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PLUIH à Toulouse : après son annulation, un pacte prévu pour l’habitat

Toulouse Métropole a adopté, le jeudi 14 octobre dernier, un pacte métropolitain pour l’habitat. Ce document a été voté par les conseillers métropolitains après l’annulation du PLUIH (plan local d’urbanisme). Le pacte comprend le nombre de logements que chaque commune de l’agglomération doit construire. C’est un changement de taille pour le secteur de l’immobilier neuf à Toulouse. Voyons de plus près les détails du successeur du PLUI-H à Toulouse.

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Un nouveau document d’urbanisme

La Métropole de Toulouse a été privée de son programme de logement depuis que le tribunal administratif a annulé le PLUI-H le 30 mars dernier. Rappelons que le plan local d’urbanisme intercommunal était un document administratif qui contenait les règles d’urbanisme des 46 000 hectares et des 37 communes de la Métropole depuis 2019. La décision d’annulation provenant du tribunal a contraint Toulouse à remettre les anciens PLU (plans locaux d’urbanisme) et les 7 POS (plans d’occupation des sols) en vigueur. Au printemps, le juge avait précisé que « les plans locaux d’urbanisme pourraient faire l’objet de procédure de modification ou de révision qui se révèleraient nécessaires jusqu’à l’approbation d’un tout nouveau document intercommunal ».

Proposition du pacte métropolitain pour l’habitat

Face à la situation critique de ces derniers mois, résultante de la fin du PLUIH à Toulouse, un « pacte métropolitain pour l’habitat » a été adopté par Toulouse Métropole. Par ailleurs, l’adoption de ce document permettra aussi à la Métropole de rester dans les objectifs de construction de nouveaux logements mentionnés dans le désormais ancien PLUI-H. Il est important de préciser que le pacte en question n’est qu’un texte provisoire. Il sera utilisé jusqu’à ce qu’un nouveau plan soit adopté en 2024.

Un objectif de 7 000 logements par an à maintenir

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Dans l’ancien PLUI-H de Toulouse, l’objectif de construction de 7 000 logements par an dans la Métropole faisait partie des grandes lignes à respecter. Le maire de la ville, Jean-Luc Moudenc, a cependant commenté ce chiffre en précisant qu’il s’agissait d’un « objectif moyen ». La construction de ces logements est à répartir entre les 37 communes de l’agglomération, en fonction de leur offre de services et leurs capacités. Cet objectif sera maintenu dans le nouveau pacte. Cela permettra d’offrir des solutions par rapport à une démographie toujours en hausse. En plus de ce point, l’amélioration du parc existant est également présente dans les fondamentaux. Le texte du pacte métropolitain a aussi repris la création de 35 % (minimum) de logements locatifs sociaux, soit environ 2 450 logements par an.

En 2019, 30 des 37 communes ont pu atteindre l’objectif de 35 % de logements locatifs sociaux. La commune de Montrabé s’est démarquée des autres en choisissant de se fixer un objectif de 40 % de logements sociaux chaque année. Elle atteint presque les 8 % de logements sociaux sur l’ensemble de son territoire. Un exemple à suivre pour certaines communes qui ont encore du mal à atteindre cet objectif. Petit rappel : les communes qui abritent moins de 3 500 habitants ne sont pas soumises à cette loi des 25 %, mais elles ont décidé, du temps du PLUI-H, d’adopter une politique volontariste.

Une répartition des logements entre Toulouse et les trois couronnes

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Dans les détails de la ligne concernant la création de logements, c’est Toulouse qui doit en construire le plus, avec un objectif fixé à 3 500 logements par an. Force est de constater que cet objectif est nettement en dessous des logements réalisés chaque année entre 2008 et 2014 dans la Métropole (4094). D’ailleurs, on est aussi bien loin des 4 796 logements construits en 2017 et des 4 647 logements réalisés en 2016.

La répartition des logements se fera en fonction des capacités des communes. Ainsi, les 36 communes devront se partager les 3 500 logements restants selon différents critères. L’adjointe en charge de l’urbanisme à Toulouse, Annette Laigneau, a indiqué que la Ville souhaitait avant tout répartir la production des logements selon la capacité de chaque commune. Le but est d’installer un urbanisme de projets qui soit adapté au territoire et qui pourra surtout s’insérer naturellement dans les environnements concernés. Pour rendre cela possible, un travail d’identification des centralités a été fait sur l’ensemble du territoire, en prenant soin de préserver, entre autres, les terres agricoles.

Les communes présentes dans la première couronne toulousaine devront s’engager à construire 2 100 logements tous les ans, ce qui représente 30 % du nombre total de logements prévus par le pacte métropolitain pour l’habitat. Ce chiffre élevé s’explique par le fait que cette zone est très bien desservie par les transports en commun. Voici les villes qui constituent la première couronne :

Les communes de la deuxième couronne bénéficient d’un peu moins de service de transports en commun, mais leur desserte devrait être améliorée à l’horizon 2024, avec le déploiement des nouvelles lignes de bus Linéo. La part de cette couronne est de 700 logements par an, ce qui représente 10 % des logements prévus. Les villes qui constituent ce lot sont : Saint-Jean, Pibrac, Launaguet, Saint-Jory, Villeneuve Tolosane, Quint-Fonsegrives et Castelginest.

Les communes de la troisième couronne ne sont pas desservies par les transports en commun pour le moment. Elles devront s’engager à construire également 700 logements tous les ans. Le lot comprend : Brax, Mondonville, Cornebarrieu, Gagnac, Aussonne, Lespinasse, Bruguières, Gratentour, Fenouillet, Seilh, Fonbeauzard, Montrabé, Beaupuy, Pin-Balma, Mondouzil, Flourens, Drémil-Lafage, Mons et Aigrefeuille.

Un contenu inadapté au contexte économique et social actuel ?

Le conseiller métropolitain et membre du groupe d’opposition MECTS (Métropole Écologiste et Citoyenne) , Thomas Karmann, a fait remarquer que prendre une base solide grâce au nouveau texte dans l’objectif de mieux structurer l’habitat dans les 37 communes est une belle idée. Cependant, il ajoute que le contenu du pacte sur ce volet précis est parfaitement identique au précédent. Un point qui peut poser problème à bien des niveaux, étant donné que le contexte économique et social n’est plus le même qu’il y a quelques années, lors de la rédaction du PLUI-H de Toulouse.

Thomas Karmann souhaiterait « une réflexion plus globale sur le sujet ». Parmi les points à travailler, il a cité comme exemple la mixité sociale. Par ailleurs, il souligne aussi la question du parcours résidentiel. En effet, les familles en situation précaire vont naturellement vers la 2e ou la 3e couronnes toulousaines, alors que dans ces zones, il n’existe pas encore de « solution de mobilité de masse ». De ce fait, les habitants devront utiliser leur voiture, un point négatif pour l’écologie.

Les communes devront travailler leur PLU

Toutes les communes concernées sont amenées à commencer à modifier les PLU locaux, en attendant le PLUI-H prévu pour 2024 (source : Toulouse Métropole). Le président de Toulouse Métropole a expliqué qu’il avait déjà donné les instructions à la délégation générale des services pour qu’ils puissent lancer au plus tôt la modification de ces PLU. Précisons qu’en plus des services proposés par la Métropole, les différentes communes de l’agglomération toulousaine pourront s’appuyer sur l’aide de bureaux d’études extérieurs afin d’appliquer des modifications conformes aux règlements en vigueur. Pour ce faire, des appels d’offres ont déjà été lancés.

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