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Écrit par Sophie Castella publié le 14 janvier 2025
Les 10 communes de Toulouse Métropole qui vont construire le plus de nouveaux logements
Le 2 janvier dernier, une enquête publique sur le plan local d’urbanisme de l’agglomération de Toulouse a démarré. Ce texte dévoile les communes de la métropole qui comptent construire le plus de logements neufs d’ici 2035.
Essentiel pour l’agglo, il définit la stratégie de 37 communes de Toulouse Métropole concernant l’urbanisme et la construction de logements pour les dix prochaines années. Les détails dans cet article.
Une première annulation en février 2022
L’annulation du Plan Local d’Urbanisme intercommunal et de l’Habitat (PLUi-H) de Toulouse Métropole avait été confirmée par la Cour administrative d’appel de Bordeaux le 15 février 2022. Cette décision, faisant suite à une première annulation par le tribunal administratif de Toulouse en 2021, a entraîné un retour aux anciens documents d’urbanisme (PLU et POS) pour les 37 communes et les 783 000 habitants de la Métropole.
La Cour a justifié cette annulation en pointant des insuffisances majeures dans l’analyse de la consommation des espaces naturels et dans la justification des objectifs de modération de cette consommation, affectant les choix d’urbanisme du plan.
Pour pallier ce vide réglementaire, Toulouse Métropole avait adopté, dès octobre 2021, un « pacte métropolitain pour l’habitat » reprenant l’objectif de construction de 7 000 logements par an défini dans le PLUi-H annulé. Cette annulation a suscité de vives critiques. L’opposition accuse Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse, de ne pas avoir tenu compte des contraintes environnementales, d’avoir engagé des démarches judiciaires coûteuses et d’avoir laissé la Métropole sans cadre clair en matière d’urbanisme.
Une problématique : Maîtriser l’étalement urbain dans l’agglomération
Le futur PLUi-H de Toulouse Métropole aura pour mission de définir les objectifs de construction pour chacune des 37 communes de l’agglomération. Ce document stratégique, essentiel à la planification urbaine, déterminera avec précision les grandes opérations d’aménagement prévues dans chaque territoire, influençant directement l’émergence de nouvelles résidences.
Selon l’Agence d’Urbanisme et d’Aménagement Toulouse Aire Métropolitaine (AUAT), entre 2011 et 2021, l’aire métropolitaine de Toulouse a consommé 19 635 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) pour des projets d’urbanisation. Cette utilisation croissante des terres, bien que motivée par le développement, soulève des enjeux environnementaux et accentue les défis en matière de mobilité et d’aménagement du territoire.
Au-delà de Toulouse Métropole, l’artificialisation continue des sols, liée à l’expansion de lotissements, de zones économiques et artisanales, constitue une problématique majeure pour le sud toulousain. Ce phénomène contribue fortement à l’engorgement routier quotidien de la région.
L’objectif principal du PLUi-H est de répondre à une problématique récurrente à Toulouse : accompagner une forte croissance démographique tout en limitant l’artificialisation des sols. Dans une métropole où l’étalement urbain a longtemps dominé, trouver un équilibre entre développement immobilier et préservation des terres constitue un défi de taille.
Un document essentiel pour l’avenir de Toulouse Métropole
Le code de l’urbanisme nous incite et nous oblige à considérer les besoins fonciers de la période 2025-2035, sur une base de la consommation foncière des 10 ans qui précèdent donc cette période-là. Ce document, vous le savez, est crucial pour l’avenir de la Métropole et sa capacité à répondre aux besoins de la population dans un contexte de changement climatique et de crise du logement, que nous traversons.Anette Laigneau, adjointe à Toulouse Métropole
Construire 7 500 logements par an
Pour accueillir 9 000 nouveaux habitants chaque année jusqu’en 2035, l’ambition de Toulouse Métropole est de construire 7 500 logements par an en moyenne.
La répartition de la construction de ces logements a été donnée en juin 2024 :
- 72 % des logements attendus seront construits à Toulouse, Colomiers et Blagnac.
- 6 % des logements attendus seront Balma et Tournefeuille.
- 14 % des logements seront construits dans 13 communes relais : Cugnaux, Saint-Orens , L’Union, Saint-Jean, Aucamville, Pibrac, Cornebarrieu, Beauzelle, Saint-Jory, Quint-Fonsegrives, Fenouillet et Montrabé.
- 8 % des logements seront construits dans les 19 communes suivantes : Castelginest, Launaguet, Aussonne, Saint-Alban, Bruguières, Mondonville, Gratentour, Seilh, Gagnac-sur-Garonne, Fonbeauzard, Brax, Lespinasse, Drémil-Lafarge, Flourens, Mons, Beaupuy, Aigrefeuille, Mondouzil et Pin-Balma.
- 171 hectares seront consacrés à la construction de près de 10 000 logements, non réalisables dans les zones déjà urbanisées.
- 85 hectares serviront à l’accueil de 6 000 emplois, nécessitant des aménagements en dehors des espaces urbanisés existants.
- 59 hectares seront réservés à la création d’équipements, indispensables pour accompagner le développement des communes.
- Enfin 68 hectares seront alloués aux infrastructures routières et ferroviaires, avec un accent particulier sur celles favorisant les modes de transport actifs.
Priorité à la densification des zones déjà urbanisées
90 % des nouveaux logements seront implantés dans des secteurs déjà urbanisés. Nous avons ainsi mené une analyse de densification commune par commune, afin de limiter notre emprise sur les espaces agricoles et naturels
explique Annette Laigneau.
À Toulouse et Colomiers, ces logements sont majoritairement concentrés le long des 27 kilomètres du tracé de la future ligne C du métro. Ce projet s’inscrit dans le cadre de la loi « Climat et Résilience » qui fixe l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici à 2050. Cette réglementation impose aux communes de réduire significativement l’utilisation de terre agricoles et naturelles pour la reconstruction.
La réalisation de la ligne C constitue une opportunité unique de repenser l’urbanisme de la Métropole en privilégiant la densification des espaces existants. Ce modèle de développement vise à répondre à la demande en logements tout en préservant les ressources foncières et en limitant l’étalement urbain.
28 000 nouveaux logements de long de la ligne C
Nous avons défini six zones composées de trois stations chacune, pour lesquelles nous avons organisé des concours permettant de sélectionner des équipes pluridisciplinaires, incluant urbanistes, paysagistes et bureaux d’études. Ces expertises sont essentielles pour imaginer le futur renouvellement urbain de notre territoire
expliquait récemment Annette Laigneau.
Elle a également précisé que l’objectif global est de construire un projet qui non seulement rééquilibre l’aménagement urbain à travers des opérations de renouvellement, mais qui encourage aussi le report modal vers la future ligne C du métro
.
Elle a ajouté que 90 % des nouveaux logements seront situés dans les zones d’influence des transports en commun, notamment autour de la troisième ligne de métro, permettant ainsi la construction de 28 000 nouveaux logements tout en préservant 95 % des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) de la Métropole. Cette stratégie s’inscrit dans les objectifs du Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), qui vise à réduire de moitié la consommation des ENAF par rapport à la décennie précédente.
Redynamiser les zones économiques
L’accueil des emplois dans la métropole toulousaine se concentrera en grande partie sur les zones d’activités existantes, souligne Toulouse Métropole.
Selon Joseph Carles, maire de Blagnac et vice-président de Toulouse Métropole, le travail accompli nous permet de renforcer la densification des zones actuelles, contribuant à limiter la consommation de nouveaux terrains et à optimiser environ 6 000 hectares déjà consacrés aux activités économiques
. Cette approche s’inscrit dans une stratégie de préservation du foncier tout en répondant aux besoins économiques croissants.
Des projets de requalification sont déjà en cours pour revitaliser certaines zones commerciales et industrielles en déclin, telles que celles de Basso-Cambo, Portet-sur-Garonne ou encore Roques-sur-Garonne.
Plus de projets incluant du logement social
Le nouveau document soumis à enquête publique par Toulouse Métropole vise à renforcer la production de logements sociaux, une nécessité face au non-respect de la loi SRU par de nombreuses communes de l’agglomération. Il fixe des objectifs ambitieux, notamment un minimum de 60 % de logements abordables dans les projets immobiliers des 30 communes de plus de 3 000 habitants.
Pour atteindre ces objectifs, le seuil minimal de surface pour intégrer des logements sociaux dans les projets immobiliers a été significativement abaissé. Désormais, 27 communes appliqueront un taux de 35 % de logements sociaux pour des projets dépassant 500 m² de surface de plancher, tandis que Toulouse, Blagnac et Colomiers le feront pour des projets de plus de 1 000 m². Cette réduction des seuils permettra d’intégrer des logements sociaux dans des opérations immobilières de taille plus modeste, un changement important par rapport aux précédentes règles, où seules les grandes opérations (1 500 à 2 000 m²) étaient concernées.
Cette évolution est décisive pour garantir un développement urbain plus inclusif et équilibré, répondant au mieux aux besoins en logements abordables dans l’ensemble de la métropole toulousaine.
468 hectares maximum consommés en dix ans
Ce nouveau PLUi-H met un point d’honneur à préserver les espaces naturels et agricoles, tout en maîtrisant leur consommation à des fins d’urbanisation. Entre 2013 et 2023, 963 hectares avaient été convertis pour répondre aux besoins urbains. Pour la décennie 2025-2035, cet objectif est drastiquement réduit : pas plus de 468 hectares ne devront être consommés, soit l’équivalent de 40 fois la place du Capitole.
Dans le détail, Toulouse Métropole a défini des priorités pour cette consommation limitée :
