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Écrit par Sophie Castella publié le 17 octobre 2024
L’état du marché immobilier neuf à Toulouse en octobre 2024
L’immobilier neuf n’est pas encore sorti d’affaire à Toulouse. Alors que la crise du logement s’intensifie dans les grandes villes, les derniers chiffres du marché de l’immobilier neuf à Toulouse n’ont pas rassuré les professionnels du secteur.
C’est à l’occasion d’une conférence de presse organisée par L’ObserveR, l’observatoire de l’immobilier neuf toulousain que Mickaël Merz, son président, est revenu sur ces chiffres alarmants. Retour sur le bilan du marché immobilier neuf à Toulouse au 1er semestre 2024 et sur l’évolution des prix dans la Ville Rose.
Un marché encore empêtré dans la crise
Le premier semestre 2024 confirme une tendance baissière sur le marché hexagonal, bien que moins prononcée qu’au premier trimestre. Un constat confirmé par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. En effet, de mars 2023 à février 2024, seulement 364 800 logements ont été autorisés à la construction en France.
En tout, ce sont 101 900 logements de moins que lors des douze mois précédents (-21,8%) et 21% de moins qu’au cours des douze mois précédant la crise sanitaire de mars 2019 à février 2020.
-35% de mises en vente par rapport à 2023 à Toulouse
Avec 1 460 logements mis en vente à Toulouse, le volume est en baisse de 35 % par rapport au premier semestre 2023 et de 55 % par rapport à 2022. Les ventes nettes suivent une tendance similaire avec une diminution de 15 % par rapport à 2023, marquant une chute de 60 % sur deux ans. Par ailleurs, les désistements atteignent près de 30 %.
L’offre commerciale, déjà faible, continue de se contracter avec un stock de 3 300 logements, en baisse de 30 % par rapport à 2023. Les prix se stabilisent avec une légère baisse de 0,4 %, atteignant 4 500 €/m² hors statut. L'activité des résidences services, bien que modeste, se poursuit avec 14 programmes actifs et un stock de 640 logements.
Une baisse qui selon Mickaël Merz s’explique par une chute du nombre de permis délivrés à Toulouse mais surtout dans les communes avoisinantes, par une inflation galopante et la hausse des taux des prêts bancaires
.
Le manque d'approvisionnement du marché se fait sentir sur l'offre commerciale. Selon l'ObserveR, le stock de logements a chuté de 32 % au premier semestre de cette année par rapport à 2023, avec seulement 3 300 biens disponibles. Cette baisse de la production aura des conséquences sur les ventes à venir.
Une légère reprise des ventes
Au premier semestre 2024, les mises en vente à Toulouse ont chuté de 45 % par rapport à l'année précédente, avec seulement 770 commercialisations. Cette situation a fortement réduit l'offre commerciale, qui ne compte plus que 1 725 logements, soit une baisse de 37 % sur un an. Les prix, quant à eux, ont reculé de 1 %, s'établissant à 4 685 €/m² en collectif libre.
En revanche, les ventes ont légèrement repris, augmentant de 8 % par rapport au premier semestre 2023, mais restent bien en dessous des niveaux de 2022.
Les prix du neuf baissent pour la première fois en 10 ans
Il s’agit d’une petite consolation. Bien que temporaire, la bonne nouvelle vient du côté des prix. L’ObserveR relève une baisse des prix dans le neuf pour la première fois depuis dix ans, sur la base des données immobilières fournies par l’entreprise Adequation.
La diminution constatée atteint 2%. « Les prix s'établissent désormais autour de 4 440 €/m² (hors stationnement) et 4 720 €/m² (stationnement inclus) pour le collectif libre » sur ce trimestre, contre environ 4 520 €/m² (hors stat.) et 4 780 €/m² (stat. inclus) à la même période l'année précédente.
Cela reste sur du court-terme et le prix moyenné va empirer en 2024 car l’offre va diminuer
, prévoit le président de l’Observatoire toulousain.
L’évolution des prix au m² de l’immobilier neuf à Toulouse
| Quartiers | Prix au m² |
|---|---|
| Amidonniers - Caffarelli | 6 515 €/m² |
| Côte Pavée - L’Hers - La Terrasse | 5 496 €/m² |
| Les Chalets - Saint-Aubin | 6 268 €/m² |
| Saint-Michel - Le Busca - Empalot - Saint-Agne | 4 469 €/m² |
| Jolimont | 5 292 €/m² |
| Cartoucherie | 4 989 €/m² |
| Les Minimes - Barrière de Paris | 4 502 €/m² |
| Croix de Pierre - Route d'Espagne | 4 956 €/m² |
| Bonnefoy - La Roseraie | 4 995 €/m² |
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Les prix de l’immobilier neuf à Toulouse par typologie de bien
| Nombre de pièces | Prix au m² |
|---|---|
| Studios/1 pièce | 6 357 €/m² |
| 2 pièces | 5 173 €/m² |
| 3 pièces | 4 396 €/m² |
| 4 pièces | 4 151 €/m² |
| 5 pièces | 3 960 €/m² |
| 6 pièces | 3 520 €/m² |
| 7 pièces et plus | 3 242 €/m² |
Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Toulouse en 2025
Toulouse n’a pas perdu en attractivité malgré la crise. La métropole prévoit même d’accueillir près de 90 000 nouveaux habitants d’ici 2035, un véritablement défi pour la ville dont le nombre de logements ne répond toujours pas à la demande.
La municipalité s’est d’ailleurs fixée un objectif de 7 400 logements à construire par an avec le nouveau PLUI-H. La Ville Rose garde toutefois atouts pour ceux qui souhaiteraient y investir en 2025.
Une forte demande locative observée en 2024
Face au ralentissement du marché des transactions, la tension locative est en augmentation à Toulouse en 2024. Selon une étude réalisée par la société Yougov pour Guy Hoquet Immobilier, le marché locatif est soumis à une forte tension, où la demande est en augmentation alors que l’offre diminue.
À Toulouse, où près de 55 % des habitants sont locataires, en grande partie en raison d’une importante population étudiante, l'offre locative a fortement chuté ces dernières années avec une baisse de 6,6 % sur la période de janvier à juin 2023. Parallèlement, les loyers ont connu une hausse de 3,9 %, portant le prix moyen à 16,1 €/m².
Le PTZ reconduit en 2025 : l’allié des primo-accédants
Le récent passage de Toulouse en zone A permet à désormais à plus de primo-accédants d’accéder au prêt à taux zéro (PTZ), grâce à l’augmentation des plafonds de ressources.
Pour rappel, le prêt à taux zéro est un prêt immobilier mise en place par l’État pour aider les primo-accédants à financier leur résidence principale. Il permet de financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien nécessitant des travaux, sans payer d’intérêts ni de frais de dossier
Pinel : plus que quelques semaines avant sa fin programmée
Parmi les autres dispositifs disponibles, Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt pouvant atteindre 14 % pour l'achat d'un appartement neuf destiné à la location.
Les investisseurs ont jusqu’au 31 décembre 2024 pour investir loi Pinel à Toulouse.
Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt pouvant atteindre 14 % pour l'achat d'un appartement neuf destiné à la location.
Le Pinel+ quant à lui permet de profiter des anciens taux de réduction, soit 21% . Le Pinel+ est une version améliorée du dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt lorsqu'ils achètent un logement neuf destiné à la location.
Ce dispositif, lancé en 2023, impose des critères plus stricts en matière de performance énergétique et de qualité de vie des logements (comme la présence d’espaces extérieurs). Il vise à encourager la construction de logements respectueux des normes environnementales et à renforcer l'attractivité des biens dans des zones où la demande locative est élevée.
Sources : L’ObserveR, Guy Hoquet Immobilier.
