conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction, afin de garantir le bon déroulement de la procédure.
Faire jouer l’assurance dommages-ouvrage
Une autre solution consiste à faire jouer l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur. Cette assurance permet de préfinancer rapidement les réparations nécessaires sans attendre l’issue d’une éventuelle procédure judiciaire.
En cas de malfaçons graves qui affectent la structure ou la solidité du bâtiment, l’assurance intervient pour couvrir les frais de réparation. Cette option est particulièrement recommandée si le promoteur fait défaut ou est en liquidation judiciaire.
